24 महीनों से अधिक समय तक धारित प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन उत्पन्न होते हैं. 22 जुलाई, 2024 को या उससे पहले किए गए प्रॉपर्टी ट्रांसफर के लिए, इंडेक्सेशन लाभ का फायदा उठाने के बाद लागू लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स दर 20% है. इस तारीख के बाद होने वाले ट्रांसफर के लिए, टैक्स दर 12.5% तक कम हो जाएगी, लेकिन इंडेक्सेशन लाभ के बिना. आपके LTCG पर टैक्स योग्य राशि को कम करने में मदद करने के लिए कुछ छूट उपलब्ध हो सकती है.
इसके अलावा, 23 जुलाई, 2024 के बाद भूमि या बिल्डिंग बिक्री के लिए, टैक्सपेयर 22 जुलाई, 2024 को या उससे पहले प्रॉपर्टी प्राप्त की गई थी, तो इंडेक्सेशन लाभ के साथ 20 टैक्स या इंडेक्सेशन के बिना 12.5 का भुगतान करने का विकल्प चुन सकते हैं.
प्रॉपर्टी पर नए लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स नियम
बजट 2024 ने प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) पर टैक्स कैसे लगाया जाता है, इसमें महत्वपूर्ण बदलाव की घोषणा की. पहले, इंडेक्सेशन के लाभ के साथ लाभ पर 20% टैक्स लगाया गया था. इंडेक्सेशन से विक्रेताओं को महंगाई के लिए अपनी प्रॉपर्टी की खरीद कीमत को एडजस्ट करने की अनुमति मिलती है, जिससे टैक्स योग्य लाभ कम हो जाते हैं.
नए नियमों के तहत, LTCG टैक्स दर को 12.5 तक कम किया जाता है, लेकिन 23 जुलाई, 2024 के बाद प्रॉपर्टी खरीदने वाले निवेशकों के लिए इंडेक्सेशन लाभ हटा दिया जाता है. इसका मतलब है कि पूंजीगत लाभ को कम करने के लिए विक्रेता अब अपनी खरीद कीमत को नहीं बढ़ा सकते हैं.
उदाहरण के लिए, मान लें कि श्री X ने वित्तीय वर्ष 2002-2003 में ₹25 लाख की प्रॉपर्टी खरीदी और उसे वित्तीय वर्ष 2023-2024 में ₹1 करोड़ में बेचा. पुराने नियमों के तहत, वे कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए ₹25 लाख की खरीद कीमत को एडजस्ट करेंगे, जिससे उनका टैक्स योग्य लाभ कम हो जाएगा. हालांकि, नए नियमों के तहत, वह बस बिक्री मूल्य से खरीद मूल्य को घटाता है. इसके परिणामस्वरूप ₹75 लाख का कैपिटल गेन होता है, जिस पर 12.5% टैक्स लगाया जाता है.
जिन निवेशकों ने 23 जुलाई, 2024 से पहले रियल एस्टेट खरीदा है, उनके पास अब इंडेक्सेशन के बिना कम टैक्स दर या इंडेक्सेशन के साथ उच्च दर के बीच चुनने का विकल्प होगा.
इसके अलावा, अप्रैल 1, 2001 से पहले खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए, विक्रेता 1 अप्रैल, 2001 तक वास्तविक खरीद मूल्य या प्रॉपर्टी की उचित मार्केट वैल्यू में से अधिक कीमत को अपनी खरीद कीमत के रूप में चुन सकते हैं. यह सुनिश्चित करता है कि उन्हें अपने कैपिटल गेन टैक्स के लिए सबसे लाभदायक गणना मिले.
प्रॉपर्टी से पूंजी लाभ को लॉन्ग टर्म माना जाता है?
इनकम टैक्स एक्ट 1961 लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स के अधीन, 24 महीनों से अधिक समय के लिए रखी गई अचल प्रॉपर्टी को लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट के रूप में वर्गीकृत करता है. लेकिन, टैक्स गणना में लंबे समय तक चल रही चुनौतियां अचल प्रॉपर्टी की अधिग्रहण की तारीख निर्धारित करने के लिए किसी खास प्रावधान की अनुपस्थिति से उत्पन्न होती हैं, विशेष रूप से निर्माणाधीन प्रॉपर्टी. इस अस्पष्टता ने ऐसे एसेट के लिए उपयुक्त टैक्स ट्रीटमेंट के संबंध में अनिश्चितता पैदा की.
