सेल डीड एक महत्वपूर्ण कानूनी डॉक्यूमेंट है जो विक्रेता से खरीदार को स्वामित्व के ट्रांसफर को दर्शाता है. यह बिक्री और खरीद ट्रांज़ैक्शन के निर्णायक प्रमाण के रूप में कार्य करता है, जिससे प्रॉपर्टी के अधिकारों का सही ट्रांसफर सुनिश्चित होता है. इस प्रक्रिया को शुरू करने के लिए, अक्सर बिक्री समझौते का मसौदा तैयार किया जाता है, जो बाद के बिक्री विलेख के लिए आधार तैयार किया जाता है.
सेल डीड क्या है?
सेल डीड एक कानूनी डॉक्यूमेंट है जिसका उपयोग विक्रेता से खरीदार को प्रॉपर्टी का स्वामित्व आधिकारिक रूप से ट्रांसफर करने के लिए किया जाता है. यह कन्फर्म करता है कि बिक्री के लिए पहले के एग्रीमेंट में दी गई सभी शर्तों को पूरा कर लिया गया है. दोनों पार्टी हस्ताक्षर डीड और यह स्थानीय सब-रजिस्ट्रार के साथ रजिस्टर्ड होने के बाद, ट्रांज़ैक्शन कानूनी रूप से मान्य हो जाता है. यह डॉक्यूमेंट यह साबित करता है कि खरीदार अब प्रॉपर्टी का मालिक है. इसमें बिक्री की कीमत, प्रॉपर्टी का विवरण और कब्जे की शर्तों जैसे महत्वपूर्ण विवरण शामिल हैं, जिससे यह किसी भी प्रॉपर्टी के ट्रांज़ैक्शन का प्रमुख हिस्सा बन जाता है.
सेल डीड के मुख्य घटक
सेल डीड में कई महत्वपूर्ण एलिमेंट होते हैं जो प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन को परिभाषित करते हैं. यहां बताया गया है कि इसमें आमतौर पर क्या शामिल होता है:
खरीदार और विक्रेता का विवरण: डीड में खरीदार और विक्रेता दोनों के नाम, स्थायी पते और पहचान (जैसे पैन या आधार नंबर) का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए.
प्रॉपर्टी की जानकारी: यह सेक्शन प्रॉपर्टी का पूरा पता, सीमाएं, साइज़ (वर्ग फुट या वर्ग मीटर में), प्रकार (आवासीय, कमर्शियल आदि) और उपलब्ध होने पर सर्वे नंबर की रूपरेखा देता है.
सहमत बिक्री कीमत: यह दोनों पक्षों द्वारा सहमति के अनुसार प्रॉपर्टी की कुल कीमत (₹ में) निर्दिष्ट करता है. इसमें यह भी बताया गया है कि यह राशि पूरी तरह से भुगतान कर दी गई है या आंशिक रूप से भुगतान की गई है.
अधिकारों का ट्रांसफर: डॉक्यूमेंट को कन्फर्म करना होगा कि विक्रेता के पास कानूनी रूप से प्रॉपर्टी है और उसे बेचने का अधिकार है. यह भी उल्लेख करना चाहिए कि टाइटल किसी भी लोन या विवाद से मुक्त ट्रांसफर किया जाएगा.
भुगतान का विवरण: इस भाग में भुगतान कैसे किया गया था या किया जाएगा - चाहे पूरा भुगतान, किश्तों या एडवांस के माध्यम से. यह यह भी बताता है कि कोई बैलेंस बकाया है या नहीं.
पज़ेशन हैंडओवर: यह उल्लेख करता है कि जब खरीदार को हस्ताक्षर की तारीख पर या भविष्य में सहमत तारीख पर कब्जा प्राप्त होगा.
कानूनी क्लियरेंस: एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट यह सुनिश्चित करता है कि प्रॉपर्टी के पास कोई बकाया या कानूनी क्लेम नहीं है. ऐसी किसी भी देयता का खुलासा होना चाहिए.
