विलंबित कब्जे के लिए RERA नियम

घर खरीदना कई लोगों का सपना होता है. यह केवल आपके सिर पर छत रखने के बारे में नहीं है; यह सुरक्षा और आराम के बारे में है. लेकिन क्या होता है जब बिल्डर आपके घर को समय पर डिलीवर नहीं करता है? यहां RERA में देरी से कब्जे के लिए नियम लागू होते हैं.

RERA को समझना

रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, जिसे आमतौर पर RERA के नाम से जाना जाता है, घर खरीदने वालों के हितों की सुरक्षा करने और रियल एस्टेट सेक्टर को नियंत्रित करने के लिए 2016 में लागू किया गया था. RERA द्वारा संबोधित एक महत्वपूर्ण पहलू कब्जे में देरी की समस्या है. जब कोई बिल्डर सहमत समय-सीमा के भीतर प्रॉपर्टी डिलीवर करने में विफल रहता है, तो घर खरीदने वालों को महत्वपूर्ण चुनौतियों का सामना करना पड़ता है. इस आर्टिकल में, हम पज़ेशन में देरी से संबंधित RERA नियम, बिल्डर पर लगाए गए दंड और होम लोन ऐसी देरी के प्रभाव को कम करने में महत्वपूर्ण भूमिका कैसे निभाते हैं, के बारे में जानेंगे.

कब्जे में देरी के संभावित कारण

ऐसे कई सामान्य कारक हैं जो खरीदारों के लिए प्रॉपर्टी के कब्जे में देरी कर सकते हैं, जिनमें शामिल हैं:

1. नियामक अप्रूवल:महत्वपूर्ण नियामक अप्रूवल प्राप्त करने में देरी से पज़ेशन सर्टिफिकेट जारी करने की प्रोसेस धीमी हो सकती है. इससे खरीदारों को प्रॉपर्टी सौंपने में काफी देरी हो सकती है. क्योंकि इन अप्रूवल प्रोसेस में समय लगता है, इसलिए वे उस समय बहुत प्रभावित कर सकते हैं जब खरीदार वास्तव में आगे बढ़ सकते हैं.

2. संविदात्मक विवाद: बिल्डर और उनके ठेकेदारों या उप-ठेकेदारों के बीच असहमति निर्माण परियोजनाओं को जटिल और धीमा कर सकती है. इन विवादों से लंबी बातचीत हो सकती है, जो खरीदारों के लिए अपनी प्रॉपर्टी पर कब्जा लेने की अपेक्षित समय-सीमा को प्रभावित कर सकती है.

3. फाइनेंशियल बाधाएं: फाइनेंशियल समस्याओं का सामना करने वाले बिल्डर को अक्सर प्रोजेक्ट को समय पर पूरा करने में मुश्किल होती है, जिसके परिणामस्वरूप प्रॉपर्टी खरीदारों को कब्जे में लेने में देरी होती है. फंड की कमी निर्माण की प्रगति और नियोजित कब्जे के शिड्यूल को धीमा कर सकती है.

4. अप्रत्याशित घटनाएं:अप्रत्याशित घटनाएं, जैसे प्राकृतिक आपदाएं या राजनीतिक अस्थिरता, निर्माण गतिविधियों को बाधित कर सकती हैं और किसी के नियंत्रण से बाहर होती हैं. ये अप्रत्याशित घटनाएं अप्रत्याशित देरी का कारण बन सकती हैं, जिससे प्रोजेक्ट के पूरा होने के शिड्यूल पर असर पड़ सकता है और बदले में, खरीदारों के लिए प्रॉपर्टी के कब्जे की समय-सीमा प्रभावित हो सकती है.

अगर प्रॉपर्टी के कब्जे में देरी तो उठाए जाने वाले कदम

अगर आप प्रॉपर्टी के कब्जे में देरी का अनुभव करते हैं, तो निम्नलिखित चरणों पर विचार करें:

1. RERA के तहत विलंबित प्रोजेक्ट के लिए कानूनी विकल्प

RERA के सेक्शन 31 के अनुसार, अगर कोई खरीदार बिल्डर से नाखुश है, तो वे प्राधिकरण या नियुक्त न्यायनिर्णायक अधिकारी के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं. अगर आवश्यक हो तो घर खरीदने वाले रियल एस्टेट एजेंट के बारे में भी शिकायत कर सकते हैं.

