इनकम टैक्स एक्ट, 1961 का सेक्शन 194IA, भारत में अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर स्रोत पर काटा गया टैक्स (TDS) अनिवार्य करता है. अगर प्रॉपर्टी ₹50 लाख या उससे अधिक के लिए बेची जाती है, तो खरीदार को कुल बिक्री पर विचार करने के 1% पर TDS काटा जाना होगा. कटौती की गई राशि, कटौती के 30 दिनों के भीतर फॉर्म 26QB का उपयोग करके सरकार के पास जमा की जानी चाहिए. विक्रेता रिटर्न दाखिल करते समय इस TDS को टैक्स क्रेडिट के रूप में क्लेम कर सकता है. यह प्रावधान प्रॉपर्टी के ट्रांज़ैक्शन में टैक्स अनुपालन सुनिश्चित करता है और सभी खरीदारों पर लागू होता है, लेकिन उन मामलों को छोड़कर जहां विक्रेता अनिवासी है (NRI सेक्शन 195 के तहत आते हैं). TDS की सही फाइलिंग पेनल्टी और कानूनी समस्याओं से बचने में मदद करती है.
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इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 194IA क्या है?
सेक्शन 194IA इनकम टैक्स एक्ट में एक क्लॉज है जो अचल प्रॉपर्टी खरीदते समय TDS कटौती को अनिवार्य करता है, फिर चाहे वह रेजिडेंशियल हो या कमर्शियल. यह उन ट्रांज़ैक्शन पर लागू होता है जहां बिक्री पर विचार ₹50 लाख के बराबर या उससे अधिक होता है. इस प्रावधान का मुख्य उद्देश्य टैक्स अनुपालन सुनिश्चित करना और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन में प्रॉपर्टी टैक्स चोरी को रोकना है.
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194-IA के तहत अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194IA के अनुसार, ₹50 लाख या उससे अधिक की स्थावर प्रॉपर्टी (कृषि भूमि को छोड़कर) खरीदने वाले किसी भी खरीदार को बिक्री मूल्य के 1% पर TDS काटा जाना होगा. खरीदार महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर फॉर्म 26QB का उपयोग करके सरकार के साथ इस TDS को डिपॉज़िट करने के लिए ज़िम्मेदार है, जिसमें कटौती की जाती है. अनुपालन नहीं करने पर पेनल्टी और ब्याज लग सकता है.
सेक्शन 194IA - NRI द्वारा प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS
वर्तमान इनकम टैक्स नियमों के अनुसार, जब कोई अनिवासी भारतीय (NRI) भारत में प्रॉपर्टी बेचता है, तो उन्हें कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करना होगा. अगर प्रॉपर्टी विरासत में मिली थी, तो मूल मालिक द्वारा खरीद की तारीख और लागत का उपयोग यह तय करने के लिए किया जाता है कि लाभ लॉन्ग-टर्म या शॉर्ट-टर्म है या नहीं.
निर्णय लेने के बाद:
- लॉन्ग-टर्म लाभ (अगर 2 वर्षों से अधिक समय के लिए होल्ड किया जाता है) पर 20% टैक्स लगाया जाता है
and - शॉर्ट-टर्म लाभ पर NRI के इनकम स्लैब के अनुसार टैक्स लगाया जाता है
इस ट्रांज़ैक्शन में, खरीदार को बिक्री राशि से TDS काटा जाना होगा और इसे इनकम टैक्स विभाग के साथ डिपॉज़िट करना होगा. खरीदार को TDS कटौती और भुगतान की रिपोर्ट करने के लिए फॉर्म 27Q भी सबमिट करना होगा.
सेक्शन 194IA - अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS फाइल करने के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंट
अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS फाइल करते समय सेक्शन 194IA का पालन करने के लिए, खरीदार को आवश्यक डॉक्यूमेंट इकट्ठा करने होंगे:
- रजिस्टर्ड सेल एग्रीमेंट: TDS राशि निर्धारित करने के लिए सेल एग्रीमेंट की एक प्रमाणित कॉपी आवश्यक है.
- प्रॉपर्टी का विवरण: सटीक रूप से लागू TDS दर स्थापित करने के लिए प्रॉपर्टी की लोकेशन, साइज़ और आयु जैसे विवरण की आवश्यकता होती है.
- पैन कार्ड: खरीदार और विक्रेता दोनों के पैन नंबर को TDS डॉक्यूमेंटेशन में शामिल किया जाना चाहिए.
