विलंबित कब्जे के लिए RERA नियम (2026) - खरीदारों के लिए कोर रिलीफ विकल्प

देरी से घर खरीदने वालों को सबसे आम और फाइनेंशियल रूप से परेशान करने वाली समस्याओं में से एक है - बिल्डर द्वारा डिलीवरी की प्रतीक्षा करते समय किराए और EMI का भुगतान करना. RERA ने खरीदारों को वास्तविक, कानूनी रूप से लागू करने योग्य उपाय प्रदान किए हैं, लेकिन यह जानना कि उन्हें कैसे लागू करें, और क्या क्षतिपूर्ति की अपेक्षा है, समाधान की गई शिकायत और लंबे समय तक विवाद के बीच अंतर बनाता है.

यह पेज कवर करता है:

• RERA और कब्जे में देरी की भूमिका को समझना
• पज़ेशन में देरी के सामान्य कारण
• RERA के तहत कानूनी विकल्प - सेक्शन 18 रिफंड और ब्याज अधिकार
• RERA के बाहर कानूनी विकल्प - कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट
• दंड की गणना कैसे की जाती है
• यह घर खरीदने वालों के लिए क्यों महत्वपूर्ण है
• पज़ेशन में देरी के दौरान होम लोन पर विचार करना
• निर्माणाधीन प्रॉपर्टी के लिए होम लोन लेते समय जोखिम को कम करने के चरण

रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, जिसे आमतौर पर RERA के नाम से जाना जाता है, घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा करने और रियल एस्टेट सेक्टर को नियंत्रित करने के लिए 2016 में लागू किया गया था. RERA द्वारा संबोधित एक महत्वपूर्ण पहलू कब्जे में देरी है. जब कोई बिल्डर सहमत समय-सीमा के भीतर प्रॉपर्टी डिलीवर करने में विफल रहता है, तो घर खरीदने वालों को काफी चुनौतियों का सामना करना पड़ता है - यह आर्टिकल RERA के नियमों के बारे में बताता है, जिसमें कब्जे में देरी, बिल्डर पर लगाए गए दंड और होम लोन के प्रभाव को कम करने के तरीके शामिल हैं.

1. नियामक अप्रूवल: महत्वपूर्ण नियामक अप्रूवल प्राप्त करने में देरी से पज़ेशन सर्टिफिकेट जारी करना धीमा हो सकता है.
2. कॉन्ट्रैक्चरल विवाद: बिल्डर्स और कॉन्ट्रैक्टर/सब्-कॉन्ट्रैक्टर के बीच मतभेद निर्माण प्रोजेक्ट को जटिल और धीमा कर सकते हैं.
3. फाइनेंशियल बाधाएं: फाइनेंशियल समस्याओं का सामना करने वाले बिल्डर अक्सर समय पर प्रोजेक्ट पूरा करने के लिए संघर्ष करते हैं, जिसके परिणामस्वरूप पज़ेशन में देरी होती है.
4. फोर्स मेज्योर: प्राकृतिक आपदाओं या राजनीतिक अस्थिरता जैसी अप्रत्याशित घटनाएं किसी के नियंत्रण से बाहर निर्माण गतिविधियों को बाधित कर सकती हैं.

RERA के सेक्शन 31 के अनुसार, अगर कोई खरीदार बिल्डर से खुश नहीं है, तो वे अथॉरिटी या नियुक्त निर्णायक ऑफिसर के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं. सेक्शन 79 में यह बताया गया है कि सिविल कोर्ट RERA मामलों से संबंधित विवादों को संभाल नहीं सकते हैं - केवल निर्णायक अधिकारी या अपीलीय न्यायाधिकरण इन समस्याओं का समाधान कर सकता है, हालांकि उपभोक्ता फोरम अभी भी शिकायतों को संभाल सकता है.

RERA के सेक्शन 18(1) के तहत: अगर बिल्डर सेल एग्रीमेंट में बताए अनुसार प्रोजेक्ट को समय पर पूरा नहीं करता है, तो उन्हें भुगतान की गई राशि पर 10% की दर पर ब्याज के साथ खरीदार का पैसा वापस करना होगा. अगर बिल्डर ऐसा नहीं करता है, तो उसे जेल, प्रोजेक्ट की अनुमानित लागत का 10% तक का जुर्माना या दोनों का सामना करना पड़ सकता है.

