दूसरा घर खरीदना आपके निवेश पोर्टफोलियो को बढ़ाने और इसे महंगाई के प्रमाण बनाने की एक बेहतरीन रणनीति है. आपकी दूसरी घर की प्रॉपर्टी का इस्तेमाल परिवार या छुट्टियों के घर के रूप में किया जा सकता है, या आप इसे किराएदारों को किराए पर दे सकते हैं और अतिरिक्त आय जनरेट कर सकते. लेकिन, आपको अतिरिक्त हाउस प्रॉपर्टी खरीदने के लिए दूसरे होम लोन का लाभ उठाना पड़ सकता है. इसके अलावा, दूसरे घर पर होम लोन के लाभ को समझने से आपको टैक्स सेविंग को अधिकतम करने और अपने फाइनेंस को बेहतर तरीके से मैनेज करने में मदद मिल सकती है.
नई व्यवस्था के तहत होम लोन पर ब्याज कटौती
अगर आप नई टैक्स व्यवस्था चुनते हैं और किसी ऐसी प्रॉपर्टी के लिए दूसरा होम लोन लेते हैं जिसका आप अपने रहने के लिए उपयोग करने की योजना बना रहे हैं, तो आपको भुगतान किए गए ब्याज पर कोई टैक्स राहत नहीं मिलेगी. ऐसे मामलों में ब्याज के लिए सेक्शन 24(b) और मूल पुनर्भुगतान के लिए सेक्शन 80C के तहत कटौती की अनुमति नहीं है.
इसका मतलब है कि अगर आप अपने दूसरे होम लोन के लिए महत्वपूर्ण राशि का भुगतान कर रहे हैं, तो भी प्रॉपर्टी के स्व-अधिकृत होने पर यह नई व्यवस्था के तहत आपकी टैक्स योग्य आय को कम नहीं करेगा. इसलिए, पुरानी व्यवस्था की तुलना में आपका टैक्स भुगतान अधिक रह सकता है.
लेकिन, अगर दूसरी प्रॉपर्टी को इन्वेस्टमेंट के रूप में खरीदा जाता है और इसे किराए पर दिया जाता है, तो भी आप सेक्शन 24(b) के तहत भुगतान किए गए ब्याज पर कटौती का क्लेम कर सकते हैं. इस परिस्थिति में सेक्शन 80C के तहत मूलधन के पुनर्भुगतान के लिए कोई लाभ उपलब्ध नहीं है.
दूसरे होम लोन पर इनकम टैक्स लाभ
दूसरे होम लोन पर इनकम टैक्स के लाभ इस बात पर निर्भर करते हैं कि प्रॉपर्टी स्व-अधिकृत है या किराए पर दी गई है या वास्तव में किराए पर दी गई है. भारत में दूसरे होम लोन के लिए यहां प्रमुख टैक्स लाभ दिए गए हैं:
1. ब्याज कटौती:
- स्व-अधिकृत प्रॉपर्टी के लिए: अगर आपने स्व-अधिकृत दूसरी प्रॉपर्टी खरीदने के लिए लोन लिया है, तो आप इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 24(b) के तहत लोन पर भुगतान किए गए ब्याज पर कटौती का क्लेम कर सकते हैं. प्रति फाइनेंशियल वर्ष अधिकतम ₹ 2 लाख तक की कटौती की अनुमति है.
- प्रॉपर्टी छोड़ने या किराए पर देने के लिए माना जाता है: ऐसी प्रॉपर्टी के लिए ब्याज कटौती पर कोई ऊपरी सीमा नहीं है जो किराए पर दी जाती हैं या किराए पर दी जाती हैं. आप "हाउस प्रॉपर्टी से आय" शीर्ष के तहत कटौती के रूप में लोन पर भुगतान किए गए पूरे ब्याज का क्लेम कर सकते हैं.7
2. मूल पुनर्भुगतान कटौती:
- इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 80C के तहत, आप पहले और दूसरे दोनों घरों के लिए होम लोन के मूलधन के पुनर्भुगतान पर ₹ 1.5 लाख तक की कटौती का क्लेम कर सकते हैं.
