इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54F - लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स छूट, सेक्शन 54F के तहत

इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54F कुछ एसेट बेचने से अर्जित लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स के बोझ को कम करने के लिए डिज़ाइन किया गया है, जब तक कि बिक्री से प्राप्त पैसे भारत के आवासीय घर में दोबारा निवेश किए जाते हैं. यह सेक्शन तब लागू होता है जब बेची गई एसेट आवासीय घर नहीं है, जैसे शेयर, ज्वेलरी या भूमि. इसका मुख्य उद्देश्य टैक्सपेयर्स को अपने लाभ को घर के स्वामित्व में बदलने के लिए प्रोत्साहित करना है.

यह टैक्स लाभ केवल व्यक्तियों और हिंदू अविभाजित परिवारों (HUFs) के लिए उपलब्ध है. योग्यता प्राप्त करने के लिए, टैक्सपेयर को कानून के तहत निर्दिष्ट समयसीमा के भीतर एक नए आवासीय घर में निवल बिक्री आय का निवेश करना होगा. ओरिजिनल एसेट बेचने के समय टैक्सपेयर कितनी रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीद सकता है, इससे भी संबंधित प्रतिबंध हैं.

नया घर खरीदने या बनाने के लिए विशिष्ट समयसीमा अप्लाई करती है. अगर इनकम टैक्स रिटर्न फाइलिंग की देय तारीख से पहले पैसे का उपयोग नहीं किया जाता है, तो इसे कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGAS) में निवेश किया जाना चाहिए. आकलन वर्ष 2024-25 से, सेक्शन 54F के तहत अधिकतम छूट ₹10 करोड़ तक सीमित है. अगर कुछ शर्तों का उल्लंघन किया जाता है, जैसे कि नई प्रॉपर्टी को बहुत जल्दी बेचना या डिपॉज़िट किए गए फंड का दुरुपयोग करना, तो छूट वापस की जा सकती है.

इस आर्टिकल में, हम आपको सेक्शन 54F का अर्थ, सेक्शन 54F के तहत उपलब्ध छूट और इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के तहत लाभों की गणना करने का तरीका बताएंगे.

इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54F क्या है?

इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54F टैक्सपेयर्स को आवासीय घर के अलावा अन्य एसेट बेचने से अर्जित लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स बचाने की अनुमति देता है. शेयर, गोल्ड, ज्वेलरी या लैंड जैसे एसेट पर आमतौर पर बेचे जाने पर कैपिटल गेन टैक्स लगता है. लेकिन, अगर ऐसी बिक्री से प्राप्त पैसे का उपयोग भारत में आवासीय घर खरीदने या बनाने के लिए किया जाता है, तो पूंजीगत लाभ को पूरी तरह या आंशिक रूप से छूट दी जा सकती है.

यह छूट ऑटोमैटिक नहीं है और केवल तभी क्लेम की जा सकती है जब टैक्सपेयर घर के स्वामित्व, निवेश की समयसीमा और फंड के उपयोग से संबंधित विशिष्ट शर्तों को पूरा करता है. जब ये आवश्यकताएं पूरी हो जाती हैं, तो सेक्शन 54F लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर देय टैक्स को कम करने या समाप्त करने में मदद करता है.

सेक्शन 54F के तहत छूट का क्लेम कौन कर सकता है?

सेक्शन 54F में कैपिटल गेन छूट का क्लेम करने के लिए स्पष्ट योग्यता नियम निर्धारित किए जाते हैं. लाभ खोने से बचने के लिए इन शर्तों का सावधानीपूर्वक पालन करना चाहिए.

