विवादित प्रॉपर्टी खरीदना - कानूनी चरण, जोखिम और खुद को कैसे सुरक्षित करें

भारत में प्रॉपर्टी के विवाद आम और महंगे दोनों हैं. जटिल विरासत कानूनों, खराब ऐतिहासिक रिकॉर्ड-कीपिंग और बिल्डर धोखाधड़ी के कॉम्बिनेशन का मतलब है कि उचित जांच-पड़ताल के बिना खरीदना एक वास्तविक फाइनेंशियल जोखिम है, न कि केवल सैद्धांतिक.

यह पेज कवर करता है:

• विवादित प्रॉपर्टी क्या है
• 6 प्रकार के प्रॉपर्टी विवाद, और प्रत्येक के कारण क्या हैं
• कैसे चेक करें कि प्रॉपर्टी खरीदने से पहले विवादित है या नहीं
• विवादित प्रॉपर्टी खरीदने के परिणाम
• अगर आपने पहले से ही विवादित प्रॉपर्टी खरीदी है तो कानूनी सहायता
• प्रॉपर्टी के विवादों को हल करने के लिए आवश्यक महत्वपूर्ण डॉक्यूमेंट
• विवादित प्रॉपर्टी खरीदने से कैसे बचें
• क्या आप विवादित प्रॉपर्टी बेच सकते हैं

विवादित प्रॉपर्टी दो या अधिक पार्टी के बीच कानूनी विवाद में शामिल कोई भी भूमि या बिल्डिंग है. ये विवाद विभिन्न कारणों से उत्पन्न हो सकते हैं - स्वामित्व संबंधी विवाद, उत्तराधिकार के क्लेम, सीमा से असहमति, धोखाधड़ी वाली बिक्री या गलत डॉक्यूमेंटेशन. यहां तक कि एक प्रॉपर्टी जो पूरी तरह सामान्य दिखती है और जिसका डॉक्यूमेंट का पूरा सेट लगता है, उस पर भी विवाद किया जा सकता है अगर अंडरलाइंग टाइटल में प्रतिस्पर्धी क्लेम हैं जिनका अभी तक कोर्ट में समाधान नहीं किया गया है.

मूल जोखिम: अगर कोई अदालत अंत में विक्रेता के क्लेम के खिलाफ नियम लगाती है, तो आप पूरी तरह से प्रॉपर्टी खो सकते हैं, और आपके द्वारा भुगतान किए गए पैसे को रिकवर करने के लिए संघर्ष कर सकते हैं.

टाइटल वेरिफिकेशन

प्रॉपर्टी के वकील के पास स्वामित्व की पूरी श्रृंखला की जांच होती है, न कि केवल सबसे हाल ही की डीड. एक उचित टाइटल सर्च न्यूनतम 30 वर्षों के ट्रांज़ैक्शन को कवर करता है और स्वामित्व चेन में किसी भी प्रतिस्पर्धी क्लेम, खराब ट्रांसफर या गुम लिंक को फ्लैग करेगा.

एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट

सब-रजिस्ट्रार के ऑफिस से प्राप्त एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट, आपके द्वारा निर्दिष्ट अवधि के लिए प्रॉपर्टी पर सभी रजिस्टर्ड ट्रांज़ैक्शन दिखाता है. प्रॉपर्टी को प्रभावित करने वाला कोई भी रजिस्टर्ड मॉरगेज, बिक्री या कानूनी ऑर्डर यहां दिखाई देगा.

CERSAI ढूंढें

CERSAI (सेन्ट्रल रजिस्ट्री ऑफ सिक्योरिटाइज़ेशन एसेट रीकंस्ट्रक्शन एंड सिक्योरिटी इंटरेस्ट) चेक करें ताकि यह कन्फर्म किया जा सके कि प्रॉपर्टी पर रजिस्टर्ड लोन या सिक्योरिटी इंटरेस्ट है. मौजूदा CERSAI एंट्री का मतलब है कि प्रॉपर्टी वर्तमान में मॉरगेज है - इसे क्लीन सेल से पहले क्लियर किया जाना चाहिए.

सार्वजनिक सूचनाएं

विक्रेता और डेवलपर आमतौर पर स्थानीय समाचार पत्रों में प्रॉपर्टी की बिक्री के संबंध में नोटिस प्रकाशित करते हैं. चेक करें कि क्या कोई आपत्ति दर्ज की गई है. कुछ विवाद पहले इन पब्लिक नोटिस के माध्यम से दिखाई देते हैं.

स्थानीय प्राधिकारी की जांच

प्रॉपर्टी को कन्फर्म करने के लिए नगर निगम या पंचायत कार्यालय में जाएं, यह किसी भी सरकारी अधिग्रहण, आरक्षण या स्थानीय रिकॉर्ड में चल रहे विवाद के अधीन नहीं है.