- आधार नंबर: हाल ही की कानूनी आवश्यकताओं के अनुसार, TDS रिटर्न सबमिट करते समय शामिल पक्षों की आधार संख्या प्रदान करनी चाहिए.
सेक्शन 194IA की आवश्यकताएं
एक खरीदार के रूप में, आप सेक्शन 194IA का पालन करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं. यहां प्रमुख आवश्यकताएं दी गई हैं:
- TDS कटौती: खरीदार बिक्री पर विचार की जाने वाली राशि के 1% की दर से TDS काटने के लिए ज़िम्मेदार है. यह TDS सरकार को देना होगा.
- TDS भुगतान: विक्रेता को भुगतान करते समय TDS काटा जाना चाहिए. काटे गए TDS राशि को सरकार के पास फॉर्म 26QB का उपयोग करके डिपॉज़िट किया जाना चाहिए, जिसे NSDL पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन एक्सेस किया जा सकता है.
- फाइलिंग विवरण: फॉर्म 26QB फाइल करते समय आपको विक्रेता और खरीदार का पैन (पर्मानेंट अकाउंट नंबर) और प्रॉपर्टी की विशिष्ट जानकारी जैसे विवरण प्रदान करने होंगे.
फॉर्म 26QB फाइल करना
जब कोई प्रॉपर्टी बेची जाती है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य के 1% पर TDS काटा जाना होगा और फॉर्म 26QB का उपयोग करके इसे इनकम टैक्स विभाग के साथ डिपॉज़िट करना होगा. इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194-IA के तहत यह अनिवार्य है.
इसके अलावा, खरीदार को फॉर्म 16B जनरेट करना होगा और इसे विक्रेता को TDS कटौती के प्रमाण के रूप में प्रदान करना होगा. फॉर्म 26QB फाइल करने और फॉर्म 16B जनरेट करने के कुछ चरण नीचे दिए गए हैं
चरण 1: इनकम टैक्स पोर्टल में लॉग-इन करें
इनकम टैक्स ई-फाइलिंग पोर्टल पर जाएं और लॉग-इन करें. 'ई-फाइल' मेनू में, 'ई-पे टैक्स' चुनें.
चरण 2: नया भुगतान शुरू करें
प्रोसेस शुरू करने के लिए '+नया भुगतान' पर क्लिक करें.
चरण 3: भुगतान का प्रकार चुनें
भुगतान के प्रकार के रूप में '26QB - प्रॉपर्टी पर TDS' चुनें.
चरण 4: खरीदार का विवरण भरें
खरीदार दर्ज करें:
- पैन
- संपर्क जानकारी
- पता
अगर पहले से ही उपलब्ध है, तो सिस्टम इन फील्ड को ऑटोमैटिक रूप से भर सकता है.
चरण 5: विक्रेता की जानकारी भरें
विक्रेता दर्ज करें:
- पैन
- संपर्क जानकारी
- पता
चरण 6: प्रॉपर्टी और बिक्री का विवरण दर्ज करें
- नीचे दिए गए विवरण दर्ज करें:
- प्रॉपर्टी का पता
- प्रॉपर्टी का प्रकार
- बिक्री एग्रीमेंट की तारीख
- बिक्री राशि
ये विवरण दर्ज करने के बाद, सिस्टम TDS राशि की ऑटोमैटिक रूप से गणना करेगा.
चरण 7: भुगतान करें
अपना पसंदीदा भुगतान का तरीका चुनें (नेट बैंकिंग या अन्य विकल्प). भुगतान करने के बाद, आपको भुगतान के प्रमाण के रूप में चालान 280 प्राप्त होगा.
चरण 8: ट्रेसेस पर रजिस्टर करें
ट्रेसेस पोर्टल पर जाएं और अपने पैन और चालान विवरण का उपयोग करके टैक्सपेयर के रूप में रजिस्टर करें. फॉर्म 16B डाउनलोड करने के लिए इसकी आवश्यकता है.
चरण 9: फॉर्म 26AS चेक करें
लगभग 7 दिनों के बाद, जांच करें कि पार्ट F (प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS) के तहत फॉर्म 26AS में TDS विवरण सही तरीके से दिखाई दे रहा है. यह विक्रेता को दिखाएगा:
- पैन
- ट्रांज़ैक्शन की तारीख
- राशि
- चालान का विवरण
चरण 10: फॉर्म 16B डाउनलोड करें
ट्रेसेस में लॉग-इन करें और 'डाउनलोड' टैब पर जाएं. यहां, 'फॉर्म 16B' चुनें (खरीदार के लिए). इसके बाद, विक्रेता दर्ज करें:
- पैन
and - फॉर्म 26QB से स्वीकृति संख्या
अब, अनुरोध सबमिट करें. उपलब्ध होने के बाद, zip फाइल डाउनलोड करें और खरीदार की जन्मतिथि (फॉर्मेट DDMMYYYY) का उपयोग करके इसे खोलें. यह फॉर्म विक्रेता को TDS कटौती के प्रमाण के रूप में दिया जाना चाहिए.