प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन की गणना कैसे करें
प्रॉपर्टी पर LTCG की इनकम टैक्स की गणना को समझने के लिए, आपको निम्नलिखित शर्तों और मेट्रिक्स के बारे में जानकारी होनी चाहिए.
विचार का पूरा मूल्य
आसान शब्दों में, यह हाउस प्रॉपर्टी की सेल वैल्यू है. इसमें नकद और/या किसी प्रकार का प्रतिफल शामिल है.
ट्रांसफर पर खर्च
इसमें बिक्री के दौरान होने वाले किसी भी प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष खर्च शामिल हैं. उन्हें सेल वैल्यू से घटा दिया जाता है.
अधिग्रहण की लागत
यह वह लागत है जिस पर आपने हाउस प्रॉपर्टी खरीदी है.
सुधार की लागत
यह शब्द हाउस प्रॉपर्टी में किसी भी बदलाव, अपग्रेड और सुधार के लिए होल्डिंग अवधि के दौरान आपके द्वारा किए गए खर्चों को दर्शाता है.
यह उल्लेख करना महत्वपूर्ण है कि केंद्रीय बजट 2024 में प्रस्तावित लेटेस्ट बदलावों के बाद, 23 जुलाई, 2024 के बाद प्रॉपर्टी खरीदने वाले निवेशकों के लिए इंडेक्सेशन लाभ बंद कर दिया गया है. इसका मतलब है कि प्रॉपर्टी के विक्रेता कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) का उपयोग करके अधिग्रहण की लागत और महंगाई में सुधार की लागत को बढ़ा या एडजस्ट नहीं कर सकते हैं. जिन निवेशकों ने 23 जुलाई, 2024 से पहले रियल एस्टेट खरीदा है, उनके पास अब इंडेक्सेशन के बिना कम टैक्स दर या इंडेक्सेशन के साथ उच्च दर के बीच चुनने का विकल्प होगा.
प्रॉपर्टी पर LTCG की गणना का उदाहरण
आइए प्रॉपर्टी पर LTCG की गणना के लिए एक उदाहरण पर चर्चा करें. LTCG की गणना करने की सामान्य प्रक्रिया इस प्रकार है:
चरण 1: विचार की पूरी वैल्यू यानी बिक्री मूल्य के साथ शुरू करें.
चरण 2: बिक्री के दौरान किए गए खर्चों को घटाएं.
चरण 3: अधिग्रहण की लागत को घटाएं.
चरण 4: सुधार की लागत को घटाएं.
चरण 5: हाउस प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन प्राप्त करें.
ऊपर बताए गए चरणों का उपयोग करके प्रॉपर्टी की बिक्री पर LTCG की गणना कैसे की जाती है, इसके उदाहरण के लिए नीचे दी गई टेबल देखें:
| विवरण | राशि |
| सेल वैल्यू (A) | ₹50,50,000 |
| कम: ट्रांसफर पर खर्च (B) | ₹50,000 |
| निवल बिक्री मूल्य (A - B) | ₹50,00,000 |
| कम: अधिग्रहण की लागत (COA) | ₹10,00,000 |
| कम: सुधार की लागत (COI) | ₹12,00,000 |
| प्रॉपर्टी की बिक्री पर LTCG | ₹28,00,000 |
प्रॉपर्टी पर LTCG पर टैक्स प्रभाव
वर्तमान में, 1 अप्रैल, 2017 के बाद भारत में बेची गई प्रॉपर्टी पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स दर 20 है, साथ ही लागू सेस और सरचार्ज भी है.
आनुवंशिक प्रॉपर्टी:
अगर आपको प्रॉपर्टी मिलती है, तो जब तक आप इसे नहीं बेचते तब तक आप टैक्स का भुगतान नहीं करेंगे. जब आप बेचते हैं, तो कैपिटल गेन पर अन्य प्रॉपर्टी के लिए स्टैंडर्ड दर पर टैक्स लगाया जाएगा.
मुख्य बिंदु:
- अधिग्रहण की लागत: आप प्रॉपर्टी खरीदते समय भुगतान किए गए किसी भी कमीशन या ब्रोकरेज फीस को शामिल कर सकते हैं.