दोनों पक्षों द्वारा वारंटी: विक्रेता कन्फर्म करता है कि प्रॉपर्टी विवाद मुक्त है; खरीदार स्वीकार करता है कि उन्होंने प्रॉपर्टी की जांच की है.
हस्ताक्षर: दो गवाहों के सामने दोनों पक्षों द्वारा डीड पर हस्ताक्षर होने चाहिए.
रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता: आधिकारिक रजिस्ट्रेशन के लिए सेल डीड को सब-रजिस्ट्रार के पास सबमिट करना होगा, जिसे मान्य माना जाएगा.
सेल डीड प्रोसेस को समझना
सेल डीड प्रोसेस में आसान स्वामित्व ट्रांसफर सुनिश्चित करने के लिए कई कानूनी चरण शामिल हैं. यह कैसे काम करता है:
1. प्रॉपर्टी डॉक्यूमेंट चेक करना: अन्य किसी भी डॉक्यूमेंट से पहले, खरीदार को सभी प्रमुख डॉक्यूमेंट, जैसे टाइटल डीड, प्रॉपर्टी टैक्स रसीद और अप्रूवल की जांच करनी चाहिए. इससे यह सुनिश्चित करने में मदद मिलती है कि विक्रेता के पास पूरा कानूनी अधिकार है.
2. बिक्री डीड का ड्राफ्ट तैयार करना: डील पर सहमत होने के बाद, अगला चरण कानूनी विशेषज्ञ द्वारा तैयार किया जाना है. इस डॉक्यूमेंट में प्रॉपर्टी का विवरण, सेल वैल्यू, भुगतान की शर्तें और कब्जे की तारीख शामिल हैं.
3. स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस का भुगतान: सेल डीड को राज्य के नियमों द्वारा निर्धारित वैल्यू के स्टाम्प पेपर पर प्रिंट करना होगा. स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क का भुगतान हो जाने के बाद, दोनों पार्टी साक्षियों के साथ डॉक्यूमेंट पर हस्ताक्षर करते हैं.
4. रजिस्ट्रेशन और फाइनल हैंडओवर: डीड सब-रजिस्ट्रार के ऑफिस में सबमिट किया जाता है और चार महीनों के भीतर रजिस्टर्ड किया जाता है. रजिस्टर्ड होने के बाद, विक्रेता प्रॉपर्टी को खरीदार को सौंपता है, जिससे खरीदार नया कानूनी मालिक बन जाता है.
यह चरण-दर-चरण प्रक्रिया यह सुनिश्चित करती है कि खरीदार कानूनी रूप से सुरक्षित है और उसके पास प्रॉपर्टी का उचित कब्जा है.
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सेल डीड का फॉर्मेट
एक सामान्य सेल डीड फॉर्मेट में निम्नलिखित घटक शामिल होते हैं:
शामिल पक्ष
इसमें विक्रेता और खरीदार के पूरे कानूनी नाम, पैन, पते और अन्य पहचान विवरण शामिल हैं. इसमें अपने कानूनी उत्तराधिकारियों या प्रतिनिधियों को परिभाषित करने वाला एक प्रावधान भी शामिल है.
प्रॉपर्टी का विवरण
यह पता, प्लॉट नंबर, आयाम, क्षेत्र और प्रॉपर्टी के साथ उपलब्ध किसी भी सुविधा को कवर करता है.
बिक्री राशि
डॉक्यूमेंट में आंकड़ों और शब्दों में बिक्री पर स्पष्ट रूप से विचार किया जाना चाहिए, साथ ही यह कन्फर्म करने वाले नोट के साथ कि विक्रेता को खरीदार से सहमत राशि प्राप्त हुई है.
टाइटल ट्रांसफर
डीड को यह घोषित करना होगा कि विक्रेता तुरंत प्रभाव के साथ प्रॉपर्टी में पूरे अधिकार, स्वामित्व और हित को खरीदार को दे देता है.