3. नोशनल रेंट पर टैक्स:
- अगर आपके पास इनकम टैक्स एक्ट के अनुसार, एक से अधिक स्व-अधिकृत प्रॉपर्टी है, तो उनमें से केवल एक को टैक्स उद्देश्यों के लिए स्व-अधिकृत माना जाता है, और अन्य को किराए पर दिया जाना माना जाता है. ऐसे मामलों में, अगर आप वास्तव में प्रॉपर्टी को किराए पर नहीं दे रहे हैं, तो भी आपको प्रॉपर्टी किराए पर दिए जाने पर प्राप्त नोशनल रेंट की गणना करनी होगी. इसके बाद यह नोशनल रेंट आपकी टैक्स योग्य आय में जोड़ दिया जाता है. लेकिन, आप मेंटेनेंस खर्चों के लिए नोशनल रेंट के 30% की स्टैंडर्ड कटौती का क्लेम कर सकते हैं.
यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि निर्माणाधीन प्रॉपर्टी के लिए जटिल परिस्थितियां और विभिन्न नियम हो सकते हैं, जो संयुक्त रूप से स्वामित्व में हैं या विरासत में हैं. टैक्स कानून बदलाव के अधीन हैं, इसलिए आपको अपनी विशिष्ट स्थिति के आधार पर सबसे अप-टू-डेट और संबंधित टैक्स लाभों को समझने के लिए टैक्स प्रोफेशनल या फाइनेंशियल सलाहकार से परामर्श करने की सलाह दी जाती है.
दूसरे होम लोन पर टैक्स लाभ की गणना कैसे करें?
दूसरे होम लोन पर टैक्स लाभ की गणना करने में इनकम टैक्स एक्ट के तहत उपलब्ध विभिन्न कटौतियों को समझना शामिल है. मुख्य बातें यहां दी गई हैं:
- ब्याज कटौती: आप सेक्शन 24(b) के तहत लोन पर भुगतान किए गए ब्याज के लिए कटौती का क्लेम कर सकते हैं. अधिकतम लिमिट ₹ 2 लाख प्रति वर्ष है.
- मूलधन का पुनर्भुगतान: सेक्शन 80C के तहत, आप प्रति वर्ष ₹1.5 लाख तक के मूलधन के पुनर्भुगतान के लिए कटौती का क्लेम कर सकते हैं.
- किराया आय: अगर दूसरा घर किराए पर दिया जाता है, तो मेंटेनेंस और लोन पर भुगतान किए गए ब्याज के लिए 30% काटने के बाद किराए की आय पर टैक्स लगता है.
- खाली प्रॉपर्टी: अगर प्रॉपर्टी खाली है, तो इसे स्व-अधिकृत माना जाता है, और आप अभी भी ब्याज कटौती का क्लेम कर सकते हैं.
दूसरे होम लोन की मूल राशि पर टैक्स कटौती
इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के सेक्शन 80C के तहत, आपको एक फाइनेंशियल वर्ष के दौरान किए गए होम लोन के मूलधन के पुनर्भुगतान पर टैक्स लाभ मिलते हैं. आप इस सेक्शन के तहत अपनी कुल आय से अधिकतम ₹1.5 लाख की कटौती का क्लेम कर सकते हैं.
इसलिए, अगर आप पहले से ही अपनी पहली हाउस प्रॉपर्टी पर होम लोन का पुनर्भुगतान कर रहे हैं, तो आपको इस लिमिट को ध्यान में रखना चाहिए.
उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आपके पहले होम लोन का मूलधन पुनर्भुगतान रु. 1.1 लाख है, और आपके दूसरे होम लोन पर रु. 1.3 लाख है. सेक्शन 80C के अनुसार, फाइनेंशियल वर्ष के दौरान आपके टैक्स लाभ इन दोनों लोन पर कुल ₹1.5 लाख की कटौती तक सीमित होंगे.
दूसरे होम लोन ब्याज पर टैक्स कटौती
इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के सेक्शन 24(b) के अनुसार होम लोन पर टैक्स लाभ लागू होंगे. यह इस बात पर निर्भर करेगा कि आपकी दूसरी घर की प्रॉपर्टी स्व-अधिकृत है या लेट-आउट है या लेट-आउट समझी जाती है. आइए तीन संभावित परिस्थितियों पर नज़र डालें.
