इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54 आपको घर बेचने से अर्जित लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) पर टैक्स बचाने की सुविधा देता है. अगर आप आवासीय प्रॉपर्टी बेचते हैं और किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी को खरीदने या बनाने के लिए आय का निवेश करते हैं (एक विशिष्ट समय के भीतर), तो आपको लाभ पर टैक्स का भुगतान नहीं करना होगा.
इस आर्टिकल में, हम इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 को विस्तार से समझेंगे. हम इसका अर्थ समझेंगे, कौन छूट का क्लेम कर सकता है, किन प्रमुख शर्तों को पूरा कर सकता है और इस सेक्शन के तहत उपलब्ध कैपिटल गेन छूट की गणना कैसे कर सकता है.
इसके अलावा, हम आवासीय प्रॉपर्टी बेचते समय कुछ महत्वपूर्ण बिंदुओं को चेक करेंगे जिन्हें आपको पता होना चाहिए.
इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54 क्या है?
इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54 व्यक्तियों या हिंदू अविभाजित परिवारों (HUFs) को आवासीय प्रॉपर्टी बेचने के लिए कैपिटल गेन टैक्स से छूट देता है, अगर वे किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी में आय को दोबारा निवेश करते हैं. योग्यता प्राप्त करने के लिए, बेचे गए एसेट को लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट, विशेष रूप से एक आवासीय घर होना चाहिए, जिसमें हाउस प्रॉपर्टी से आय के रूप में शुल्क योग्य आय होनी चाहिए. योग्य विक्रेताओं को बिक्री से एक वर्ष पहले या दो वर्ष बाद आवासीय घर खरीदना होगा, या बिक्री की तारीख से तीन वर्षों के भीतर घर बनाना होगा. इस प्रावधान का उद्देश्य व्यक्तियों पर टैक्स के बोझ को कम करते हुए घर के स्वामित्व को बढ़ावा देना और प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन को सुविधाजनक बनाना है.
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इनकम टैक्स के सेक्शन 54 के तहत कैपिटल गेन छूट को समझें
इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54 भारत में आवासीय प्रॉपर्टी बेचने वाले व्यक्तियों या हिंदू अविभाजित परिवारों (HUF) को कैपिटल गेन छूट प्रदान करता है. यह प्रावधान उन्हें किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी में बिक्री से हुई आय को दोबारा निवेश करने की अनुमति देता है, जिससे पूंजी लाभ पर टैक्स नहीं लगता है. योग्यता प्राप्त करने के लिए, बेची गई प्रॉपर्टी लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट, विशेष रूप से एक आवासीय घर होना चाहिए. योग्य विक्रेताओं को या तो बिक्री से पहले या दो वर्षों के भीतर एक नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदनी होगी या तीन वर्षों के भीतर एक का निर्माण करना होगा. इस छूट का उद्देश्य प्रॉपर्टी के स्वामित्व को प्रोत्साहित करना और आवासीय रियल एस्टेट में निवेश को बढ़ावा देना है.
इनकम टैक्स के तहत विभिन्न प्रकार के कैपिटल एसेट क्या हैं?
इनकम टैक्स एक्ट, 1961, कुछ "पूंजीगत एसेट" को परिभाषित करता है जो पूंजी लाभ देयता को आकर्षित करते हैं. आमतौर पर, इन एसेट की वैल्यू बढ़ जाती है. कुछ सामान्य उदाहरण भूमि, इमारतें, शेयर या म्यूचुअल फंड हैं.
टैक्स उद्देश्यों के लिए, इन एसेट को इनमें विभाजित किया गया है:
- शॉर्ट-टर्म कैपिटल एसेट
और - लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट
वर्गीकरण इस बात पर निर्भर करता है कि आप उन्हें बेचने से पहले कितने समय तक होल्ड करते हैं. आइए विस्तार से समझते हैं:
शॉर्ट-टर्म कैपिटल एसेट
अगर आप एसेट खरीदने के 24 महीनों के भीतर एसेट बेचते हैं, तो इसे शॉर्ट-टर्म कैपिटल एसेट कहा जाता है. आपके द्वारा किए गए किसी भी लाभ को शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन कहा जाता है.
लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट
इसके विपरीत, अगर आपके पास 24 महीनों से अधिक समय के लिए एसेट है, तो यह लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट बन जाता है. लाभ को लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन माना जाता है. इसमें अलग-अलग टैक्स लाभ हैं.
