इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54F

जब आप कोई एसेट (आवासीय घर के अलावा) बेचते हैं और नया घर खरीदने या बनाने के लिए पूरी बिक्री राशि का उपयोग करते हैं, तो आप इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के तहत टैक्स छूट का क्लेम कर सकते हैं. यह सेक्शन लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स पर राहत प्रदान करते हुए हाउसिंग में निवेश को सपोर्ट करने के लिए डिज़ाइन किया गया है. हाल ही के निर्णय में, इनकम टैक्स अपीलेट ट्रिब्यूनल (ITAT) दिल्ली ने फैसला किया है कि टैक्सपेयर निर्माणाधीन प्रॉपर्टी के लिए सेक्शन 54F के तहत कई साल की छूट का क्लेम कर सकते हैं. इसने स्पष्ट किया है कि एक ही घर के लिए एक से अधिक बार पूंजी लाभ का निवेश करना अभी भी लाभ के लिए योग्य हो सकता है.

सेक्शन 54F आवासीय प्रॉपर्टी के अलावा किसी अन्य एसेट को बेचने से अर्जित लाभ पर टैक्स छूट प्रदान करता है, बशर्ते कुछ शर्तों को पूरा किया जाए:

• विक्रेता को कुल बिक्री आय को नए आवासीय घर में दोबारा निवेश करना होगा.
• नया घर होना चाहिए:
  • खरीदा गया: मूल एसेट बेचने से पहले या 2 वर्षों के भीतर, या
  • बिल्ट: बिक्री की तारीख से 3 वर्षों के भीतर.
• मूल एसेट बेचने की तारीख पर, टैक्सपेयर के पास एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी नहीं होनी चाहिए, इसके अलावा वे इसमें निवेश कर रहे हैं.
• कोई अन्य आवासीय घर 2 वर्षों के भीतर नहीं खरीदना चाहिए या बिक्री की तारीख से 3 वर्षों के भीतर नहीं बनाया जाना चाहिए.

अगर इन नियमों का पालन नहीं किया जाता है, तो पहले क्लेम की गई छूट वर्ष में टैक्स योग्य हो जाती है जब दूसरी प्रॉपर्टी खरीदी या बनाई जाती है. इसके अलावा, 1 अप्रैल 2024 से, सेक्शन 54F के तहत अधिकतम कटौती ₹10 करोड़ तक सीमित है.

इस आर्टिकल में, हम आपको सेक्शन 54F का अर्थ, सेक्शन 54F के तहत उपलब्ध छूट और इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के तहत लाभों की गणना करने का तरीका बताएंगे.

सेक्शन 54F के तहत छूट की गणना कैसे करें?

सेक्शन 54F के तहत आप कितनी छूट का क्लेम कर सकते हैं, यह जानने के लिए आपको यह देखना होगा कि नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए आपके बिक्री के पैसों का उपयोग कितना किया गया है. इसे काम करने के लिए एक आसान फॉर्मूला है:

54F छूट = (पूंजीगत लाभ x नए घर में निवेश की गई राशि) ÷ निवल बिक्री कीमत

आइए इसे एक उदाहरण के साथ बेहतर तरीके से समझते हैं.

उदाहरण

कल्पना करें कि श्री दास अपनी भूमि को 14 अगस्त 2024 को ₹5 करोड़ में श्री सिंह को बेचते हैं. श्री दास ने मूल रूप से इस भूमि को जून 2020 में ₹50 लाख में वापस खरीदा था. भूमि बेचने के बाद, उन्होंने अगस्त 2025 में नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए ₹3 करोड़ का उपयोग किया. इसके अलावा, श्री दास के पास जमीन बेचने की तारीख पर कोई मकान नहीं था.

क्योंकि श्री दास ने दो वर्षों से अधिक समय से भूमि रखी है, इसलिए इसे लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट माना जाता है. यह उन्हें अपनी खरीद लागत को एडजस्ट करने के लिए इंडेक्सेशन का उपयोग करने की अनुमति देता है.

