इनकम टैक्स एक्ट, 1961 का सेक्शन 194IA, भारत में अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर स्रोत पर काटा गया टैक्स (TDS) अनिवार्य करता है. अगर प्रॉपर्टी ₹50 लाख या उससे अधिक के लिए बेची जाती है, तो खरीदार को कुल बिक्री पर विचार करने के 1% पर TDS काटा जाना होगा. कटौती की गई राशि, कटौती के 30 दिनों के भीतर फॉर्म 26QB का उपयोग करके सरकार के पास जमा की जानी चाहिए. विक्रेता रिटर्न दाखिल करते समय इस TDS को टैक्स क्रेडिट के रूप में क्लेम कर सकता है. यह प्रावधान प्रॉपर्टी के ट्रांज़ैक्शन में टैक्स अनुपालन सुनिश्चित करता है और सभी खरीदारों पर लागू होता है, लेकिन उन मामलों को छोड़कर जहां विक्रेता अनिवासी है (NRI सेक्शन 195 के तहत आते हैं). TDS की सही फाइलिंग पेनल्टी और कानूनी समस्याओं से बचने में मदद करती है.
इनकम टैक्स एक्ट, 1961 का सेक्शन 194 स्रोत पर टैक्स कटौती के लिए विभिन्न नियमों की रूपरेखा देता है, जिसे आमतौर पर TDS कहा जाता है. इसके सब-सेक्शन में से, सेक्शन 194IA और सेक्शन 194IB विशेष रूप से महत्वपूर्ण हैं. ये सब-सेक्शन प्रॉपर्टी से संबंधित विभिन्न ट्रांज़ैक्शन के लिए TDS आवश्यकताओं को पूरा करते हैं. सेक्शन 194IA तब लागू होता है जब प्रॉपर्टी खरीदी जाती है और यह सुनिश्चित करता है कि खरीदार विक्रेता को भुगतान करने से पहले टैक्स काट लेता है. दूसरी ओर, सेक्शन 194IB, किराए के भुगतान पर लागू होता है. ये नियम समय पर टैक्स कलेक्शन सुनिश्चित करने और टैक्स डिपार्टमेंट में कटौती और राशि जमा करने के लिए ज़िम्मेदार भुगतान करने वाली पार्टी को रखने में मदद करते हैं.
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इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 194IA क्या है?
सेक्शन 194IA तब लागू होता है जब आप अचल प्रॉपर्टी खरीदते हैं और यह सुनिश्चित करता है कि विक्रेता को भुगतान करने से पहले खरीदार द्वारा स्रोत पर टैक्स (TDS) काटा जाए.
आपको ये बातें पता होनी चाहिए:
- 1% पर TDS खरीदार द्वारा काटा जाना चाहिए-विक्रेता नहीं.
- यह नियम केवल तभी लागू होता है जब प्रॉपर्टी की बिक्री वैल्यू ₹50 लाख से अधिक है.
- कानून कृषि भूमि को छोड़कर सभी प्रकार की प्रॉपर्टी पर लागू होता है.
- 1% TDS में कोई अतिरिक्त सेस या सरचार्ज नहीं जोड़ा जाता है.
- खरीदार को उस महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर TDS डिपॉज़िट करना होगा जिसमें कटौती की गई थी.
- फॉर्म 26QB TDS के साथ सबमिट किया जाना चाहिए, जिसमें खरीदार और विक्रेता दोनों के पैन विवरण शामिल हों.
- अगर विक्रेता का पैन उपलब्ध नहीं है, तो TDS 20% तक बढ़ जाता है.
- खरीदार को TDS भुगतान के प्रमाण के रूप में चालान रसीद रखना होगा. इसमें ट्रांज़ैक्शन और CIN का विवरण शामिल है.
- खरीदार द्वारा विक्रेता को TDS सर्टिफिकेट (फॉर्म 16B) जारी किया जाना चाहिए. इसे ट्रेसेस पोर्टल से डाउनलोड किया जा सकता है.
- अगर विक्रेता ने प्रॉपर्टी पर कोई कैपिटल गेन नहीं किया है, तो वे अपना इनकम टैक्स रिटर्न फाइल करते समय रिफंड का क्लेम कर सकते हैं.
ऐसे मामलों में TDS कटौती से पूरी तरह से बचने के लिए, विक्रेता आकलन अधिकारी से यह कन्फर्म करने वाला सर्टिफिकेट प्राप्त कर सकता है कि TDS लागू नहीं है.
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194-IA के तहत अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194IA के अनुसार, ₹50 लाख या उससे अधिक की स्थावर प्रॉपर्टी (कृषि भूमि को छोड़कर) खरीदने वाले किसी भी खरीदार को बिक्री मूल्य के 1% पर TDS काटा जाना होगा. खरीदार महीने के अंत से 30 दिनों के भीतर फॉर्म 26QB का उपयोग करके सरकार के साथ इस TDS को डिपॉज़िट करने के लिए ज़िम्मेदार है, जिसमें कटौती की जाती है. अनुपालन नहीं करने पर पेनल्टी और ब्याज लग सकता है.