लेकिन, कृपया ध्यान दें कि कुछ एसेट के नियम अलग-अलग होते हैं. उदाहरण के लिए, अगर आपके पास लिस्टेड शेयर, इक्विटी म्यूचुअल फंड या ज़ीरो-कूपन बॉन्ड हैं, तो केवल 12 महीने की होल्डिंग उन्हें लॉन्ग-टर्म बनाती है.
अब, सेक्शन 54 छूट का लाभ उठाने के लिए, आपको लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट के रूप में योग्यता प्राप्त करने के लिए 24 महीनों से अधिक समय तक हाउस प्रॉपर्टी होनी चाहिए. तभी आप किसी अन्य घर में कैपिटल गेन को दोबारा निवेश कर सकते हैं और टैक्स लाभ का क्लेम कर सकते हैं.
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2023-24 और 2024-25 में LTCG और STCG दरें
बजट 2024 (23 जुलाई 2024 को घोषित) होल्डिंग पीरियड और टैक्स दरों (विशेष रूप से म्यूचुअल फंड के लिए) के बारे में नियमों में कुछ संशोधन किए गए. ये बदलाव वित्तीय वर्ष 2024-25 से लागू होते हैं.
दो प्रमुख बदलाव हैं:
- इक्विटी म्यूचुअल फंड के लिए LTCG टैक्स दर बढ़ गई
और - गोल्ड म्यूचुअल फंड और विदेशी FoF जैसे कुछ नॉन-इक्विटी फंड के लिए लॉन्ग-टर्म के लिए योग्यता प्राप्त करने के लिए आवश्यक होल्डिंग अवधि कम की जाती है.
बजट 2025 में, इन कैपिटल गेन दरों में कोई और बदलाव नहीं किए गए थे. अधिक स्पष्टता के लिए, आइए नीचे टेबल में टैक्स दरों (FY 2023-24 बनाम 2024-25) की तुलना करें:
म्यूचुअल फंड का प्रकार |
पहले (FY 2023-24) |
(FY 2024-25) के बाद |
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शॉर्ट टर्म |
लॉन्ग टर्म |
शॉर्ट टर्म |
लॉन्ग टर्म |
|
इक्विटी म्यूचुअल फंड (इक्विटी में 65% से अधिक) |
< 12 महीने: 15% |
>12 महीने: 10% |
< 12 महीने: 20% |
>12 महीने: 12.5% |
डेट-ओरिएंटेड म्यूचुअल फंड (डेट में 65% से अधिक) |
< 36 महीने: स्लैब दर |
> 36 महीने: स्लैब दर |
< 24 महीने: स्लैब दर |
> 24 महीने: स्लैब दर |
इक्विटी फंड ऑफ फंड (FoF) |
< 36 महीने: स्लैब दर |
> 36 महीने: स्लैब दर |
< 24 महीने: स्लैब दर |
>24 महीने: 12.5% |
ओवरसीज़ फंड ऑफ फंड |
< 36 महीने: स्लैब दर |
> 36 महीने: स्लैब दर |
< 24 महीने: स्लैब दर |
>24 महीने: 12.5% |
गोल्ड म्यूचुअल फंड |
< 36 महीने: स्लैब दर |
> 36 महीने: स्लैब दर |
< 24 महीने: स्लैब दर |
>24 महीने: 12.5% |
महत्वपूर्ण: स्लैब दर का अर्थ है आपकी आय के स्तर के अनुसार टैक्स दर. बजट 2024 नई व्यवस्था के तहत स्लैब दरों में भी बदलाव किया गया. यह आपकी STCG देयता को प्रभावित करता है या बदलता है क्योंकि उन्हें स्लैब दरों पर टैक्स लगाया जाता है.
सेक्शन 54 छूट के लिए कौन पात्र है?
भारत में व्यक्ति या हिंदू अविभाजित परिवार (HUFs) सेक्शन 54 छूट के लिए योग्य हैं, अगर वे आवासीय प्रॉपर्टी बेचते हैं और किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी में आय को दोबारा निवेश करते हैं. बेची गई प्रॉपर्टी लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट होनी चाहिए, विशेष रूप से एक आवासीय घर. इसके अलावा, विक्रेता को या तो बिक्री से पहले या दो वर्षों के भीतर एक नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदनी होगी या छूट के लिए योग्यता प्राप्त करने के लिए तीन वर्षों के भीतर एक का निर्माण करना होगा.