• योग्य टैक्सपेयर्स: छूट केवल व्यक्तियों और हिंदू अविभाजित परिवारों (HUFs) के लिए उपलब्ध है. कंपनियां, फर्म और अन्य कंपनियां इस लाभ का क्लेम नहीं कर सकती हैं.
• बेचे गए एसेट का प्रकार: कैपिटल गेन आवासीय घर के अलावा अन्य लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट, जैसे शेयर, ज्वेलरी या भूमि को बेचने से उत्पन्न होना चाहिए.
• आवासीय घरों का स्वामित्व: एसेट बेचने के समय, टैक्सपेयर के पास नया घर खरीदने या बनाने को छोड़कर एक से अधिक आवासीय घर नहीं होना चाहिए.
• निवेश की समय सीमा: एसेट खरीदने से पहले या दो वर्षों के भीतर नया आवासीय घर खरीदना चाहिए. अगर घर का निर्माण किया जाता है, तो इसे बिक्री की तारीख से तीन वर्षों के भीतर पूरा करना होगा.
• नए घर की बिक्री पर प्रतिबंध: नए खरीदे गए घर को तीन वर्षों के भीतर नहीं बेचा जाना चाहिए. अगर इसे पहले बेचा जाता है, तो क्लेम की गई छूट वापस ले ली जाएगी.
• किसी अन्य घर की खरीद या निर्माण: अगर टैक्सपेयर एक वर्ष के भीतर कोई अन्य घर खरीदता है या तीन वर्षों के भीतर किसी अन्य घर का निर्माण पूरा करता है, तो छूट अब लागू नहीं होगी.
• CGA के तहत डिपॉज़िट: अगर बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग ITR फाइल करने की देय तारीख से पहले नहीं किया जाता है, तो राशि अधिकृत बैंक के पास कैपिटल गेन अकाउंट में जमा की जानी चाहिए.

ऐसे एसेट जिनके लिए सेक्शन 54F छूट उपलब्ध है

• इक्विटी शेयर और अन्य सिक्योरिटीज़
• आवासीय घरों के अलावा भूमि या अचल संपत्ति
• ज्वेलरी, कलाकृति, पेंटिंग, ड्रॉइंग, प्राचीन वस्तुएं या पुरातत्व संग्रह

सेक्शन 54F के तहत छूट का क्लेम करने के लिए योग्यता

सेक्शन 54F आवासीय प्रॉपर्टी के अलावा किसी अन्य एसेट को बेचने से अर्जित लाभ पर टैक्स छूट प्रदान करता है, बशर्ते कुछ शर्तों को पूरा किया जाए:

• विक्रेता को कुल बिक्री आय को नए आवासीय घर में दोबारा निवेश करना होगा.
• नया घर होना चाहिए:
  • खरीदा गया: मूल एसेट बेचने से पहले या 2 वर्षों के भीतर, या
  • बिल्ट: बिक्री की तारीख से 3 वर्षों के भीतर.
• मूल एसेट बेचने की तारीख पर, टैक्सपेयर के पास एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी नहीं होनी चाहिए, इसके अलावा वे इसमें निवेश कर रहे हैं.
• कोई अन्य आवासीय घर 2 वर्षों के भीतर नहीं खरीदना चाहिए या बिक्री की तारीख से 3 वर्षों के भीतर नहीं बनाया जाना चाहिए.

अगर इन नियमों का पालन नहीं किया जाता है, तो पहले क्लेम की गई छूट वर्ष में टैक्स योग्य हो जाती है जब दूसरी प्रॉपर्टी खरीदी या बनाई जाती है. इसके अलावा, 1 अप्रैल 2024 से, सेक्शन 54F के तहत अधिकतम कटौती ₹10 करोड़ तक सीमित है.

सेक्शन 54F के तहत कितना कैपिटल गेन छूट उपलब्ध है?

सेक्शन 54F के तहत छूट इस बात पर निर्भर करती है कि नए आवासीय प्रॉपर्टी में कितनी बिक्री आय को दोबारा निवेश किया जाता है. जब तक पूरी राशि दोबारा निवेश नहीं की जाती तब तक नियम आनुपातिक आधार पर काम करता है.

बेहतर समझ के लिए उदाहरण

मान लीजिए कि कोई निवेशक ₹50 लाख के लिए लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट बेचता है. इनमें से, लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन राशि ₹10 लाख है. निवेशक आवासीय घर खरीदने या बनाने के लिए बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग करने की योजना बना रहा है.

परिस्थिति 1: बिक्री से प्राप्त आय का पूरा री-इन्वेस्टमेंट

अगर निवेशक आवासीय घर खरीदने या बनाने के लिए पूरे ₹50 लाख का दोबारा निवेश करता है, तो ₹10 लाख का फुल लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन सेक्शन 54F के तहत टैक्स से छूट दी जाएगी.

परिस्थिति 2: बिक्री से प्राप्त राशि का आंशिक री-इन्वेस्टमेंट

अगर नए घर के लिए बिक्री से हुई आय के केवल एक हिस्से का उपयोग किया जाता है, तो दोबारा निवेश की गई राशि के अनुपात में छूट दी जाएगी.