परिणाम महत्वपूर्ण होते हैं और अक्सर खरीदते समय कम होते हैं:

• कानूनी लागत. कोर्ट में अपने स्वामित्व की रक्षा करना महंगा है. भारत में प्रॉपर्टी का मुकदमा वर्षों तक चल सकता है और परिणाम की परवाह किए बिना पर्याप्त कानूनी शुल्क जनरेट कर सकता है.
• फाइनेंशियल नुकसान. अगर आपके टाइटल के खिलाफ अदालत के नियम हैं, तो आप प्रॉपर्टी और अपना पूरा इन्वेस्टमेंट खो सकते हैं. मूल विक्रेता से रिकवरी कठिन या असंभव हो सकती है.
• भावनात्मक तनाव. भारतीय कानूनी प्रणाली में कई सालों से प्रॉपर्टी का विवाद बढ़ जाता है - परिवारों पर मनोवैज्ञानिक टोल वास्तविक होता है और अक्सर इसका कम आंकलन किया जाता है.
• दोबारा बेचने में असमर्थता. एक ज्ञात या संदिग्ध विवाद वाली प्रॉपर्टी, मार्केट वैल्यू पर व्यावहारिक रूप से बेची नहीं जा सकती है. खरीदार बड़ी छूट की मांग करेंगे या पूरी तरह से दूर चले जाएंगे.
• होम लोन संबंधी समस्याएं. लोनदाता विवादित टाइटल के साथ प्रॉपर्टी पर होम लोन को मंजूरी नहीं देंगे. अगर आपको खरीद के बाद कोई विवाद मिलता है और लोन के लिए अप्लाई करने की कोशिश करता है, तो आप विवाद का समाधान होने तक प्रॉपर्टी को कोलैटरल के रूप में उपयोग नहीं कर पाएंगे.

1. खरीदने का निर्णय लेने के बाद नहीं, देखने या बोली लगाने से पहले प्रॉपर्टी के वकील से जुड़ें.
2. स्वामित्व इतिहास के कम से कम 30 वर्षों को कवर करने वाली टाइटल खोज पर जोर दें.
3. कोई भी भुगतान करने से पहले सब-रजिस्ट्रार के ऑफिस से एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट प्राप्त करें.
4. मौजूदा रजिस्टर्ड मॉरगेज के लिए CERSAI चेक करें.
5. प्रॉपर्टी से संबंधित सार्वजनिक नोटिस के लिए स्थानीय समाचार पत्रों को स्कैन करें.
6. सरकारी आरक्षण या अधिग्रहण को नियंत्रित करने के लिए नगरपालिका या पंचायत कार्यालय में जाएं.
7. मौखिक एग्रीमेंट या अनौपचारिक "व्यवस्था" से बचें - हर प्रतिबद्धता को सही तरीके से निष्पादित कॉन्ट्रैक्ट में होना चाहिए.
8. टाइटल पर कानूनी राय पूरी होने से पहले कभी भी महत्वपूर्ण राशि का भुगतान न करें.

तकनीकी रूप से, हां - लेकिन व्यवहार में, यह बहुत मुश्किल है. खरीदार के वकील को ड्यू डिलिजेंस के दौरान विवाद की जानकारी मिलेगी, और अधिकांश खरीदार या तो मार्केट वैल्यू से काफी नीचे चले जाएंगे या जोखिम की भरपाई करेंगे. अगर आप इसे बेचने में काम करते हैं, तो खरीदार को विवाद का सामना करना पड़ता है, और अगर आप प्रॉपर्टी की स्थिति को गलत रूप से प्रस्तुत करते हैं, तो भी आपको देयता का सामना करना पड़ सकता है.

व्यवहारिक सलाह है कि बेचने से पहले विवाद का समाधान किया जाए. क्लीन टाइटल किसी विवादित टाइटल को बेचने के लिए आवश्यक छूट से अधिक मूल्यवान है.

अधिकांश मामलों में प्रॉपर्टी विवादों से बचा जा सकता है - चरण जटिल नहीं हैं, लेकिन उन्हें काम करने से पहले उचित कानूनी सलाह पर खर्च करने के लिए धैर्य और इच्छा की आवश्यकता होती है. एक बार जब आप एक क्लीन टाइटल की जांच कर लेते हैं और आगे बढ़ने के लिए तैयार होते हैं, तो बजाज फाइनेंस 7.25% प्रति वर्ष.* से ₹ 15 करोड़* तक की राशि और 32 वर्ष के लिए तक की अवधि के साथ होम लोन प्रदान करता है. आज ही अपनी योग्यता चेक करें.