वे सेक्शन 54F के तहत छूट का क्लेम कर सकते हैं क्योंकि:

• उन्होंने एक लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट बेचा जो आवासीय घर नहीं था.
• जब उसने बिक्री की तो उसके पास कोई अन्य आवासीय प्रॉपर्टी नहीं थी.
• उसने सेल मनी का उपयोग करके दो वर्षों के भीतर एक नया घर खरीदा.

गणना कैसे दिखाई देगी, जानें:

विवरण	राशि (₹)
बिक्री की कीमत	5,00,00,000
खरीदारी की इंडेक्स लागत (50,00,000 x 363 ÷ 301)	60,20,900
लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन	4,39,70,099
छूट प्राप्त पूंजी लाभ (4,39,70,099 x 3,00,00,000 ÷ 5,00,00,000)	2,63,82,060
टैक्स योग्य कैपिटल गेन	1,75,88,039

क्योंकि छूट सीमा ₹10 करोड़ तक है, इसलिए श्री दास इस मामले में योग्य पूरी छूट का क्लेम कर सकते हैं.

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सेक्शन 54 सेक्शन 54F से कैसे अलग है?

सेक्शन 54 आवासीय घर की बिक्री से मिलने वाले लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर लागू होता है, जबकि सेक्शन 54F आवासीय घरों के अलावा अन्य एसेट से प्राप्त लाभ से संबंधित होता है. दोनों ही व्यक्तियों और हिंदू अविभाजित परिवारों (HUFs) के लिए उपलब्ध हैं. लेकिन, सेक्शन 54 के लिए एक निश्चित समय सीमा के भीतर किसी अन्य आवासीय घर में री-इन्वेस्टमेंट की आवश्यकता होती है, जबकि सेक्शन 54F आवासीय घर या निर्माण में निवेश की अनुमति देता है, लेकिन अलग-अलग समय-सीमाओं के भीतर. दोनों सेक्शन का उद्देश्य कैपिटल गेन टैक्स को कम करने के लिए आवासीय प्रॉपर्टी में निवेश को प्रोत्साहित करना है.

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सेक्शन 54F के तहत छूट का क्लेम करने की योग्यता क्या है?

इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के सेक्शन 54F के तहत, रेजिडेंशियल हाउस के अलावा अन्य एसेट से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर छूट व्यक्तियों और हिंदू अविभाजित परिवारों (HUFs) के लिए उपलब्ध है. छूट का क्लेम करने के लिए, निर्धारिती को मूल एसेट के ट्रांसफर से पहले या तीन वर्षों के भीतर भारत में एक आवासीय घर खरीदना या बनाना होगा. नया आवासीय घर, जिसे नया एसेट कहा जाता है, मूल एसेट के निवल विचार के बराबर या उससे अधिक की लागत होनी चाहिए. लेकिन, अगर निर्धारिती के पास ट्रांसफर के समय एक से अधिक आवासीय घर (नए एसेट के अलावा) है या ट्रांसफर के बाद एक वर्ष के भीतर कोई अन्य आवासीय घर है, तो प्रावधान लागू नहीं होता है.

सेक्शन 54F के तहत "नेट कंसल्टेशन" क्या है?

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के तहत, "निवल विचार" का अर्थ है पूंजी एसेट के ट्रांसफर से प्राप्त कुल बिक्री आय, जिसमें ब्रोकरेज, कानूनी शुल्क या कमीशन जैसे सीधे बिक्री से संबंधित किसी भी खर्च को काट लिया जाता है. कैपिटल गेन पर टैक्स छूट की गणना करने के लिए यह राशि महत्वपूर्ण है. छूट के लिए योग्यता प्राप्त करने के लिए, टैक्सपेयर को निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने या बनाने के लिए निवल विचार को दोबारा निवेश करना होगा, जिससे वे मूल एसेट की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स को टाल सकते हैं या नहीं.

कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGAS) क्या है?

1988 में इनकम टैक्स एक्ट के तहत शुरू की गई कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGA), एसेट सेल्स से पूंजीगत लाभ वाले व्यक्तियों को टैक्स में छूट प्रदान करती है. यह कैपिटल गेन को निर्दिष्ट एसेट में दोबारा निवेश करने की सुविधा प्रदान करता है, जिससे उन्हें सेक्शन 54 से 54GB के तहत कैपिटल गेन टैक्स से छूट मिलती है. ऐसे मामलों में जहां री-इन्वेस्टमेंट का समय इनकम टैक्स रिटर्न की समयसीमा से अधिक होता है, CGA एक समाधान प्रदान करते हैं. टैक्सपेयर बिना उपयोग किए गए पूंजी लाभ को फिक्स्ड डिपॉज़िट के समान समर्पित अकाउंट में डिपॉज़िट कर सकते हैं, केवल इनकम टैक्स एक्ट के संबंधित सेक्शन के तहत छूट का क्लेम करने के लिए.

सेक्शन 54F के तहत कितना कैपिटल गेन छूट उपलब्ध है?

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के तहत, व्यक्ति और हिंदू अविभाजित परिवार (HUFs) भारत में आवासीय घर खरीदने या बनाने में पूरी निवल बिक्री पर विचार करके लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (आवासीय घर के अलावा) पर पूरी छूट का क्लेम कर सकते हैं. खरीदारी के लिए ट्रांसफर की तारीख से 1 वर्ष पहले या 2 वर्षों के भीतर निवेश किया जाना चाहिए, और ट्रांसफर के बाद 3 वर्षों के भीतर निर्माण पूरा किया जाना चाहिए.

सेक्शन 54F के तहत कैपिटल गेन छूट के लिए क्या अपवाद हैं?

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के तहत कैपिटल गेन छूट के अपवाद इस प्रकार हैं: छूट व्यक्तियों या हिंदू अविभाजित परिवारों (HUF) तक सीमित है और केवल आवासीय घरों के अलावा अन्य लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट पर लागू होती है. छूट का क्लेम करने के लिए, टैक्सपेयर को निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर भारत में आवासीय घर खरीदने या बनाने में निवल विचार करना होगा. लेकिन, अगर टैक्सपेयर के पास ट्रांसफर करने या ट्रांसफर के बाद एक वर्ष के भीतर अतिरिक्त आवासीय घर खरीदने पर एक से अधिक आवासीय घर है, तो छूट उपलब्ध नहीं है.

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F पर केस स्टडी

केस का बैकग्राउंड

एक टैक्सपेयर ने अपनी कमर्शियल प्रॉपर्टी बेची और फार्महाउस बनाने के लिए पैसे का उपयोग किया. इस निवेश के लिए, उन्होंने फाइनेंशियल वर्ष 2008-09 के लिए सेक्शन 54F के तहत ₹47.84 लाख की कटौती का क्लेम किया. बाद में, 2010-11 में, उन्होंने पांच और प्रॉपर्टी बेची और फिर उसी पैसे को फिर से मेहंदी फार्म्स में एक ही फार्महाउस प्रोजेक्ट में निवेश किया. इस बार, उन्होंने अपने इनकम टैक्स रिटर्न में सेक्शन 54F के तहत ₹1.59 करोड़ की कटौती का क्लेम किया.

सेक्शन 54F के तहत, अगर कोई व्यक्ति ओरिजिनल प्रॉपर्टी बेचने के समय नई प्रॉपर्टी बनाने या खरीदी जाने के अलावा पहले से ही एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी के मालिक है, तो वह लाभ का क्लेम नहीं कर सकता है. इस स्थिति में, टैक्सपेयर के पास D-3/8, वसंत विहार, दिल्ली में एक मकान था, जिसे किराए पर लिया गया था. इस दौरान, मेहंदी फार्म्स में फार्महाउस अभी भी निर्माण में था, जब उसने पांच प्रॉपर्टी बेच दी थी.