TDS फाइलिंग प्रोसेस को समझने के बाद, आप अपने सपनों के घर के लिए सही फाइनेंसिंग प्राप्त करने पर ध्यान केंद्रित कर सकते हैं. अपनी प्रॉपर्टी की यात्रा में अगले कदम उठाने के लिए तैयार हैं? अब. आप शायद पहले से ही योग्य हो, अपना मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके पता लगाएं.
सेक्शन 194IA का उदाहरण
कल्पना करें कि आप ₹80 लाख में प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं. सेक्शन 194IA के अनुसार, आपको बिक्री पर विचार करने पर 1% TDS काटा जाना होगा:
TDS राशि = ₹80,00,000 x 1% = ₹80,000
यह ₹80,000 विक्रेता को भुगतान करते समय काटा जाना चाहिए और बाद में सरकार के पास जमा किया जाना चाहिए. इसके अलावा, आपके लिए लागू इनकम टैक्स स्लैब को समझना आपको सेक्शन 194IA के अनुपालन को सुनिश्चित करते हुए अपनी कुल टैक्स देयता को बेहतर तरीके से प्लान करने में मदद कर सकता है. पर्याप्त निवेश वाली प्रॉपर्टी की खरीद के कारण, अपनी फाइनेंशियल प्लानिंग के लिए सही फाइनेंसिंग प्राप्त करना महत्वपूर्ण है. प्रति वर्ष 8.25% से शुरू होने वाली ब्याज दरों के साथ बजाज फाइनेंस होम लोन विकल्पों के बारे में जानें. आप पहले से ही योग्य हो सकते हैं, अपना मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके अपने लोन ऑफर चेक करें.
अंत में, प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन करते समय सेक्शन 194IA को समझना आवश्यक है. इस प्रावधान की आवश्यकताओं का पालन करने से टैक्स नियमों का अनुपालन सुनिश्चित होता है और टैक्स चोरी को रोकने में मदद मिलती है. एक खरीदार के रूप में, आप TDS काटा और रेमिट करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं, जिससे प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन प्रोसेस पारदर्शी और कानूनी रूप से सही हो जाता है. अगर आपको कोई संदेह है या आपको अधिक जानकारी की आवश्यकता है, तो टैक्स एक्सपर्ट से परामर्श करें या इनकम टैक्स डिपार्टमेंट द्वारा प्रदान किए गए आधिकारिक दिशानिर्देशों का संदर्भ लें. इसके अलावा, आप इनकम टैक्स कैलकुलेटर का उपयोग करके देय टैक्स की गणना कर सकते हैं.
सेक्शन 194IA के तहत TDS का भुगतान
भारत में इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 194IA स्थावर प्रॉपर्टी की बिक्री पर स्रोत पर काटा गया टैक्स (TDS) की कटौती से संबंधित है, विशेष रूप से प्रॉपर्टी के ट्रांसफर के लिए भुगतान किए गए विचार पर.
सेक्शन 194IA के तहत TDS के भुगतान की जानकारी यहां दी गई है:
1. लागू होना:
- सेक्शन 194IA तब लागू होता है जब कोई व्यक्ति कृषि भूमि के अलावा किसी भी अचल प्रॉपर्टी के ट्रांसफर के लिए निवासी विक्रेता को किसी भी राशि का भुगतान करने के लिए ज़िम्मेदार होता है.
2. थ्रेशहोल्ड लिमिट:
- प्रॉपर्टी ट्रांसफर का विचार ₹50 लाख से अधिक होने पर सेक्शन 194IA के तहत TDS लागू होता है. अगर विचार ₹50 लाख या उससे कम है, तो TDS काटा जाने की आवश्यकता नहीं है.
3. TDS की दर:
- सेक्शन 194IA के तहत TDS दर विचार राशि का 1% है. यह राशि विक्रेता को भुगतान करते समय खरीदार द्वारा काट ली जाती है.