सेक्शन 79 में कहा गया है कि सिविल कोर्ट RERA मामलों से संबंधित विवादों को हैंडल नहीं कर सकते हैं. केवल न्यायनिर्णायक अधिकारी या अपीलीय ट्रिब्यूनल इन विवादों का समाधान कर सकता है. लेकिन, उपभोक्ता फोरम (राष्ट्रीय, राज्य या जिला) को अभी भी शिकायतों को संभालने की अनुमति है. सेक्शन 71 शिकायतकर्ता को कंज्यूमर फोरम से अपना केस वापस लेने और अगर यह कुछ समस्याओं से संबंधित है तो इसे न्यायनिर्णायक अधिकारी के पास फाइल करने की अनुमति देता है.

RERA घर खरीदने वालों को विलंबित कब्जे के लिए ब्याज या ब्याज सहित भुगतान किए गए पैसे की पूरी रिफंड का अनुरोध करने का विकल्प देता है. अगर बिल्डर इसका पालन नहीं करता है, तो उन्हें गंभीर दंड का सामना करना पड़ सकता है, जिसमें उनके रजिस्ट्रेशन की जेल या कैंसलेशन शामिल है.

RERA के सेक्शन 18(1) के अनुसार, अगर बिल्डर बिक्री एग्रीमेंट में बताई गई समय पर पजेशन को पूरा करने में देरी करता है या प्रोजेक्ट को पूरा नहीं करता है, तो उन्हें भुगतान की गई राशि पर 10% की दर पर ब्याज के साथ खरीदार का पैसा वापस करना होगा. अगर बिल्डर ऐसा नहीं करता है, तो उन्हें जेल, प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत का 10% तक का जुर्माना, या दोनों का सामना करना पड़ सकता है.

अगर कोई बिल्डर एग्रीमेंट के बिना कब्जे की तारीख बदलता है, तो खरीदार प्रोजेक्ट से पैसे निकाल सकता है और 45 दिनों के भीतर रिफंड का अनुरोध कर सकता है. अगर खरीदार निकासी नहीं करता है, तो भी वे कब्जा सौंपने तक मासिक ब्याज के रूप में देरी के लिए क्षतिपूर्ति प्राप्त कर सकते हैं. इस ब्याज का भुगतान देरी की शुरुआत से बिल्डर द्वारा ऑटोमैटिक रूप से किया जाना चाहिए. अगर कोई समस्या है, तो खरीदार सहायता के लिए प्राधिकरण से संपर्क कर सकता है.

2. RERA के बाहर कानूनी विकल्प

कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट, 1986 के तहत, अगर घर खरीदने वाले लोग अपनी प्रॉपर्टी में समस्याओं का अनुभव करते हैं, तो वे सेवाओं में कमी के लिए शिकायत दर्ज कर सकते हैं. इसका मतलब है कि बिल्डर द्वारा प्रदान की गई सेवा की क्वॉलिटी में कोई खराबी या समस्या है.

राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) ने आदेश दिया है कि यदि खरीदार एक वर्ष से अधिक समय तक अपने घर या फ्लैट का कब्जा प्राप्त करने में देरी करते हैं तो वे रिफंड की मांग कर सकते हैं. प्रॉपर्टी की वैल्यू के आधार पर, खरीदार इन चरणों का पालन कर सकते हैं:

• रु. 20 लाख तक की प्रॉपर्टी के लिए, जिला आयोग के पास शिकायत दर्ज करें.

• रु. 20 लाख से रु. 1 करोड़ के बीच की वैल्यू वाली प्रॉपर्टी के लिए, अपनी शिकायत राज्य आयोग को सबमिट करें.

• रु. 1 करोड़ से अधिक की प्रॉपर्टी के लिए, राष्ट्रीय आयोग से संपर्क करें.

दंड की गणना कैसे की जाती है?

पेनल्टी राशि आमतौर पर सेल एग्रीमेंट में उल्लिखित होती है. इसकी गणना अक्सर खरीदार द्वारा भुगतान की गई कुल राशि के प्रतिशत के रूप में की जाती है. उदाहरण के लिए, अगर एग्रीमेंट प्रति माह भुगतान की गई राशि का 10% दंड बताता है, और आपने ₹50 लाख का भुगतान किया है, तो देरी के प्रत्येक महीने के लिए दंड ₹5 लाख होगा.

यह दंड तब तक जारी रहता है जब तक कि बिल्डर प्रॉपर्टी का कब्जा नहीं सौंप देता है. यह बिल्डरों को जवाबदेह बनाने और यह सुनिश्चित करने का एक तरीका है कि वे अपने वादों को पूरा करें.