Scenario 1: If the first and the second home will be self-obied both
पहले, अगर पहले और दूसरे घर स्व-अधिकृत होते हैं, तो दूसरा घर की प्रॉपर्टी लेट-आउट समझी जाती है. लेकिन, मूल्यांकन वर्ष 2020-21 से प्रभावी, दूसरी हाउस प्रॉपर्टी को भी स्व-अधिकृत इकाई माना जाता है.
सेक्शन 24(b) के तहत दूसरे होम लोन के ब्याज घटक पर उपलब्ध टैक्स लाभों की लिमिट नीचे दी गई है. ध्यान दें कि अगर आप अभी भी अपने पहले होम लोन का पुनर्भुगतान कर रहे हैं, तो नीचे दिए गए लिमिट में पहले उधार पर ब्याज घटक भी शामिल हैं.
जब दूसरा होम लोन लिया गया था |
दूसरे होम लोन का उद्देश्य |
1 अप्रैल, 1999 को या उसके बाद |
दूसरे हाउस प्रॉपर्टी का निर्माण या अधिग्रहण |
1 अप्रैल, 1999 को या उसके बाद |
सेकेंड हाउस प्रॉपर्टी की मरम्मत |
1 अप्रैल, 1999 से पहले |
दूसरे हाउस प्रॉपर्टी का निर्माण या अधिग्रहण |
1 अप्रैल, 1999 से पहले |
सेकेंड हाउस प्रॉपर्टी की मरम्मत |
**नई टैक्स व्यवस्था का विकल्प चुनने वाले टैक्सपेयर्स के लिए यह प्रावधान उपलब्ध नहीं है.
Scenario 2: If the first and the second home उभय़ let-out
अगर आपने अपना पहला घर और दूसरा घर दोनों लेट-आउट किया है, तो इन दोनों यूनिट से किराए की आय पर टैक्स लगाया जाएगा. लेकिन, आप फाइनेंशियल वर्ष के दौरान अपने दूसरे होम लोन पर पुनर्भुगतान किए गए वास्तविक ब्याज घटक पर टैक्स लाभ का क्लेम कर सकते हैं.
दूसरे होम लोन के उद्देश्य के बावजूद लेट-आउट प्रॉपर्टी के लिए होम लोन के ब्याज पर यह कटौती लागू होगी. अर्थात, आप हाउस प्रॉपर्टी के अधिग्रहण, निर्माण, मरम्मत या पुनर्निर्माण के लिए लोन का लाभ उठा सकते हैं. इसके अलावा, यह कटौती पुरानी और नई टैक्स व्यवस्थाओं का विकल्प चुनने वाले टैक्सपेयर्स के लिए उपलब्ध है.
होम लोन उधारकर्ताओं के लिए उपयोगी संसाधन और सुझाव |
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Scenario 3: If the first home is self-occupied and the second is l-out
कई लोग किराए की आय अर्जित करने के लिए दूसरी हाउस प्रॉपर्टी खरीदते हैं. अगर आपने इस फाइनेंशियल स्ट्रेटजी का भी उपयोग किया है, तो आपके दूसरे घर से अर्जित किराए की आय पर इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के अनुसार टैक्स लगाया जाएगा .
इसके अलावा, आप अपने दूसरे होम लोन के मूलधन और ब्याज घटक पर कुछ टैक्स लाभ उठाकर टैक्स बोझ को भी कम कर सकते हैं. इस परिदृश्य में कटौतियां ऊपर दिए गए दूसरे परिदृश्य में चर्चा की गई हैं, क्योंकि आपकी दूसरी घर की प्रॉपर्टी को किरायेदारी के लिए छोड़ दिया जाता है.
यह इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के सेक्शन 80C और 24(b) के अनुसार अपने दूसरे होम लोन पर मिलने वाले टैक्स लाभ को जोड़ता है. याद रखें कि इनमें से कुछ प्रावधान केवल पुरानी टैक्स व्यवस्था के तहत लागू होते हैं. इसलिए, अगर आप नई टैक्स व्यवस्था का विकल्प चुनते हैं, तो आपको यह चेक करना होगा कि आपके द्वारा क्लेम की जाने वाली कटौतियां नए सिस्टम के तहत उपलब्ध हैं या नहीं. इसके अलावा, अपने दूसरे होम लोन पर उपलब्ध कटौती का अधिकतम लाभ उठाने के लिए, पुरानी टैक्स व्यवस्था का विकल्प चुनने और आपके टैक्स लाभ को अधिकतम करने की सलाह दी जा सकती है.