अगर कोई बिल्डर बिना एग्रीमेंट के पजेशन की तारीख बदलता है, तो खरीदार ये कर सकता है:

• प्रोजेक्ट से निकालें और 45 दिनों के भीतर रिफंड का अनुरोध करें, या
• प्रोजेक्ट में रहें और देरी की शुरुआत से बिल्डर द्वारा ऑटोमैटिक रूप से भुगतान न किए जाने तक मासिक ब्याज क्षतिपूर्ति प्राप्त करें

कंज्यूमर प्रोटेक्शन एक्ट, 1986 के तहत, घर खरीदने वाले सर्विसेज़ में कमी के लिए शिकायत दर्ज कर सकते हैं. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग (एनसीडीआरसी) ने यह फैसला किया है कि अगर खरीदार को एक वर्ष से अधिक समय तक पज़ेशन में देरी होती है, तो वे रिफंड मांग सकते हैं. प्रॉपर्टी की वैल्यू के आधार पर:

दंड राशि का उल्लेख आमतौर पर सेल एग्रीमेंट में किया जाता है, जिसकी गणना अक्सर खरीदार द्वारा भुगतान की गई कुल राशि के प्रतिशत के रूप में की जाती है. उदाहरण: अगर एग्रीमेंट में प्रति माह भुगतान की गई राशि का 10% दंड होता है, और आपने ₹50 लाख का भुगतान किया है, तो देरी के प्रत्येक महीने के लिए दंड ₹5 लाख होगा. यह दंड तब तक जारी रहता है जब तक बिल्डर कब्ज़ा नहीं लेता.

• फाइनेंशियल सुरक्षा: पजेशन डिले पेनल्टी संभावित किराए या देरी के कारण होने वाले वैकल्पिक हाउसिंग खर्चों के लिए क्षतिपूर्ति करती है.
• समय पर पूरा होने को प्रोत्साहित करता है: दंडों के माध्यम से जवाबदेही बिल्डर्स को समय पर प्रोजेक्ट पूरा करने के लिए प्रोत्साहित करती है, जिससे बिल्डर्स और खरीदारों के बीच विश्वास बनाए रखा जाता है.
• कानूनी उपाय: अगर बिल्डर दंड का भुगतान नहीं करते हैं, तो खरीदार RERA के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं - जो न्याय प्राप्त करने का एक स्पष्ट मार्ग प्रदान करता है.

देरी से घर खरीदने पर वास्तविक फाइनेंशियल तनाव का कारण बनता है: आप अपने मौजूदा घर के लिए किराए का भुगतान करना जारी रखते हैं और विलंबित प्रॉपर्टी के लिए लिए लिए गए होम लोन पर EMI का भुगतान भी करते हैं. इस जोखिम को कम करने के लिए:

• बिल्डर की पृष्ठभूमि के बारे में रिसर्च करें और रिव्यू पढ़ें कि पूर्व प्रोजेक्ट समय पर पूरा हो गए हैं या नहीं
• पहले से ही अप्रूव और बैंक द्वारा पैनल में शामिल प्रोजेक्ट के लिए होम लोन पर विचार करें
• मुख्य क्लियरेंस डॉक्यूमेंट की कॉपी कलेक्ट करें - भूमि उपयोग सर्टिफिकेट और संबंधित NOC

होम लोन लेते समय, अनुमानित निर्माण समय-सीमा के अनुसार अवधि चुनें, या बिल्डर से सटीक डिलीवरी की तारीख पूछें. अगर आप कम ब्याज दर के लिए योग्य हैं, तो आपकी EMI अधिक किफायती हो जाती है - प्रतिबद्ध होने से पहले अपने मासिक भुगतान को मॉडल करने के लिए होम लोन EMI कैलकुलेटर का उपयोग करें.

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• कम ब्याज दरें: आपकी EMI को सुनिश्चित करना आपकी जेब पर आसान हो
• लंबी पुनर्भुगतान अवधि: अपनी फाइनेंशियल स्थिति के अनुसार अवधि चुनें
• तेज़ अप्रूवल और डिस्बर्सल: लंबे समय तक प्रतीक्षा किए बिना तेज़ी से फंड एक्सेस करें
• आसान एप्लीकेशन प्रोसेस: स्पष्ट दिशानिर्देशों के साथ न्यूनतम पेपरवर्क

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RERA ने घर खरीदने वालों को कबज़े में देरी से वास्तविक, कानूनी रूप से लागू सुरक्षा दी है - सेक्शन 18 के तहत अपने अधिकारों को समझना और जब देरी होती है तो तुरंत कार्य करना यह सुनिश्चित करता है कि आपको मिलने वाला मुआवजा प्राप्त हो.