घर खरीदने वालों के लिए यह महत्वपूर्ण क्यों है?

• फाइनेंशियल सुरक्षा: कब्जे में देरी से जुर्माना खरीदारों को फाइनेंशियल सुरक्षा प्रदान करता है. अगर कोई बिल्डर कब्जे में देरी करता है, तो दंड संभावित किराए या वैकल्पिक हाउसिंग लागतों के लिए क्षतिपूर्ति करता है, जो खरीदार को हो सकता है.

• समय पर पूरा होने को प्रोत्साहित करता है: यह जानकर कि उन्हें दंड का भुगतान करना होगा, बिल्डरों को समय पर परियोजनाओं को पूरा करने के लिए प्रोत्साहित करता है. यह जवाबदेही बिल्डरों और खरीदारों के बीच विश्वास बनाए रखने में मदद करती है.

• कानूनी सहारा: अगर बिल्डर्स पेनल्टी का भुगतान नहीं करते हैं, तो खरीदार RERA के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं. यह न्याय प्राप्त करने का एक स्पष्ट मार्ग प्रदान करता है.

होम लोन पर विचार

कब्जे में देरी से कई समस्याएं हो सकती हैं. सबसे पहले, आपको अभी भी अपने मौजूदा घर के लिए किराए का भुगतान करना होगा. अगर आपने नई प्रॉपर्टी के लिए होम लोन लिया है, तो आपको EMI का भुगतान भी करना होगा. यहां बताया गया है कि विलंबित कब्जा उधारकर्ता को कैसे प्रभावित करता है और जोखिम को कम करने के लिए आप क्या कदम उठा सकते हैं.

• बिल्डर की बैकग्राउंड को देखें और रिव्यू पढ़ें और देखें कि उनके पिछले प्रोजेक्ट समय पर पूरे हो गए हैं या नहीं. बैंक द्वारा पहले से ही अप्रूव किए गए प्रोजेक्ट के लिए होम लोन लेने पर विचार करें. भूमि उपयोग सर्टिफिकेट या किसी भी आवश्यक NOC जैसे प्रमुख क्लियरेंस डॉक्यूमेंट की कॉपी प्राप्त करना सुनिश्चित करें.

होम लोन लेते समय, बिल्डर को प्रोजेक्ट को पूरा करने के लिए अनुमानित समय के लिए उपयुक्त अवधि चुनें, या उन्हें सटीक समयसीमा के लिए कहें. अगर आप कम ब्याज दर के लिए योग्य हैं, तो आपकी EMIs अधिक किफायती होगी. अवधि और ब्याज दर का निर्णय लेने के बाद, आप ऑनलाइन होम लोन EMI कैलकुलेटर का उपयोग करके अपने मासिक भुगतान की गणना कर सकते हैं.

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1. कम ब्याज दरें: यह सुनिश्चित करना कि आपकी EMI आपकी जेब पर आसान हो. इसका मतलब है कि आप लोन अवधि के दौरान अधिक बचत कर सकते हैं, जिससे आप अन्य आवश्यक खर्चों या इन्वेस्टमेंट के लिए फंड रख सकते हैं.

2. लंबी पुनर्भुगतान अवधि: अपनी फाइनेंशियल स्थिति के अनुसार अवधि चुनें. चाहे आप तेज़ स्वामित्व के लिए छोटी अवधि पसंद करते हों या कम मासिक भुगतान के लिए लंबी अवधि चाहते हों, आपके पास अपने पुनर्भुगतान प्लान को कस्टमाइज़ करने की स्वतंत्रता है.

3. तेज़ अप्रूवल और डिस्बर्सल: लंबे समय तक प्रतीक्षा किए बिना तुरंत फंड का एक्सेस पाएं. यह सुनिश्चित करता है कि आप बिना किसी अनावश्यक देरी के प्रॉपर्टी मार्केट में उत्पन्न होने वाले अवसरों का लाभ उठा सकते हैं.

4. आसान एप्लीकेशन प्रोसेस: शुरू से अंत तक एक आसान एप्लीकेशन प्रोसेस. न्यूनतम पेपरवर्क और स्पष्ट दिशानिर्देशों के साथ, आप अपना एप्लीकेशन आसानी से पूरा कर सकते हैं, जिससे घर का मालिक बनने की यात्रा आसान और सरल हो जाती है.

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