ट्रिब्यूनल का निर्णय

इनकम टैक्स अपीलेट ट्रिब्यूनल (ITAT) दिल्ली ने टैक्सपेयर के पक्ष में राज्य किया, जिससे उन्हें ₹1.59 करोड़ की कटौती का क्लेम करने की अनुमति मिलती है.

यह ध्यान दिया गया कि उस तारीख को उसने कमर्शियल प्रॉपर्टी बेची, टैक्सपेयर के पास केवल वसंत विहार में एक मकान था, जिसे वह अपने निवास के रूप में उपयोग नहीं कर रहा था. इसके बजाय, वह नारायण विहार, नई दिल्ली में किसी अन्य प्रॉपर्टी पर अपने परिवार के साथ रहता था, जो अपने हिंदू अविभाजित परिवार (HUF) के नाम पर रजिस्टर्ड था.

क्योंकि वसंत विहार प्रॉपर्टी किराए पर दी गई थी (और किराए की आय उसके अनुसार रिपोर्ट की गई थी) और फार्महाउस अभी भी अपूर्ण था, इसलिए टैक्सपेयर को योग्य माना जाता था. अगर वसंत विहार घर की गणना की गई है, तो भी ट्रांसफर की तारीख पर उसके पास कोई अन्य पूर्ण आवासीय प्रॉपर्टी नहीं थी. इसलिए, सेक्शन 54F के तहत ₹47.84 लाख और ₹1.59 करोड़ दोनों की कटौती की अनुमति दी गई थी.

इस मामले की प्रमुख जानकारी

• सेक्शन 54F यह सीमित नहीं करता है कि एक टैक्सपेयर एक ही प्रॉपर्टी के लिए कितनी बार कटौती का क्लेम कर सकता है, बशर्ते प्रॉपर्टी की लागत और कुल कैपिटल गेन लिमिट के भीतर रहें (इस मामले में ₹10 करोड़).
• जब तक टैक्सपेयर के पास ट्रांसफर की तारीख पर एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी (नई प्रॉपर्टी को छोड़कर) नहीं होती है और ट्रांसफर के बाद एक निर्दिष्ट अवधि के लिए (खरीद के लिए 2 वर्ष और निर्माण के लिए 3 वर्ष) का लाभ लिया जा सकता है.
• इस मामले में, फार्महाउस अभी भी निर्माण में था, और टैक्सपेयर के पास एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी नहीं थी. इस प्रकार, उन्होंने एक ही फार्महाउस प्रोजेक्ट में किए गए निवेश के लिए दो अलग-अलग वर्षों में सफलतापूर्वक कटौती का क्लेम किया.

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के मुख्य लाभ

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के प्रमुख लाभ इस प्रकार हैं:

1. टैक्स बचत: आवासीय प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश करके लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर महत्वपूर्ण टैक्स छूट प्रदान करता है.
2. घर के स्वामित्व को बढ़ावा देता है: आवासीय प्रॉपर्टी में निवेश को प्रोत्साहित करता है, जिससे रियल एस्टेट मार्केट को बढ़ावा मिलता है.
3. निवेश में सुविधा: नई या निर्मित आवासीय प्रॉपर्टी में निवेश की अनुमति देता है.
4. आर्थिक विकास: रियल एस्टेट सेक्टर को प्रोत्साहित करके आर्थिक विकास को सपोर्ट करता है.
5. NRI के लाभ: अनिवासी भारतीयों (NRI) को गैर-निवासी प्रॉपर्टी की बिक्री से पूंजीगत लाभ पर टैक्स छूट प्रदान करता है.

ये लाभ सेक्शन 54F को उन टैक्सपेयर्स के लिए एक मूल्यवान प्रावधान बनाते हैं जो अपने निवेश को बेहतर बनाना चाहते हैं और टैक्स देयताओं को कम करना चाहते हैं.

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