4. कटौती का समय:
- सेक्शन 194IA के तहत TDS विक्रेता के अकाउंट में राशि क्रेडिट करते समय या भुगतान के समय, जो भी पहले हो, काट लिया जाता है.
5. TDS का डिपॉज़िट:
- खरीदार TDS काटने और इसे सरकार के पास जमा करने के लिए ज़िम्मेदार है. इनकम टैक्स डिपार्टमेंट के ऑनलाइन पोर्टल के माध्यम से डिपॉज़िट किया जा सकता है.
6. टैन की आवश्यकता:
- सेक्शन 194IA के तहत TDS काटने के लिए खरीदार के पास टैक्स कटौती और कलेक्शन अकाउंट नंबर (TAN) होने की आवश्यकता नहीं है. खरीदार के पैन का उपयोग करके TDS काटा जा सकता है.
7. फॉर्म 26 qb:
- TDS काटने के बाद, खरीदार को फॉर्म 26QB फाइल करना होगा, जिसमें प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन का विवरण और TDS कटौती का विवरण प्रदान करना होगा. यह फॉर्म ऑनलाइन सबमिट करना होगा.
8. TDS सर्टिफिकेट जारी करना:
- खरीदार को स्टेटमेंट फाइल करने की देय तारीख से 15 दिनों के भीतर विक्रेता को TDS सर्टिफिकेट (फॉर्म 16B) प्रदान करना होगा.
9. कृषि भूमि पर लागू नहीं होना:
- यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि कृषि भूमि के ट्रांसफर पर सेक्शन 194IA के तहत TDS लागू नहीं होता है.
सेक्शन 194 IA TDS की आवश्यकताएं
इनकम टैक्स एक्ट, 1961 का सेक्शन 194IA, स्थावर प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS (स्रोत पर काटा गया टैक्स) की कटौती से संबंधित है. सेक्शन 194IA TDS से संबंधित प्रमुख आवश्यकताएं और विवरण इस प्रकार हैं:
- योग्यता: सेक्शन 194IA स्थावर प्रॉपर्टी के ट्रांसफर से जुड़े ट्रांज़ैक्शन पर लागू होता है, जहां ट्रांसफर का विचार पचास लाख रुपये से अधिक होता है.
- ट्रांज़ैक्शन का दायरा: सेक्शन भूमि, बिल्डिंग, अपार्टमेंट, घर या किसी अन्य अचल प्रॉपर्टी की बिक्री सहित विभिन्न प्रकार के ट्रांज़ैक्शन को कवर करता है.
- विचार करने की लिमिट: सेक्शन 194IA के तहत TDS तब लागू होता है जब प्रॉपर्टी के ट्रांसफर का विचार एक ट्रांज़ैक्शन में पचास लाख रुपये से अधिक हो.
- कटौती का समय: क्रेडिट या भुगतान के समय TDS काटा जाना आवश्यक है, जो भी पहले हो. इसका मतलब है कि डॉक्टर को ट्रांसफर करने के लिए भुगतान करते समय या राशि क्रेडिट होने पर TDS काटा जाना होगा, जो भी पहले हो.
- TDS दर: जनवरी 2022 में मेरी अंतिम जानकारी अपडेट के अनुसार, सेक्शन 194IA के तहत लागू TDS दर विचार राशि का 1% है. लेकिन, टैक्स दरों में किसी भी अपडेट या संशोधन को चेक करने की सलाह दी जाती है.
- ट्रांसफर करने वाले और ट्रांसफर करने वाले दोनों का पैन: ट्रांसफर करने वाले (खरीदार) और ट्रांसफरर (विक्रेता) दोनों के पास पैन (पर्मानेंट अकाउंट नंबर) होना चाहिए. TDS कटौती प्रक्रिया के दौरान दोनों पक्षों का पैन विवरण प्रदान करना होगा.
- TDS भुगतान और रिपोर्टिंग: डॉक्टर को निर्धारित समय सीमा के भीतर सरकार के पास TDS राशि जमा करनी होगी. इसके अलावा, TDS रिटर्न (फॉर्म 26QB) ऑनलाइन फाइल करना होगा, जो ट्रांज़ैक्शन और TDS कटौती का विवरण प्रदान करता है.
- कृषि भूमि के लिए छूट: कृषि भूमि से संबंधित ट्रांज़ैक्शन को आमतौर पर सेक्शन 194IA के तहत TDS से छूट दी जाती है. लेकिन, कृषि भूमि के लिए सही शर्तें अलग-अलग हो सकती हैं.