- रिन्यूअल खर्च: आप अपने स्वामित्व के दौरान घर में सुधार या निर्माण की लागत को काट सकते हैं.
प्रॉपर्टी की बिक्री पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स छूट क्या हैं?
इनकम टैक्स एक्ट सेक्शन 54 और सेक्शन 54F में LTCG टैक्स पर राहत प्रदान करता है. नीचे दिए गए विवरण देखें.
सेक्शन 54
इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54 अगर आय को किसी अन्य आवासीय प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश किया जाता है, तो आवासीय प्रॉपर्टी की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) पर टैक्स छूट प्रदान करता है. इस छूट का उद्देश्य रियल एस्टेट में री-इन्वेस्टमेंट को प्रोत्साहित करना और प्रॉपर्टी बेचने वालों के लिए टैक्स के बोझ को कम करना है.
इस छूट के लिए योग्यता प्राप्त करने के लिए, विक्रेता को विशिष्ट शर्तों को पूरा करना होगा:
- बेची गई प्रॉपर्टी लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट होनी चाहिए, जिसका मतलब है कि इसे बिक्री से 24 महीने पहले होल्ड किया गया था.
- अगर नया घर बनाते हैं, तो बिक्री से एक वर्ष पहले या दो वर्षों के भीतर या तीन वर्षों के भीतर एक आवासीय प्रॉपर्टी में री-इन्वेस्टमेंट किया जाना चाहिए.
- अगर दोबारा निवेश की गई राशि कैपिटल गेन से कम है, तो केवल निवेश किए गए भाग को छूट दी जाती है, और शेष लाभ पर टैक्स लागू होता है.
अगर नई प्रॉपर्टी को तीन वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो छूट कैंसल कर दी जाती है, और पहले LTCG पर टैक्स लगता है.
सेक्शन 54EC
इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 54EC अचल प्रॉपर्टी की बिक्री से उत्पन्न लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) पर टैक्स छूट प्रदान करता है, बशर्ते लाभ निर्दिष्ट कैपिटल गेन बॉन्ड में दोबारा निवेश किया गया हो. यह प्रावधान टैक्सपेयर्स को सरकार द्वारा समर्थित बुनियादी ढांचे के प्रोजेक्ट में निवेश को बढ़ावा देते समय पूंजी लाभ टैक्स को टालने या उससे बचने की अनुमति देता है.
इस छूट का क्लेम करने के लिए, री-इन्वेस्टमेंट को इन शर्तों का पालन करना होगा:
- कैपिटल गेन को निवेश करना चाहिएछह महीनों के भीतरबिक्री के लिएसरकारी समर्थित संस्थानों द्वारा जारी किए गए बॉन्ड, जैसे:
- भारतीय राष्ट्रीय राजमार्ग प्राधिकरण (NHAI)
- रूरल इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन (REC)
- इन बॉन्ड में अधिकतम निवेश लिमिट ₹ है. 50 लाख प्रति फाइनेंशियल वर्ष.
- बॉन्ड की पांच-वर्ष की लॉक-इन अवधि होती है, जिसका मतलब है कि उन्हें मेच्योरिटी से पहले बेचा या ट्रांसफर नहीं किया जा सकता है.
सेक्शन 54B: दोबारा निवेश की गई कृषि भूमि के लिए छूट
अगर आप ग्रामीण क्षेत्रों के बाहर स्थित कृषि भूमि बेचते हैं, तो आप बिक्री की तारीख से दो वर्षों के भीतर किसी अन्य कृषि भूमि में लाभ को दोबारा निवेश करके लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) पर छूट का क्लेम कर सकते हैं. यह प्रावधान टैक्सपेयर्स को टैक्स देयताओं को टालते हुए कृषि एसेट में दोबारा निवेश करने में मदद करता है.
वैकल्पिक रूप से, अगर आप तुरंत दोबारा निवेश नहीं कर पा रहे हैं, तो आप अपना इनकम टैक्स रिटर्न फाइल करने की देय तारीख से पहले किसी निर्धारित बैंक के साथ कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGA) में कैपिटल गेन राशि डिपॉज़िट कर सकते हैं. यह आपको टैक्स छूट को सुरक्षित रखते हुए दो वर्षों के भीतर राशि का दोबारा निवेश करने की अनुमति देता है.