सेक्शन 54 छूट के लिए योग्य प्रॉपर्टी के प्रकार
- आवासीय घर सेक्शन 54 के तहत लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट के रूप में योग्य होते हैं.
- इनमें अपार्टमेंट, स्वतंत्र घर या आवासीय उद्देश्यों के लिए इस्तेमाल की जाने वाली कोई भी आवासीय यूनिट शामिल हो सकती हैं.
- प्रॉपर्टी का स्वामित्व और उपयोग निवासी उद्देश्यों के लिए विक्रेता द्वारा किया जाना चाहिए.
- खाली भूखंड छूट के लिए योग्य नहीं होते जब तक कि उन्हें आवासीय घर के साथ बेचा नहीं जाता.
- बिज़नेस के उद्देश्यों के लिए इस्तेमाल की जाने वाली कमर्शियल प्रॉपर्टी या प्रॉपर्टी, सेक्शन 54 के तहत कैपिटल गेन छूट के लिए योग्य नहीं होती हैं.
सेक्शन 54 छूट की शर्तें और लिमिट
- बेची गई प्रॉपर्टी लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट होनी चाहिए, विशेष रूप से एक आवासीय घर.
- कैपिटल गेन को किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश किया जाना चाहिए.
- नई प्रॉपर्टी को बिक्री से पहले या दो वर्षों के भीतर खरीदा जाना चाहिए, या तीन वर्षों के भीतर बनाया जाना चाहिए.
- अगर इनकम टैक्स रिटर्न फाइल करने की देय तारीख से पहले कैपिटल गेन को दोबारा निवेश नहीं किया जाता है, तो छूट का क्लेम करने के लिए उन्हें कैपिटल गेन अकाउंट में जमा किया जाना चाहिए.
- छूट की राशि नई प्रॉपर्टी में निवेश किए गए कैपिटल गेन तक सीमित है.
सेक्शन 54 छूट का क्लेम कैसे करें: चरण-दर-चरण गाइड
- अपनी रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी की बिक्री से मिलने वाले कैपिटल गेन की गणना करें.
- बिक्री से पहले या दो वर्षों के भीतर नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदें.
- पूरी कैपिटल गेन राशि को नई प्रॉपर्टी में निवेश करें.
- अगर नई प्रॉपर्टी की लागत कम है, तो कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम में कमी की राशि निवेश करें.
- अपने इनकम टैक्स रिटर्न के साथ प्रॉपर्टी खरीदने का विवरण और फॉर्म 10BA सहित आवश्यक डॉक्यूमेंट सबमिट करें.
- सभी आवश्यकताओं का अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए टैक्स सलाहकार से सहायता प्राप्त करें.
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सेक्शन 54 छूट के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंट
सेक्शन 54 छूट का क्लेम करने के लिए, टैक्सपेयर्स को आमतौर पर पुरानी प्रॉपर्टी के लिए बिक्री डीड, नई प्रॉपर्टी के लिए खरीद डीड, अगर नई प्रॉपर्टी निर्माण में है, तो पूरा होने का सर्टिफिकेट और ट्रांज़ैक्शन विवरण दिखाने वाले बैंक स्टेटमेंट जैसे डॉक्यूमेंट की आवश्यकता होती है. इसके अलावा, फॉर्म 10BA भरना होगा और इनकम टैक्स रिटर्न के साथ सबमिट करना होगा. टैक्स सलाहकार से परामर्श करने से छूट का क्लेम करने के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंटेशन की पूर्णता और सटीकता सुनिश्चित हो सकती है.
सेक्शन 54 और 54F के बीच क्या अंतर है?
लेकिन सेक्शन 54 और सेक्शन 54F दोनों कैपिटल गेन टैक्स पर छूट प्रदान करते हैं, लेकिन वे विभिन्न प्रकार के एसेट पर लागू होते हैं. सेक्शन 54 विशेष रूप से आवासीय प्रॉपर्टी की बिक्री और किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी में री-इन्वेस्टमेंट से संबंधित है, जबकि सेक्शन 54F किसी नई आवासीय प्रॉपर्टी में निवेश की गई आय के साथ आवासीय प्रॉपर्टी को छोड़कर बेचे गए किसी भी लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट पर लागू होता है. टैक्सपेयर्स के लिए इन अंतरों को समझना महत्वपूर्ण है ताकि उनकी टैक्स बचत को प्रभावी रूप से अधिकतम किया जा सके.