छूट के लिए फॉर्मूला:

सेक्शन 54F के तहत छूट =

(पुनः निवेश की गई राशि ÷ निवल बिक्री पर विचार) x लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन

फॉर्मूला लगाना:

अगर निवेशक ₹50 लाख में से ₹40 लाख का दोबारा निवेश करता है, तो छूट की गणना इस प्रकार की जाएगी:

(40 लाख ÷ 50 लाख) x 10 लाख

इसके परिणामस्वरूप ₹8 लाख की पूंजी लाभ छूट मिलती है, जबकि शेष ₹2 लाख पर टैक्स लगेगा.

सेक्शन 54F के तहत छूट की गणना कैसे करें?

सेक्शन 54F के तहत आप कितनी छूट का क्लेम कर सकते हैं, यह जानने के लिए आपको यह देखना होगा कि नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए आपके बिक्री के पैसों का उपयोग कितना किया गया है. इसे काम करने के लिए एक आसान फॉर्मूला है:

54F छूट = (पूंजीगत लाभ x नए घर में निवेश की गई राशि) ÷ निवल बिक्री कीमत

आइए इसे एक उदाहरण के साथ बेहतर तरीके से समझते हैं.

ध्यान दें:

01 अप्रैल 2024 से, सेक्शन 54F के तहत छूट का क्लेम करने वाले लोगों के लिए एक नया नियम है. अगर आप नया आवासीय घर खरीदने में ₹10 करोड़ से अधिक का निवेश करते हैं, तो छूट की राशि अभी भी ₹10 करोड़ तक सीमित होगी. इसलिए अगर आपका निवेश अधिक है, तो इनकम टैक्स डिपार्टमेंट छूट की गणना करते समय केवल ₹10 करोड़ तक का निवेश करेगा.

उदाहरण

कल्पना करें कि श्री दास अपनी भूमि को 14 अगस्त 2024 को ₹5 करोड़ में श्री सिंह को बेचते हैं. श्री दास ने मूल रूप से इस भूमि को जून 2020 में ₹50 लाख में वापस खरीदा था. भूमि बेचने के बाद, उन्होंने अगस्त 2025 में नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए ₹3 करोड़ का उपयोग किया. इसके अलावा, श्री दास के पास जमीन बेचने की तारीख पर कोई मकान नहीं था.

क्योंकि श्री दास ने दो वर्षों से अधिक समय से भूमि रखी है, इसलिए इसे लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट माना जाता है. यह उन्हें अपनी खरीद लागत को एडजस्ट करने के लिए इंडेक्सेशन का उपयोग करने की अनुमति देता है.

वे सेक्शन 54F के तहत छूट का क्लेम कर सकते हैं क्योंकि:

• उन्होंने एक लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट बेचा जो आवासीय घर नहीं था.
• जब उसने बिक्री की तो उसके पास कोई अन्य आवासीय प्रॉपर्टी नहीं थी.
• उसने सेल मनी का उपयोग करके दो वर्षों के भीतर एक नया घर खरीदा.

कैपिटल गेन की गणना कैसे की जाती है, जानें

विवरण	राशि (₹)
बिक्री की कीमत	5,00,00,000
खरीदारी की इंडेक्स लागत (50,00,000 x 363 ÷ 301)	60,20,900
लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन	4,39,70,099
छूट प्राप्त पूंजी लाभ (4,39,70,099 x 3,00,00,000 ÷ 5,00,00,000)	2,63,82,060
टैक्स योग्य कैपिटल गेन	1,75,88,039

क्योंकि छूट सीमा ₹10 करोड़ तक है, इसलिए श्री दास इस मामले में योग्य पूरी छूट का क्लेम कर सकते हैं.

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सेक्शन 54 और 54F के बीच अंतर

लेकिन सेक्शन 54 और सेक्शन 54F दोनों कैपिटल गेन टैक्स छूट लाभ प्रदान करते हैं, लेकिन वे विभिन्न प्रकार के एसेट पर लागू होते हैं और अलग-अलग नियमों के साथ आते हैं. यहां दो सेक्शन की विस्तृत तुलना दी गई है:

अंतर का आधार	सेक्शन 54	सेक्शन 54F
बेचे गए एसेट का प्रकार	यह छूट केवल तभी उपलब्ध है जब एसेट को बेचा जाए.	यह छूट तब लागू होती है जब आप आवासीय प्रॉपर्टी (जैसे भूमि, सोना, शेयर) को छोड़कर किसी भी कैपिटल एसेट को बेचते हैं.
छूट की गणना कैसे की जाती है	नए आवासीय घर में निवेश की गई पूरी राशि को छूट के रूप में क्लेम किया जा सकता है.	छूट नई प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश की गई बिक्री राशि के अनुपात पर आधारित है.
अनुमति प्राप्त प्रॉपर्टी की संख्या	आप दो घरों में निवेश कर सकते हैं और फिर भी एक बार छूट का क्लेम कर सकते हैं, बशर्ते पूंजी लाभ ₹2 करोड़ के भीतर हो.	यह सेक्शन दो प्रॉपर्टी में निवेश करने का विकल्प नहीं देता है - केवल एक की अनुमति है.
अधिकतम छूट सीमा	छूट पर अधिकतम लिमिट ₹10 करोड़ है.	छूट भी ₹10 करोड़ तक सीमित है, भले ही निवेश अधिक हो.

इन अंतरों को समझने से आपको अपने कैपिटल गेन को री-निवेश करते समय लाभों का क्लेम करने के लिए सही सेक्शन चुनने में मदद मिल सकती है. टैक्स लाभ के लिए आवासीय प्रॉपर्टी में निवेश करना चाहते हैं? बजाज हाउसिंग फाइनेंस होम लोन 48 घंटों* के भीतर अप्रूवल और 32 साल तक की सुविधाजनक अवधि प्रदान करता है. अपने लोन ऑफर चेक करें आज. आप शायद पहले से ही योग्य हो, अपना मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके पता लगाएं.

सेक्शन 54F के तहत "नेट कंसल्टेशन" क्या है?

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के तहत, "निवल विचार" का अर्थ है पूंजी एसेट के ट्रांसफर से प्राप्त कुल बिक्री आय, जिसमें ब्रोकरेज, कानूनी शुल्क या कमीशन जैसे सीधे बिक्री से संबंधित किसी भी खर्च को काट लिया जाता है. कैपिटल गेन पर टैक्स छूट की गणना करने के लिए यह राशि महत्वपूर्ण है. छूट के लिए योग्यता प्राप्त करने के लिए, टैक्सपेयर को निर्दिष्ट समय सीमा के भीतर आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने या बनाने के लिए निवल विचार को दोबारा निवेश करना होगा, जिससे वे मूल एसेट की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स को टाल सकते हैं या नहीं.

कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGAS) क्या है?

1988 में इनकम टैक्स एक्ट के तहत शुरू की गई कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGA), एसेट सेल्स से पूंजीगत लाभ वाले व्यक्तियों को टैक्स में छूट प्रदान करती है. यह कैपिटल गेन को निर्दिष्ट एसेट में दोबारा निवेश करने की सुविधा प्रदान करता है, जिससे उन्हें सेक्शन 54 से 54GB के तहत कैपिटल गेन टैक्स से छूट मिलती है. ऐसे मामलों में जहां री-इन्वेस्टमेंट का समय इनकम टैक्स रिटर्न की समयसीमा से अधिक होता है, CGA एक समाधान प्रदान करते हैं. टैक्सपेयर बिना उपयोग किए गए पूंजी लाभ को फिक्स्ड डिपॉज़िट के समान समर्पित अकाउंट में डिपॉज़िट कर सकते हैं, केवल इनकम टैक्स एक्ट के संबंधित सेक्शन के तहत छूट का क्लेम करने के लिए.

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F पर केस स्टडी

केस का बैकग्राउंड

एक टैक्सपेयर ने अपनी कमर्शियल प्रॉपर्टी बेची और फार्महाउस बनाने के लिए पैसे का उपयोग किया. इस निवेश के लिए, उन्होंने फाइनेंशियल वर्ष 2008-09 के लिए सेक्शन 54F के तहत ₹47.84 लाख की कटौती का क्लेम किया. बाद में, 2010-11 में, उन्होंने पांच और प्रॉपर्टी बेची और फिर उसी पैसे को फिर से मेहंदी फार्म्स में एक ही फार्महाउस प्रोजेक्ट में निवेश किया. इस बार, उन्होंने अपने इनकम टैक्स रिटर्न में सेक्शन 54F के तहत ₹1.59 करोड़ की कटौती का क्लेम किया.