लेकिन, अगर नई खरीद की गई कृषि भूमि को अधिग्रहण के तीन वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो पहले की टैक्स छूट कैंसल कर दी जाती है, और पहले छूट प्राप्त पूंजी लाभ बिक्री के वर्ष में टैक्स योग्य हो जाते हैं. यह नियम यह सुनिश्चित करता है कि री-इन्वेस्टमेंट लॉन्ग-टर्म बना रहे और कृषि गतिविधियों को समर्थन देना जारी रखें.
सेक्शन 54, 54F, 54EC और 54GB के तहत कैपिटल गेन टैक्स छूट
| सेक्शन | 54 | 54ईसी | 54एफ | 54GB |
| योग्यता | व्यक्तिगत/HUF | कोई भी टैक्सपेयर | व्यक्तिगत/HUF | व्यक्तिगत/HUF |
| बेचा गया एसेट | आवासीय प्रॉपर्टी (घर/भूमि) | लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट (भूमि/बिल्डिंग) | आवासीय प्रॉपर्टी के अलावा अन्य लॉन्ग-टर्म एसेट | आवासीय प्रॉपर्टी (इक्विटी शेयर जहां टैक्सपेयर के पास कंपनी के 50 से अधिक शेयर हैं) |
| निवेश | नई आवासीय प्रॉपर्टी (केवल 1) | बॉन्ड (NHAI/RECL/PFC/IRFC) | नई आवासीय प्रॉपर्टी (केवल 1) | किसी कंपनी के इक्विटी शेयर जिसमें टैक्सपेयर के पास 50 या उससे अधिक शेयर होते हैं |
| खरीदारी की समयसीमा | 1 वर्ष पहले या बिक्री के बाद 2 वर्ष (अगर निर्माण हो तो 3 वर्ष) | ट्रांसफर होने के 6 महीनों के भीतर | 1 वर्ष पहले या 2 वर्ष बाद (निर्माण के मामले में 3 वर्ष) | ITR फाइल करने की देय तारीख से पहले |
| विशेष शर्तें | अगर एसेट 3 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो अधिग्रहण लागत से छूट प्राप्त पूंजी लाभ काटा जाता है | अगर सिक्योरिटीज़ को 5 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो पहले छूट दी गई LTCG पर टैक्स लगता है | अगर 3 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो छूट प्राप्त पूंजी लाभ पर टैक्स लगता है | अगर 5 वर्षों के भीतर बेचा जाता है, तो छूट प्राप्त पूंजी लाभ पर टैक्स लगता है |
| थ्रेशोल्ड | ₹10 करोड़ | उल्लिखित नहीं है | उल्लिखित नहीं है | उल्लिखित नहीं है |
सेक्शन 54F: दोबारा निवेश किए गए पूंजी लाभ के लिए छूट
यह सेक्शन विशिष्ट री-इन्वेस्टमेंट शर्तों के तहत लॉन्ग-टर्म एसेट (रेज़िडेंशियल प्रॉपर्टी को छोड़कर) बेचने से पूंजीगत लाभ के लिए टैक्स छूट प्रदान करता है. पूरी बिक्री से प्राप्त राशि का उपयोग बिक्री के 24 महीनों के भीतर एक या दो आवासीय प्रॉपर्टी खरीदने के लिए किया जाना चाहिए. वैकल्पिक रूप से, पूंजीगत लाभ और बिक्री आय का उपयोग आवासीय निर्माण प्रोजेक्ट के लिए किया जा सकता है, बशर्ते बिक्री की तारीख के तीन वर्षों के भीतर निर्माण पूरा हो. अगर आप पूरी बिक्री आय को दोबारा निवेश नहीं करते हैं, तो टैक्स छूट केवल दोबारा निवेश की गई राशि के अनुपात में लागू होगी, न कि पूरी पूंजी लाभ.
विभिन्न कैटेगरी के लिए लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन टैक्स नियम
36 महीनों से अधिक समय तक रखी गई प्रॉपर्टी बेचते समय, भारतीय टैक्सपेयर के पास लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स की गणना करने के लिए दो विकल्प होते हैं:
- 12.5% इंडेक्सेशन के बिना टैक्स दर: यह विकल्प कैपिटल गेन पर 12.5% की कम टैक्स दर की अनुमति देता है. हालांकि, यह महंगाई को ध्यान में नहीं रखता है, जो मूल निवेश की वास्तविक खरीद शक्ति को प्रभावित कर सकता है.