दूसरे होम लोन पर टैक्स लाभ क्लेम करने की प्रक्रिया
अगर आप दूसरे होम लोन पर टैक्स लाभ का क्लेम करने के बारे में अनिश्चित हैं, तो इन आसान चरणों का पालन करें:
- आपको पहली और दूसरी दोनों प्रॉपर्टी का मालिक या संयुक्त मालिक होना चाहिए.
- अपने दूसरे होम लोन पर पहले से क्लेम की जा सकने वाली कुल टैक्स कटौती का पता लगाएं.
- अपने नियोक्ता के साथ अपना होम लोन अप्रूवल लेटर शेयर करें.
- अपने लोनदाता द्वारा जारी ब्याज सर्टिफिकेट अपने नियोक्ता को सबमिट करें.
- यह सर्टिफिकेट आपके नियोक्ता को आपकी सैलरी पर सही TDS की गणना करने में मदद करता है.
- अगर आप इसे सबमिट नहीं करते हैं, तो आपके लोन के लाभों पर विचार किए बिना उच्च TDS काटा जा सकता है.
- ऐसे मामले में, आप अपना इनकम टैक्स रिटर्न फाइल करते समय कटौती का क्लेम कर सकते हैं.
- आपके रिटर्न को प्रोसेस करने के बाद काटी गई कोई भी अतिरिक्त TDS रिफंड कर दिया जाएगा.
दूसरे होम लोन पर टैक्स लाभ का उदाहरण
आइए एक उदाहरण पर विचार करें. श्री सुधीर के पास कोलकाता में एक घर है और वह पहले से ही इसके लिए होम लोन का भुगतान कर रहे हैं. नौकरी बदलने के कारण, वह चेन्नई जाता है और नए लोन के साथ वहां दूसरा घर खरीदने का निर्णय लेता है. वह अपनी कोलकाता प्रॉपर्टी को भी किराए पर देता है.
अब, क्या वह दूसरा होम लोन ले सकता है और टैक्स लाभ क्लेम कर सकता है? हां, वह कर सकता है. श्री सुधीर मूल पुनर्भुगतान के लिए सेक्शन 80C और भुगतान किए गए ब्याज के लिए सेक्शन 24 के तहत कटौती का क्लेम करने के लिए योग्य है, जो लागू लिमिट और शर्तों के अधीन है.
- संचित आधार पर ब्याज कटौती: ब्याज का क्लेम किया जा सकता है, भले ही इसे वर्ष के दौरान वास्तव में भुगतान नहीं किया गया हो, जब तक कि उस वर्ष के लिए शुल्क लिया गया हो. लेकिन, भुगतान न किए गए ब्याज पर लिए गए किसी भी ब्याज को कटौती के रूप में क्लेम नहीं किया जा सकता है.
- अन्य मामलों में ब्याज कटौती: अगर प्रॉपर्टी को विक्रेता के साथ सहमत किश्त भुगतान के माध्यम से खरीदा जाता है, तो भुगतान न की गई राशि को लोन की तरह माना जाता है. ऐसी बकाया राशि पर देय ब्याज को भी सेक्शन 24(b) के तहत कटौती के रूप में क्लेम किया जा सकता है.
निष्कर्ष
अगर आप इनकम टैक्स एक्ट के तहत आवश्यक शर्तों को पूरा करते हैं, तो दूसरा घर खरीदने से टैक्स लाभ मिल सकता है. स्वामित्व की स्थिति और प्रॉपर्टी का उपयोग कैसे किया जाता है, यह आपके द्वारा क्लेम किए जाने वाले लाभों को निर्धारित करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाता है.
आपको मिलने वाली कुल कटौती आपके द्वारा चुनी गई टैक्स व्यवस्था, प्रॉपर्टी स्व-अधिकृत है या किराए पर है, और लोन ब्याज और मूलधन की राशि पर निर्भर करती है.
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