सेक्शन 54F के तहत, अगर कोई व्यक्ति ओरिजिनल प्रॉपर्टी बेचने के समय नई प्रॉपर्टी बनाने या खरीदी जाने के अलावा पहले से ही एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी के मालिक है, तो वह लाभ का क्लेम नहीं कर सकता है. इस स्थिति में, टैक्सपेयर के पास D-3/8, वसंत विहार, दिल्ली में एक मकान था, जिसे किराए पर लिया गया था. इस दौरान, मेहंदी फार्म्स में फार्महाउस अभी भी निर्माण में था, जब उसने पांच प्रॉपर्टी बेच दी थी.

ट्रिब्यूनल का निर्णय

इनकम टैक्स अपीलेट ट्रिब्यूनल (ITAT) दिल्ली ने टैक्सपेयर के पक्ष में राज्य किया, जिससे उन्हें ₹1.59 करोड़ की कटौती का क्लेम करने की अनुमति मिलती है.

यह ध्यान दिया गया कि उस तारीख को उसने कमर्शियल प्रॉपर्टी बेची, टैक्सपेयर के पास केवल वसंत विहार में एक मकान था, जिसे वह अपने निवास के रूप में उपयोग नहीं कर रहा था. इसके बजाय, वह नारायण विहार, नई दिल्ली में किसी अन्य प्रॉपर्टी पर अपने परिवार के साथ रहता था, जो अपने हिंदू अविभाजित परिवार (HUF) के नाम पर रजिस्टर्ड था.

क्योंकि वसंत विहार प्रॉपर्टी किराए पर दी गई थी (और किराए की आय उसके अनुसार रिपोर्ट की गई थी) और फार्महाउस अभी भी अपूर्ण था, इसलिए टैक्सपेयर को योग्य माना जाता था. अगर वसंत विहार घर की गणना की गई है, तो भी ट्रांसफर की तारीख पर उसके पास कोई अन्य पूर्ण आवासीय प्रॉपर्टी नहीं थी. इसलिए, सेक्शन 54F के तहत ₹47.84 लाख और ₹1.59 करोड़ दोनों की कटौती की अनुमति दी गई थी.

इस मामले की प्रमुख जानकारी

• सेक्शन 54F यह सीमित नहीं करता है कि एक टैक्सपेयर एक ही प्रॉपर्टी के लिए कितनी बार कटौती का क्लेम कर सकता है, बशर्ते प्रॉपर्टी की लागत और कुल कैपिटल गेन लिमिट के भीतर रहें (इस मामले में ₹10 करोड़).
• जब तक टैक्सपेयर के पास ट्रांसफर की तारीख पर एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी (नई प्रॉपर्टी को छोड़कर) नहीं होती है और ट्रांसफर के बाद एक निर्दिष्ट अवधि के लिए (खरीद के लिए 2 वर्ष और निर्माण के लिए 3 वर्ष) का लाभ लिया जा सकता है.
• इस मामले में, फार्महाउस अभी भी निर्माण में था, और टैक्सपेयर के पास एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी नहीं थी. इस प्रकार, उन्होंने एक ही फार्महाउस प्रोजेक्ट में किए गए निवेश के लिए दो अलग-अलग वर्षों में सफलतापूर्वक कटौती का क्लेम किया.

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के मुख्य लाभ

इनकम टैक्स एक्ट के सेक्शन 54F के प्रमुख लाभ इस प्रकार हैं:

1. टैक्स बचत: आवासीय प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश करके लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर महत्वपूर्ण टैक्स छूट प्रदान करता है.
2. घर के स्वामित्व को बढ़ावा देता है: आवासीय प्रॉपर्टी में निवेश को प्रोत्साहित करता है, जिससे रियल एस्टेट मार्केट को बढ़ावा मिलता है.
3. निवेश में सुविधा: नई या निर्मित आवासीय प्रॉपर्टी में निवेश की अनुमति देता है.
4. आर्थिक विकास: रियल एस्टेट सेक्टर को प्रोत्साहित करके आर्थिक विकास को सपोर्ट करता है.
5. NRI के लाभ: अनिवासी भारतीयों (NRI) को गैर-निवासी प्रॉपर्टी की बिक्री से पूंजीगत लाभ पर टैक्स छूट प्रदान करता है.

ये लाभ सेक्शन 54F को उन टैक्सपेयर्स के लिए एक मूल्यवान प्रावधान बनाते हैं जो अपने निवेश को बेहतर बनाना चाहते हैं और टैक्स देयताओं को कम करना चाहते हैं.

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