सेक्शन 194IA - NRI द्वारा TDS प्रॉपर्टी की बिक्री
वर्तमान इनकम टैक्स नियमों के अनुसार, जब कोई अनिवासी भारतीय (NRI) भारत में प्रॉपर्टी बेचता है, तो उन्हें कैपिटल गेन टैक्स का भुगतान करना होगा. अगर प्रॉपर्टी विरासत में मिली थी, तो मूल मालिक द्वारा खरीद की तारीख और लागत का उपयोग यह तय करने के लिए किया जाता है कि लाभ लॉन्ग-टर्म या शॉर्ट-टर्म है या नहीं.
निर्णय लेने के बाद:
- लॉन्ग-टर्म लाभ (अगर 2 वर्षों से अधिक समय के लिए होल्ड किया जाता है) पर 20% टैक्स लगाया जाता है
and - शॉर्ट-टर्म लाभ पर NRI के इनकम स्लैब के अनुसार टैक्स लगाया जाता है
इस ट्रांज़ैक्शन में, खरीदार को बिक्री राशि से TDS काटा जाना होगा और इसे इनकम टैक्स विभाग के साथ डिपॉज़िट करना होगा. खरीदार को TDS कटौती और भुगतान की रिपोर्ट करने के लिए फॉर्म 27Q भी सबमिट करना होगा.
सेक्शन 194IA - अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS फाइल करने के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंट
अचल प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS फाइल करते समय सेक्शन 194IA का पालन करने के लिए, खरीदार को आवश्यक डॉक्यूमेंट इकट्ठा करने होंगे:
- रजिस्टर्ड सेल एग्रीमेंट: TDS राशि निर्धारित करने के लिए सेल एग्रीमेंट की एक प्रमाणित कॉपी आवश्यक है.
- प्रॉपर्टी का विवरण: सटीक रूप से लागू TDS दर स्थापित करने के लिए प्रॉपर्टी की लोकेशन, साइज़ और आयु जैसे विवरण की आवश्यकता होती है.
- पैन कार्ड: खरीदार और विक्रेता दोनों के पैन नंबर को TDS डॉक्यूमेंटेशन में शामिल किया जाना चाहिए.
- आधार नंबर: हाल ही की कानूनी आवश्यकताओं के अनुसार, TDS रिटर्न सबमिट करते समय शामिल पक्षों की आधार संख्या प्रदान करनी चाहिए.
सेक्शन 194IA की आवश्यकताएं
एक खरीदार के रूप में, आप सेक्शन 194IA का पालन करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं. यहां प्रमुख आवश्यकताएं दी गई हैं:
- TDS कटौती: खरीदार बिक्री पर विचार की जाने वाली राशि के 1% की दर से TDS काटने के लिए ज़िम्मेदार है. यह TDS सरकार को देना होगा.
- TDS भुगतान: विक्रेता को भुगतान करते समय TDS काटा जाना चाहिए. काटे गए TDS राशि को सरकार के पास फॉर्म 26QB का उपयोग करके डिपॉज़िट किया जाना चाहिए, जिसे NSDL पोर्टल के माध्यम से ऑनलाइन एक्सेस किया जा सकता है.
- फाइलिंग विवरण: फॉर्म 26QB फाइल करते समय आपको विक्रेता और खरीदार का पैन (पर्मानेंट अकाउंट नंबर) और प्रॉपर्टी की विशिष्ट जानकारी जैसे विवरण प्रदान करने होंगे.
फॉर्म 26QB फाइल करना
जब कोई प्रॉपर्टी बेची जाती है, तो खरीदार को बिक्री मूल्य के 1% पर TDS काटा जाना होगा और फॉर्म 26QB का उपयोग करके इसे इनकम टैक्स विभाग के साथ डिपॉज़िट करना होगा. इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 194-IA के तहत यह अनिवार्य है.
इसके अलावा, खरीदार को फॉर्म 16B जनरेट करना होगा और इसे विक्रेता को TDS कटौती के प्रमाण के रूप में प्रदान करना होगा. फॉर्म 26QB फाइल करने और फॉर्म 16B जनरेट करने के कुछ चरण नीचे दिए गए हैं
चरण 1: इनकम टैक्स पोर्टल में लॉग-इन करें
इनकम टैक्स ई-फाइलिंग पोर्टल पर जाएं और लॉग-इन करें. 'ई-फाइल' मेनू में, 'ई-पे टैक्स' चुनें.
चरण 2: नया भुगतान शुरू करें
प्रोसेस शुरू करने के लिए '+नया भुगतान' पर क्लिक करें.
चरण 3: भुगतान का प्रकार चुनें
भुगतान के प्रकार के रूप में '26QB - प्रॉपर्टी पर TDS' चुनें.
चरण 4: खरीदार का विवरण भरें
खरीदार दर्ज करें:
- पैन
- संपर्क जानकारी
- पता
अगर पहले से ही उपलब्ध है, तो सिस्टम इन फील्ड को ऑटोमैटिक रूप से भर सकता है.