सेक्शन 54 पर फाइनेंस एक्ट 2023 का प्रभाव
फाइनेंस एक्ट 2023 ने इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 में महत्वपूर्ण बदलाव पेश किए. सबसे महत्वपूर्ण संशोधन अधिकतम छूट पर सीमा है. आकलन वर्ष 2024-25 से छूट ₹10 करोड़ तक सीमित है. अगर नई आवासीय प्रॉपर्टी की लागत इस राशि से अधिक है, तो छूट की गणना करने के लिए अतिरिक्त राशि की उपेक्षा की जाएगी. इस बदलाव का उद्देश्य उच्च निवल मूल्य वाले व्यक्तियों को बड़ी छूट का क्लेम करने से रोकना है और यह सरकार के इक्विटी टैक्स लाभों के लक्ष्य के अनुरूप है.
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 के प्रावधान क्या हैं?
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 के प्रमुख प्रावधान इस प्रकार हैं:
- लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर छूट: जब किसी आवासीय प्रॉपर्टी को बेचने से मिलने वाले लाभ को किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश किया जाता है तो उपलब्ध होता है.
- समय सीमा: बिक्री से पहले या दो वर्षों के भीतर खरीदारी करें, या तीन वर्षों के भीतर निर्माण करें.
- योग्य इकाइयां: व्यक्ति और हिंदू अविभाजित परिवार (HUF).
- छूट सीमा: मूल्यांकन वर्ष 2024-25 से अधिकतम छूट ₹10 करोड़ तक है.
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इक्विटी फंड ऑफ फंड (FoF)
सेक्शन 54 के तहत उपलब्ध कैपिटल गेन छूट की गणना कैसे करें?
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 का उपयोग करके, आप आवासीय घर बेचने से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स बचा सकते हैं. यह टैक्स बचत टैक्स छूट के रूप में प्रदान की जाती है, जो इन दो राशि में से कम है:
- आपके द्वारा अर्जित पूंजी लाभ
या - नए घर पर खर्च की गई राशि
कोई भी बकाया लाभ (अगर आपने खरीदी गई प्रॉपर्टी की लागत कैपिटल गेन से कम है) पर टैक्स लगाया जाएगा. उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि सुश्री श्रुति कैपिटल गेन के रूप में ₹25 लाख कमाती है. वह ₹10 लाख में नया घर खरीदता है. अब, वह सेक्शन 54 के तहत छूट के रूप में केवल ₹20 लाख का क्लेम कर सकती है. शेष ₹15 लाख पर टैक्स लगाया जाएगा.
इसके अलावा, मूल्यांकन वर्ष 2024-25 से, अधिकतम छूट ₹10 करोड़ है. इसका मतलब है कि अगर आपके नए घर की लागत ₹10 करोड़ से अधिक है, तो उससे अधिक की कोई भी चीज़ टैक्स छूट के लिए विचार नहीं की जाएगी. आइए नीचे दिए गए छूट चार्ट के माध्यम से बेहतर तरीके से समझते हैं:
सेक्शन 54 छूट सीमा चार्ट (AY 2024-25 से शुरू)
सेक्शन |
बिक्री पर लागू होता है |
निवेश में |
अधिकतम छूट की अनुमति है |
54 |
रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी |
न्यू रेजिडेंशियल हाउस |
₹ 10 करोड़ |
54एफ |
कोई भी लॉन्ग-टर्म एसेट (रेसिडेंशियल प्रॉपर्टी नहीं) |
न्यू रेजिडेंशियल हाउस |
₹ 10 करोड़ |
निवेश में
3 वर्षों के भीतर नई हाउस प्रॉपर्टी को ट्रांसफर करने के क्या परिणाम होते हैं?
जब आप, एक निर्धारिती के रूप में, लॉन्ग-टर्म रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी बेचते हैं और किसी अन्य घर को खरीदने या बनाने के लिए लाभ का उपयोग करते हैं, तो सेक्शन 54 आपको टैक्स छूट देता है.
लेकिन इस लाभ को बनाए रखने के लिए, आपको नया घर खरीदने या पूरा होने की तारीख से कम से कम 3 वर्षों तक नहीं बेचना चाहिए. अगर आप इसे इस 3-वर्ष की अवधि के भीतर बेचते हैं, तो आपके द्वारा पहले क्लेम की गई टैक्स छूट वापस कर दी जाती है.