- 20% इंडेक्सेशन के साथ टैक्स दर: इस अधिक पारंपरिक दृष्टिकोण में 20% की उच्च टैक्स दर शामिल है. हालांकि, यह टैक्सपेयर को केंद्रीय प्रत्यक्ष टैक्स बोर्ड द्वारा प्रकाशित कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) का उपयोग करके मुद्रास्फीति के लिए प्रॉपर्टी की खरीद कीमत को एडजस्ट करने का अवसर प्रदान करता है. यह एडजस्टमेंट टैक्स योग्य पूंजीगत लाभ को महत्वपूर्ण रूप से कम कर सकता है और इसके परिणामस्वरूप, कुल टैक्स देयता.
ध्यान दें: इन विकल्पों के बीच चुनाव व्यक्तिगत परिस्थितियों पर निर्भर करता है, जिसमें स्वामित्व की अवधि, महंगाई की दरें और टैक्सपेयर के लिए विशिष्ट टैक्स प्रभाव शामिल हैं. अपनी विशिष्ट स्थिति के आधार पर सबसे लाभदायक दृष्टिकोण निर्धारित करने के लिए टैक्स प्रोफेशनल से परामर्श करने की सलाह दी जाती है.
अपनी प्रॉपर्टी बेचते समय कैपिटल गेन टैक्स पर कैसे बचत करें?
पूंजीगत लाभ वितरित करने के लिए संयुक्त स्वामित्व
- जब कोई प्रॉपर्टी संयुक्त रूप से स्वामित्व में होती है, तो उसकी बिक्री से प्राप्त पूंजीगत लाभ को प्रॉपर्टी में अपने शेयर के आधार पर सह-मालिकों के बीच विभाजित किया जा सकता है.
- यह प्रत्येक सह-मालिक को अपनी मूल छूट सीमा का उपयोग करने की अनुमति देता है, जिससे कुल टैक्स देयता को कम करने में मदद मिलती है.
- उदाहरण के लिए, श्री और श्रीमती पटेल ने एक दशक पहले ₹40 लाख की प्रॉपर्टी खरीदी और इसे ₹1 करोड़ में बेच दिया. क्योंकि वे समान सह-मालिक होते हैं, इसलिए प्रत्येक को कैपिटल गेन के रूप में ₹30 लाख प्राप्त होते हैं.
- दोनों ही ₹1.25 लाख तक की छूट का क्लेम कर सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप कुल ₹2.5 लाख की टैक्स बचत होती है.
बिक्री खर्चों के माध्यम से टैक्स योग्य कैपिटल गेन को कम करना
- प्रॉपर्टी बेचने के दौरान किए गए ब्रोकरेज फीस, कानूनी शुल्क और विज्ञापन खर्चों जैसी लागत बिक्री कीमत से काट ली जा सकती है.
- यह टैक्स योग्य पूंजी लाभ को कम करता है और टैक्स देयता को कम करता है.
- उदाहरण के लिए, श्री गुप्ता ने अपनी प्रॉपर्टी को ₹60 लाख में बेचा लेकिन बेचने से जुड़े खर्चों पर ₹2 लाख खर्च किए. टैक्स की गणना के लिए विचार की जाने वाली निवल बिक्री कीमत ₹58 लाख है.
होल्डिंग पीरियड टैक्सेशन पर प्रभाव
- दो वर्षों से अधिक समय के लिए रखी गई प्रॉपर्टी लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स के लिए योग्य होती हैं, जो शॉर्ट-टर्म दरों से कम होती है.
टैक्स देयता को कम करने के लिए इंडेक्सेशन लाभ
- अगर किसी आवासीय प्रॉपर्टी को स्वामित्व के कम से कम दो वर्षों के बाद बेचा जाता है, तो इंडेक्सेशन लाभ लागू किए जा सकते हैं.
- इंडेक्सेशन महंगाई के लिए खरीद लागत को एडजस्ट करता है, टैक्स योग्य पूंजी लाभ को प्रभावी रूप से कम करता है और टैक्स का खर्च कम करता है.
