RERA एक्ट का सेक्शन 18 - बिल्डर की देयता और घर खरीदने वाले की सुरक्षा के बारे में जानें

सेक्शन 18 एक विशेष कानूनी प्रावधान है जो बिल्डर के वादे को लागू करने योग्य दायित्व में बदलता है - न केवल क्षतिपूर्ति का अधिकार स्थापित करता है, बल्कि दोष सुधार और अनिवार्य देरी की सूचनाओं सहित बिल्डर जिम्मेदारियों के एक संरचित ढांचे को स्थापित करता है. इन विशिष्ट दायित्वों को समझने से, उपलब्ध व्यापक उपायों से अलग, घर खरीदने वालों को यह पहचानने में मदद मिलती है कि जब कोई बिल्डर इस सेक्शन के तहत अपने कानूनी दायित्वों को पूरा करने में विफल हो रहा है.

यह पेज कवर करता है:

• सेक्शन 18 बिल्डर के दायित्वों के रूप में क्या स्थापित करता है
• डिफेक्ट रेक्टिफिकेशन क्लॉज़ - 30-दिन का नियम
• देरी की अनिवार्य सूचना - अक्सर अनदेखा किया गया खरीदार
• क्षतिपूर्ति की ब्याज दरें कैसे निर्धारित की जाती हैं
• प्रैक्टिस में सेक्शन 18 - निर्माण दोष की स्थिति
• घर खरीदने वालों को बनाए रखने योग्य डॉक्यूमेंटेशन
• सेक्शन 18 आपके होम लोन के पुनर्भुगतान के साथ कैसे बातचीत करता है

रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट, 2016 का सेक्शन 18 डेवलपर्स पर विशिष्ट, संरचित कानूनी दायित्वों को रखता है - न केवल निर्माण को पूरा करने के लिए एक सामान्य शुल्क, बल्कि देरी से क्षतिपूर्ति, दोष संशोधन और खरीदार नोटिफिकेशन के बारे में परिभाषित जिम्मेदारियां. इससे यह बदल जाता है कि पहले यह एक गैर-कानूनी बिल्डर-खरीददार संबंध था, जिसे कॉन्ट्रैक्ट की शर्तों से नियंत्रित किया जाता था, खरीदारों के पास बातचीत करने की थोड़ी क्षमता होती थी, और उन्हें कानूनी नियमों का पालन करने की शक्ति भी नहीं होती.

यह सेक्शन तीन अलग-अलग बिल्डर दायित्वों को कवर करता है: खरीदारों को पज़ेशन में देरी के लिए क्षतिपूर्ति करना, निर्धारित विंडो के भीतर निर्माण या स्पेसिफिकेशन में गलतियों को सुधारना और संशोधित समय-सीमा के साथ जब भी देरी होती है तब खरीदारों को औपचारिक रूप से सूचित करना.

सेक्शन 18 के भीतर कम चर्चा किए गए प्रावधानों में से एक निर्माण दोष से संबंधित है, न कि केवल देरी से कब्जे से. अगर डिलीवर की गई प्रॉपर्टी वादा की गई विशेषताओं को पूरा नहीं करती है - चाहे वह निर्माण की क्वॉलिटी हो, फिटिंग हो या किसी अन्य सहमत सुविधा में हो - तो खरीदार को औपचारिक रूप से सुधार का अनुरोध करने का अधिकार है.

बिल्डर का दायित्व: किसी समस्या के बारे में सूचित होने के बाद, बिल्डर को 30 दिनों के भीतर समस्या को ठीक करना होगा. अगर वे इस विंडो के भीतर ऐसा नहीं करते हैं, तो खरीदार को बिना किसी देरी के हुए नुकसान के लिए क्षतिपूर्ति प्राप्त करने का अधिकार हो जाता है.

यह पजेशन-डिले क्षतिपूर्ति से एक अलग पाथवे है, जिसके बारे में अधिकांश खरीदार जानते हैं - यह तब भी लागू होता है, भले ही पजेशन तकनीकी रूप से हुआ हो, लेकिन प्रॉपर्टी उस बात से मेल नहीं खा रही है जिसका वादा किया गया था.

सेक्शन 18 के तहत बिल्डर्स को कबजे में किसी भी देरी के बारे में सक्रिय रूप से सूचित करना आवश्यक है - यह वैकल्पिक नहीं है या खरीदार द्वारा पूछे जाने वाले प्रश्न पर निर्भर नहीं है. अगर कब्जे में देरी हो रही है, तो बिल्डर को:

1. देरी के बारे में खरीदार को औपचारिक रूप से सूचित करें
2. देरी का विशिष्ट कारण प्रदान करें
3. कब्जे की नई, वास्तविक अपेक्षित तारीख के बारे में बताएं

कोई बिल्डर जो बिना औपचारिक संचार के मौन हो जाता है, वह पहले से ही इस विशेष नोटिफिकेशन आवश्यकता का उल्लंघन करता है, जो किसी भी क्षतिपूर्ति के दायित्व के कारण देरी से उत्पन्न होता है. अगर देरी के दौरान कोई बिल्डर गैर-संवहनकारी बन जाता है, तो यह खरीदारों को RERA प्राधिकरण के पास जुटाने के लिए एक अतिरिक्त, विशिष्ट आधार देता है.