प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS नहीं भरने पर दंड
सेक्शन 194-IA के अनुसार, जब प्रॉपर्टी बेची जाती है:
- खरीदार को TDS काटा जाना होगा
and - इसे सरकार के साथ डिपॉज़िट करें
इस TDS का भुगतान महीने के अंत से सात दिनों के भीतर किया जाना चाहिए, जिसमें यह कटौती की जाती है. अगर खरीदार अनुपालन नहीं कर पाता है, तो खरीदार और विक्रेता दोनों के लिए फाइनेंशियल परिणाम होते हैं. आइए उन्हें विस्तार से समझते हैं:
खरीदारों के लिए परिणाम
- देरी से फाइल करने की फीस (सेक्शन 234E)
- अगर फॉर्म 26QB समय पर सबमिट नहीं किया जाता है, तो प्रति दिन ₹200 का शुल्क लिया जाता है.
- यह तब तक जारी रहता है जब तक फीस की राशि TDS के बराबर नहीं होती थी जिसे काट लिया जाना था.
- देरी से कटौती और भुगतान पर ब्याज
- अगर समय पर TDS नहीं काटा जाता है, तो प्रति माह 1% का शुल्क लिया जाता है.
- अगर TDS काटा जाता है, लेकिन समय पर जमा नहीं किया जाता है, तो प्रति माह 1.5% का शुल्क लिया जाता है.
- ब्याज की गणना TDS की देय तारीख से तब तक की जाती है जब तक इसका वास्तव में भुगतान नहीं किया जाता.
विक्रेताओं के परिणाम
- TDS क्रेडिट का क्लेम नहीं किया जा सकता
- अगर खरीदार फॉर्म 26QB फाइल करने में विफल रहता है या फाइल करने में देरी करता है, तो विक्रेता अपने टैक्स रिटर्न में TDS क्रेडिट का क्लेम नहीं कर सकता है.
- अगर ऐसा होता है, तो इससे टैक्स का बोझ बढ़ सकता है
- TDS जमा किया जाना चाहिए
- विक्रेता को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि खरीदार ने अधिकृत बैंक का उपयोग करके या ऑनलाइन टैक्स भुगतान के माध्यम से TDS जमा किया है.
- यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता बिना किसी समस्या के TDS क्रेडिट का क्लेम कर सकता है.
कुछ प्रमुख बातें
- देरी से फाइलिंग शुल्क पर लिमिट
- विलंब शुल्क TDS राशि से अधिक नहीं हो सकता है, जो काट ली गई हो.
- अगर कोई TDS नहीं काटा जाता है, तो भी फाइलिंग आवश्यक है
- भले ही कम ट्रांज़ैक्शन वैल्यू या छूट के कारण कोई TDS लागू नहीं होता है, फिर भी ट्रांज़ैक्शन की रिपोर्ट करने के लिए फॉर्म 26QB फाइल किया जाना चाहिए.
- संयुक्त दंड संभव है
- अगर TDS कटौती करने और इसे डिपॉज़िट करने में दोनों देरी होती है, तो दोनों प्रकार के ब्याज (1% और 1.5%) लागू होंगे.
- इससे खरीदार को भुगतान की जाने वाली कुल राशि बढ़ जाती है.
फॉर्म 26QB फाइलिंग आवश्यकताओं का अनुपालन न करने के लिए नोटिस
जब किसी प्रॉपर्टी को ₹50 लाख से अधिक के लिए खरीदा या बेचा जाता है, तो रजिस्ट्रार के ऑफिस इनकम टैक्स डिपार्टमेंट को वार्षिक जानकारी रिटर्न (AIR) नामक रिपोर्ट भेजता है. इस रिपोर्ट में प्रॉपर्टी के ट्रांज़ैक्शन का विवरण शामिल है.
इस जानकारी के आधार पर, टैक्स विभाग चेक करता है कि क्या खरीदार ने सेक्शन 194-IA के तहत नियमों का पालन किया है.
खरीदार को यह करना होगा:
- बिक्री कीमत से 1% TDS काटा जाएगा
and - समय सीमा के भीतर फॉर्म 26QB का उपयोग करके इसे डिपॉज़िट करें
अगर खरीदार टैक्स नहीं काट पाता है या समय पर फॉर्म 26QB फाइल नहीं करता है, तो इनकम टैक्स विभाग खरीदार को नोटिस भेज सकता है. यह नोटिस खरीदार को सूचित करता है कि उन्होंने प्रॉपर्टी खरीदने पर TDS से संबंधित कानूनी आवश्यकता का पालन नहीं किया है.
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