चरण 5: विक्रेता की जानकारी भरें
विक्रेता दर्ज करें:
- पैन
- संपर्क जानकारी
- पता
चरण 6: प्रॉपर्टी और बिक्री का विवरण दर्ज करें
- नीचे दिए गए विवरण दर्ज करें:
- प्रॉपर्टी का पता
- प्रॉपर्टी का प्रकार
- बिक्री एग्रीमेंट की तारीख
- बिक्री राशि
ये विवरण दर्ज करने के बाद, सिस्टम TDS राशि की ऑटोमैटिक रूप से गणना करेगा.
चरण 7: भुगतान करें
अपना पसंदीदा भुगतान का तरीका चुनें (नेट बैंकिंग या अन्य विकल्प). भुगतान करने के बाद, आपको भुगतान के प्रमाण के रूप में चालान 280 प्राप्त होगा.
चरण 8: ट्रेसेस पर रजिस्टर करें
ट्रेसेस पोर्टल पर जाएं और अपने पैन और चालान विवरण का उपयोग करके टैक्सपेयर के रूप में रजिस्टर करें. फॉर्म 16B डाउनलोड करने के लिए इसकी आवश्यकता है.
चरण 9: फॉर्म 26AS चेक करें
लगभग 7 दिनों के बाद, जांच करें कि पार्ट F (प्रॉपर्टी की बिक्री पर TDS) के तहत फॉर्म 26AS में TDS विवरण सही तरीके से दिखाई दे रहा है. यह विक्रेता को दिखाएगा:
- पैन
- ट्रांज़ैक्शन की तारीख
- राशि
- चालान का विवरण
चरण 10: फॉर्म 16B डाउनलोड करें
ट्रेसेस में लॉग-इन करें और 'डाउनलोड' टैब पर जाएं. यहां, 'फॉर्म 16B' चुनें (खरीदार के लिए). इसके बाद, विक्रेता दर्ज करें:
- पैन
and - फॉर्म 26QB से स्वीकृति संख्या
अब, अनुरोध सबमिट करें. उपलब्ध होने के बाद, zip फाइल डाउनलोड करें और खरीदार की जन्मतिथि (फॉर्मेट DDMMYYYY) का उपयोग करके इसे खोलें. यह फॉर्म विक्रेता को TDS कटौती के प्रमाण के रूप में दिया जाना चाहिए.
TDS फाइलिंग प्रोसेस को समझने के बाद, आप अपने सपनों के घर के लिए सही फाइनेंसिंग प्राप्त करने पर ध्यान केंद्रित कर सकते हैं. अपनी प्रॉपर्टी की यात्रा में अगले कदम उठाने के लिए तैयार हैं? अभी. आप पहले से ही अपने मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके बजाज फिनसर्व से अपने होम लोन ऑफर चेक करें.
सेक्शन 194IA का उदाहरण
कल्पना करें कि आप ₹80 लाख में प्रॉपर्टी खरीद रहे हैं. सेक्शन 194IA के अनुसार, आपको बिक्री पर विचार करने पर 1% TDS काटा जाना होगा:
TDS राशि = ₹80,00,000 x 1% = ₹80,000
यह ₹80,000 विक्रेता को भुगतान करते समय काटा जाना चाहिए और बाद में सरकार के पास जमा किया जाना चाहिए. इसके अलावा, आपके लिए लागू इनकम टैक्स स्लैब को समझना आपको सेक्शन 194IA के अनुपालन को सुनिश्चित करते हुए अपनी कुल टैक्स देयता को बेहतर तरीके से प्लान करने में मदद कर सकता है. पर्याप्त निवेश वाली प्रॉपर्टी की खरीद के कारण, अपनी फाइनेंशियल प्लानिंग के लिए सही फाइनेंसिंग प्राप्त करना महत्वपूर्ण है. 7.49% प्रति वर्ष से शुरू होने वाली ब्याज दरों के साथ बजाज फिनसर्व के होम लोन विकल्पों के बारे में जानें. आप पहले से ही योग्य हो सकते हैं, अपना मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके अपने लोन ऑफर चेक करें.
अंत में, प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन करते समय सेक्शन 194IA को समझना आवश्यक है. इस प्रावधान की आवश्यकताओं का पालन करने से टैक्स नियमों का अनुपालन सुनिश्चित होता है और टैक्स चोरी को रोकने में मदद मिलती है. एक खरीदार के रूप में, आप TDS काटा और रेमिट करने में महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं, जिससे प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन प्रोसेस पारदर्शी और कानूनी रूप से सही हो जाता है. अगर आपको कोई संदेह है या आपको अधिक जानकारी की आवश्यकता है, तो टैक्स एक्सपर्ट से परामर्श करें या इनकम टैक्स डिपार्टमेंट द्वारा प्रदान किए गए आधिकारिक दिशानिर्देशों का संदर्भ लें. इसके अलावा, आप इनकम टैक्स कैलकुलेटर का उपयोग करके देय टैक्स की गणना कर सकते हैं.