इसका मतलब है कि पहले आपके द्वारा टैक्स में बचत की गई राशि अब आपके द्वारा नई प्रॉपर्टी बेचने के साल फिर से टैक्स योग्य हो जाएगी. यह होगा:
- इसे शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन के रूप में माना जाता है
और - आपके इनकम टैक्स स्लैब के अनुसार टैक्स लगाया जाता है
लेकिन, ऐसी विशेष स्थिति भी है जिसके बारे में आपको पता होना चाहिए. अगर बिल्डर आपको नया घर सौंपने में देरी करता है, लेकिन आवश्यक अवधि के भीतर खरीद या निर्माण किया गया है, तो टैक्स छूट अभी भी लागू होती है. इस देरी से आपका लाभ कैंसल नहीं होगा.
नए घर की लागत को ज़ीरो माना जाता है
अगर आप 3 वर्षों के भीतर नया घर बेचते हैं, और इसकी लागत मूल बिक्री से अर्जित पूंजीगत लाभ से कम है, तो टैक्स विभाग नए घर की लागत को ज़ीरो के रूप में स्वीकार करेगा.
इसके परिणामस्वरूप, पूरी बिक्री राशि पर कैपिटल गेन के रूप में टैक्स लगाया जाएगा. इससे आपकी टैक्स देयता काफी बढ़ जाएगी.
आइए एक उदाहरण के ज़रिए बेहतर तरीके से समझते हैं:
- मान लीजिए कि श्री राज ने अपनी पुरानी रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी बेची है.
- उन्होंने ₹40 लाख का लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन दिया.
- उन्होंने ₹30 लाख का नया घर खरीदकर सेक्शन 54 के तहत छूट का क्लेम किया.
अब, अगर श्री राज 3 वर्षों के भीतर इस नए घर को बेचते हैं, तो पहले ₹30 लाख की छूट निकाली जाएगी.
- मान लें कि वह ₹35 लाख में नया घर बेचता है.
- क्योंकि छूट निकाली जाती है, इसलिए नए घर की लागत को ₹0 माना जाएगा और (₹30 लाख नहीं) माना जाएगा.
- इसलिए, पूरे ₹35 लाख पर उनके इनकम स्लैब के तहत शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन के रूप में टैक्स लगाया जाएगा.
सेक्शन 54 पर फाइनेंस एक्ट 2023 का प्रभाव
फाइनेंस एक्ट 2023 से पहले, आप सेक्शन 54 के तहत कितना कैपिटल गेन बचा सकते हैं, इस पर कोई ऊपरी सीमा नहीं थी. अगर कोई व्यक्ति घर बेचकर नया आवासीय प्रॉपर्टी में 100% लाभ दोबारा निवेश करता है, तो वे पूरी राशि पर छूट का क्लेम कर सकते हैं.
लेकिन, AY 2024-25 (1 अप्रैल, 2024 से), फाइनेंस एक्ट 2023 ने ₹10 करोड़ की लिमिट शुरू की. इसका मतलब है:
- अगर आप घर बेचते हैं और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन अर्जित करते हैं
और - आप लाभ को नए घर में दोबारा निवेश करते हैं
अभी - आप केवल ₹10 करोड़ तक की छूट का क्लेम कर सकते हैं (अगर नई प्रॉपर्टी की लागत अधिक हो तो भी)
उदाहरण के लिए, मान लीजिए कि आपने ₹12 करोड़ का कैपिटल गेन अर्जित किया है और आपने ₹12 करोड़ का घर खरीदा है. अब, नए नियम के तहत, केवल ₹10 करोड़ की छूट दी जाएगी, और ₹2 करोड़ पर टैक्स लगेगा.
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निष्कर्ष
इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54 के माध्यम से, आप लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (हाउस प्रॉपर्टी बेचने से उत्पन्न) पर टैक्स बचा सकते हैं. अगर आप बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग निर्धारित समय के भीतर किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी को खरीदने या बनाने के लिए करते हैं, तो आप पूरी या आंशिक टैक्स छूट का क्लेम कर सकते हैं. लेकिन, AY 2024-25 से, यह लाभ ₹10 करोड़ तक सीमित है.
इसके अलावा, केवल व्यक्ति और HUF ही सेक्शन 54 के तहत योग्य हैं. आपको समय-सीमा, एसेट के प्रकार और री-इन्वेस्टमेंट से संबंधित सभी नियमों का भी पालन करना होगा. ध्यान रखें कि इन शर्तों को मिस करने से टैक्स छूट अस्वीकार हो सकती है.