जब कोई बिल्डर सेक्शन 18 के तहत देरी के लिए उत्तरदायी पाया जाता है, तो क्षतिपूर्ति की गणना एक निश्चित दंड राशि के बजाय खरीदार द्वारा पहले से भुगतान की गई राशि पर ब्याज के रूप में की जाती है. विशिष्ट ब्याज दर संबंधित राज्य के रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (RERA) द्वारा निर्धारित की जाती है, और आमतौर पर प्रचलित बैंक ब्याज दरों से जुड़ी होती है, जिसका मतलब है कि यह एक मनमाने आंकड़ा नहीं है, बल्कि वर्तमान लेंडिंग बेंचमार्क पर आधारित है, जो प्रत्येक राज्य प्राधिकरण द्वारा समय-समय पर अपडेट की जाती है.

यह स्ट्रक्चर सुनिश्चित करता है कि क्षतिपूर्ति खरीदार को वास्तविक आर्थिक नुकसान को दर्शाती है, यह अनुमान लगाती है कि खरीदार के पैसे ने क्या अर्जित किया होगा या ब्याज की शर्तों में उन्हें अलग रूप से उधार लिया गया था.

ऐसे खरीदार पर विचार करें जो शिड्यूल पर अपने फ्लैट का कब्जा लेता है, लेकिन हफ्तों के भीतर जब वादा किया गया मॉड्यूलर किचन फिटिंग इंस्टॉल नहीं की गई थी, और फ्लोरिंग सेल एग्रीमेंट में निर्दिष्ट सीमा से अलग होता है. सेक्शन 18 के तहत:

1. खरीदार औपचारिक रूप से बिल्डर को लिखित रूप में सूचित करता है, जिसमें मूल सेल एग्रीमेंट की विशेषताओं के संबंध में विशिष्ट विसंगतियों को डॉक्यूमेंट किया जाता है
2. समस्याओं को सुधारने के लिए बिल्डर के पास इस नोटिफिकेशन से 30 दिन होते हैं
3. अगर बिल्डर इस विंडो के भीतर कार्य नहीं करता है, तो खरीदार सेक्शन 18's डिफेक्ट प्रावधानों का हवाला देते हुए राज्य RERA प्राधिकरण से संपर्क कर सकता है
4. RERA बिल्डर को संशोधन पूरा करने या शॉर्टफॉल के लिए क्षतिपूर्ति का भुगतान करने के लिए निर्देशित कर सकता है

इस परिस्थिति में यह बताया जाता है कि सेक्शन 18's की सुरक्षा आमतौर पर "पजेशन डिले" उपयोग के मामले से कहीं आगे बढ़ जाती है - यह वास्तव में डिलीवर की गई क्वालिटी और सटीकता की भी सुरक्षा करती है.

• सभी स्पेसिफिकेशन, सुविधाओं और पज़ेशन की तारीख के साथ सेल एग्रीमेंट को स्पष्ट रूप से पूरा करें
• सभी भुगतान रसीद, यह दिखाती है कि कितना भुगतान किया गया है और कब
• मूल एग्रीमेंट में देरी, दोष या बदलाव के संबंध में बिल्डर से कोई भी संचार
• अगर निर्माण क्वालिटी की समस्या उत्पन्न हो रही है, तो दोष, तारीख और विशिष्ट फोटो या डॉक्यूमेंटेशन
• आपकी समस्या को औपचारिक रूप से दर्ज करने वाले बिल्डर को लिखित नोटिस - यह 30-दिन की सुधार विंडो के लिए दस्तावेजीकृत प्रारंभिक बिंदु बनाता है

शुरुआत से ही इस डॉक्यूमेंटेशन ट्रेल को बनाए रखने से RERA अथॉरिटी के सामने भविष्य के किसी भी सेक्शन 18 क्लेम को काफी आसान बना देता है.

अगर आपने होम लोन के साथ अपनी खरीद को फाइनेंस किया है, तो आपके EMI दायित्व आमतौर पर लोन डिस्बर्स होने के बाद शुरू होते हैं, चाहे बिल्डर समय पर या वचन के अनुसार डिलीवर किया गया हो. इसका मतलब है कि सेक्शन 18's क्षतिपूर्ति प्रावधान फाइनेंशियल रूप से महत्वपूर्ण हो जाते हैं: अगर आप किसी ऐसी प्रॉपर्टी पर EMI का भुगतान कर रहे हैं जो देरी या खराब है, तो सेक्शन 18 के तहत बिल्डर से आपको प्राप्त ब्याज क्षतिपूर्ति इस समान फाइनेंशियल बोझ को कम करने में मदद कर सकती है.

होम लोन लेने से पहले RERA-रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट का मूल्यांकन करने वाले खरीदारों के लिए, इन बिल्डर दायित्वों को पहले से समझना - न केवल विवाद के समय - खरीद और निर्माण अवधि के दौरान आपकी कानूनी सुरक्षा की स्पष्ट तस्वीर प्रदान करता है.

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RERA एक्ट का सेक्शन 18 बिल्डर जवाबदेही का एक वास्तविक व्यापक फ्रेमवर्क प्रदान करता है - जो एरर सुधार और अनिवार्य संचार दायित्वों में आसान देरी के मुआवजे से आगे बढ़ जाता है. इन विशिष्ट प्रावधानों को समझने से घर खरीदने वालों को बिल्डर के अनुपालन को जल्दी पहचानने और दस्तावेजीकृत, कानूनी रूप से आधारित क्लेम के साथ जवाब देने में मदद मिलती है.