प्रॉपर्टी का हैंडओवर
एक क्लॉज़ कन्फर्म करता है कि सेल डीड रजिस्टर्ड होने के बाद खरीदार कब्ज़ा लेगा.
क्षतिपूर्ति स्टेटमेंट
विक्रेता कन्फर्म करता है कि भविष्य के किसी भी क्लेम या कानूनी समस्याओं के लिए खरीदार को क्षतिपूर्ति करने के लिए कोई बकाया या विवाद और गारंटी नहीं हैं.
शुल्क और बकाया
यह बताया जाना चाहिए कि बिक्री से पहले सभी लंबित टैक्स या बिल का भुगतान विक्रेता द्वारा और बिक्री के बाद खरीदार द्वारा किया जाएगा.
गवाह और हस्ताक्षर
खरीदार और विक्रेता के साथ दो गवाहों को डीड पर हस्ताक्षर करना होगा. उनके नाम, पते और पहचान के प्रमाण शामिल होने चाहिए.
यह फॉर्मेट यह सुनिश्चित करता है कि प्रॉपर्टी की बिक्री की सभी आवश्यक शर्तें डॉक्यूमेंट और कानूनी रूप से बाध्यकारी हैं.
सेल डीड के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंट
सेल डीड को पूरा करने से पहले, यह सुनिश्चित करने के लिए कई डॉक्यूमेंट की आवश्यकता होती है कि ट्रांज़ैक्शन कानूनी रूप से सही और विवादों से मुक्त हो. आवश्यक प्रमुख डॉक्यूमेंट नीचे दिए गए हैं:
1. टाइटल डीड
यह डॉक्यूमेंट यह साबित करता है कि विक्रेता के पास कानूनी रूप से प्रॉपर्टी है. इसमें शामिल हो सकते हैं:
पिछले सेल डीड या गिफ्ट डीड
विरासत रिकॉर्ड (जैसे पार्टीशन डीड या विल)
मुकदमे के माध्यम से ट्रांसफर किए गए स्वामित्व के मामले में कोर्ट के आदेश
स्वामित्व ट्रांसफर करने से पहले स्पष्ट टाइटल महत्वपूर्ण है.
2. पहचान का प्रमाण
खरीदार और विक्रेता दोनों को मान्य पहचान डॉक्यूमेंट प्रदान करने होंगे. स्वीकृत ID में शामिल हैं:
आधार कार्ड
पैन कार्ड (अनिवार्य)
पासपोर्ट, वोटर ID या ड्राइवर लाइसेंस
प्रत्येक पार्टी के पासपोर्ट साइज़ फोटो
ये कन्फर्म करने में मदद करते हैं कि शामिल पार्टियां असली हैं और ट्रांज़ैक्शन करने के लिए अधिकृत हैं.
3. एड्रेस प्रूफ
दोनों पक्षों के आवासीय पते की जांच करने के लिए, इनमें से किसी भी की आवश्यकता हो सकती है:
यूटिलिटी बिल (बिजली, पानी, गैस)
हाल ही के बैंक स्टेटमेंट
प्रॉपर्टी टैक्स की रसीद
ये हाल ही में (3-6 महीनों के भीतर) और व्यक्ति के नाम पर होना चाहिए.
4. एनकम्ब्रेंस सर्टिफिकेट
यह कन्फर्म करता है कि प्रॉपर्टी किसी भी बकाया, मॉरगेज या कोर्ट के मामलों से मुक्त है. यह साबित करता है कि टाइटल स्पष्ट है. यह सर्टिफिकेट आमतौर पर स्थानीय सब-रजिस्ट्रार के ऑफिस से लिया जाता है और 30 वर्षों तक के इतिहास को कवर कर सकता है.
5. नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट (NOC)
अगर प्रॉपर्टी मॉरगेज में थी, तो लोनदाता से NOC (आमतौर पर एक बैंक) आवश्यक है. यह कन्फर्म करता है कि किसी भी मौजूदा लोन को क्लियर कर दिया गया है और लोनदाता का प्रॉपर्टी पर कोई और क्लेम नहीं है.
6. प्रॉपर्टी टैक्स की रसीद
अपडेटेड प्रॉपर्टी टैक्स रसीद प्रदान की जानी चाहिए ताकि यह दिखाया जा सके कि बिक्री की तारीख तक की सभी बकाया राशि विक्रेता द्वारा क्लियर कर दी गई है.
7. सेल एग्रीमेंट (अगर लागू हो)
बिक्री के लिए पहले का एग्रीमेंट खरीदार और विक्रेता के बीच हो सकता है. इस डॉक्यूमेंट में कीमत, कब्जे की तारीख और भुगतान शिड्यूल जैसी सहमत शर्तें शामिल हैं. लेकिन वैकल्पिक है, लेकिन यह कानूनी स्पष्टता बढ़ाता है.
8. पज़ेशन सर्टिफिकेट
यह डॉक्यूमेंट बताता है कि वर्तमान में प्रॉपर्टी पर कब्जा किया गया है. यह ऐसे मामलों में उपयोगी है जहां विक्रेता के पास अभी भी कब्जा है या प्रॉपर्टी किराए पर ली गई है या किसी अन्य पार्टी द्वारा अधिकृत है.
9. पावर ऑफ अटॉर्नी (अगर लागू हो)
अगर कोई खरीदार या विक्रेता (जैसे परिवार का सदस्य या वकील) की ओर से काम कर रहा है, तो एक मान्य विशेष पावर ऑफ अटॉर्नी की आवश्यकता होती है. यह ट्रांज़ैक्शन करने का कानूनी अधिकार देता है.
10. शेयर सर्टिफिकेट (फ्लैट या सोसाइटी के लिए)
हाउसिंग सोसाइटी में, शेयर सर्टिफिकेट समाज के भीतर विक्रेता के स्वामित्व की पुष्टि करता है. यह को-ऑपरेटिव हाउसिंग में फ्लैट या अपार्टमेंट के लिए आवश्यक है.
11. भुगतान के लिए बैंक विवरण
खरीदार और विक्रेता के बैंक अकाउंट की जानकारी को फंड के डॉक्यूमेंट फ्लो के लिए सेल डीड में शामिल किया जा सकता है. भुगतान आमतौर पर सुरक्षा और पारदर्शिता के लिए बैंक ट्रांसफर के माध्यम से किया जाता है.
12. स्टाम्प पेपर
प्रॉपर्टी की मार्केट दर या बिक्री की कीमत के आधार पर उपयुक्त वैल्यू के स्टाम्प पेपर पर डीड प्रिंट किया जाना चाहिए. स्टाम्प ड्यूटी की गणना प्रतिशत के रूप में की जाती है (राज्य के अनुसार अलग-अलग होती है).
13. गवाह की जानकारी
हस्ताक्षर करते समय दो गवाह मौजूद होने चाहिए. जांच के लिए उनके नाम, पहचान का प्रमाण, संपर्क जानकारी और फोटो रिकॉर्ड किए जाने चाहिए.
14. रजिस्ट्रेशन एप्लीकेशन (फॉर्म 32 या संबंधित फॉर्म)
आखिर में, रजिस्ट्रेशन के लिए एप्लीकेशन फॉर्म स्थानीय सब-रजिस्ट्रार को सबमिट करना होगा. यह आधिकारिक रूप से सरकारी रिकॉर्ड में ट्रांज़ैक्शन रिकॉर्ड करता है.
यह सुनिश्चित करने के लिए कि सेल डीड तैयार करने से पहले ये सभी डॉक्यूमेंट उपलब्ध हैं, देरी और कानूनी जटिलताओं से बचने में मदद करता है.
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