सेक्शन 54 के तहत नई प्रॉपर्टी खरीदकर छूट
- आवासीय प्रॉपर्टी की बिक्री से दूसरे आवासीय प्रॉपर्टी में पूंजीगत लाभ को दोबारा निवेश करने से सेक्शन 54 के तहत टैक्स छूट मिलती है.
- नई प्रॉपर्टी को मौजूदा प्रॉपर्टी को बेचने या तीन वर्षों के भीतर बनाने के एक वर्ष से पहले या दो वर्षों के भीतर खरीदना चाहिए.
- पूरी छूट का क्लेम करने के लिए, पूरी बिक्री आय का दोबारा निवेश किया जाना चाहिए; अन्यथा, छूट अनुपात के अनुसार दी जाती है.
सेक्शन 54f के तहत नई आवासीय प्रॉपर्टी खरीदकर छूट
- अगर किसी आवासीय प्रॉपर्टी के अलावा किसी अन्य एसेट को बेचने से पूंजीगत लाभ उत्पन्न होता है, तो नई आवासीय प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश करने से सेक्शन 54f के तहत टैक्स छूट मिल सकती है.
- नई प्रॉपर्टी को तीन वर्षों के भीतर बिक्री या निर्माण के एक वर्ष पहले या दो वर्षों के भीतर खरीदा जाना चाहिए.
- इस छूट का क्लेम करते समय विक्रेता के पास एक से अधिक आवासीय प्रॉपर्टी नहीं होनी चाहिए.
टैक्स लॉस हार्वेस्टिंग के माध्यम से टैक्स देयता को कम करना
- टैक्स के बोझ को कम करने के लिए म्यूचुअल फंड या स्टॉक सेल्स से होने वाले नुकसान को प्रॉपर्टी की बिक्री से होने वाले कैपिटल गेन पर सेट किया जा सकता है.
- उदाहरण के लिए, श्रीमती शर्मा ने प्रॉपर्टी की बिक्री से पूंजीगत लाभ में ₹10 लाख अर्जित करते हुए ₹3 लाख के नुकसान पर शेयर बेचे. नुकसान की भरपाई के बाद, उसका टैक्स योग्य पूंजी लाभ ₹7 लाख तक कम कर दिया जाता है.
सेक्शन 54ec के तहत छूट के लिए बॉन्ड में निवेश करना
- कैपिटल गेन टैक्स को नेशनल हाईवेज़ अथॉरिटी ऑफ इंडिया (nhai) या ग्रामीण इलेक्ट्रिफिकेशन कॉर्पोरेशन (rec) द्वारा जारी निर्दिष्ट बॉन्ड में निवेश करके बचाया जा सकता है.
- निवेश बिक्री की तारीख से छह महीनों के भीतर किया जाना चाहिए.
- उदाहरण के लिए, श्री कुमार ने अपना फ्लैट बेचने से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन में ₹30 लाख अर्जित किए. छह महीनों के भीतर nhai बॉन्ड में पूरी राशि निवेश करके, वह पूरी छूट का क्लेम कर सकता है.
सेक्शन 54gb के तहत मैन्युफैक्चरिंग कंपनियों के शेयरों में दोबारा निवेश करना
- आप छूट का क्लेम करने के लिए एक योग्य मैन्युफैक्चरिंग कंपनी के शेयर में आवासीय प्रॉपर्टी बेचने से हुए कैपिटल गेन को दोबारा निवेश कर सकते हैं.
- यह निवेश विकल्प बिज़नेस की वृद्धि को सपोर्ट करते हुए टैक्स देयता को टालने में मदद करता है.
कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGA) का उपयोग करना
- अगर तुरंत री-इन्वेस्टमेंट संभव नहीं है, तो छूट का क्लेम करने के लिए कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGA) में कैपिटल गेन डिपॉज़िट किया जा सकता है.
- डिपॉज़िट की गई राशि का उपयोग तीन वर्षों के भीतर किया जाना चाहिए, या यह टैक्स योग्य हो जाता है.
याद रखने के लिए प्रमुख बिंदु
प्रॉपर्टी की बिक्री से पूंजीगत लाभ को प्रभावित करने वाले हाल ही के टैक्स बदलावों पर एक्सपर्ट स्टेटमेंट के प्रमुख पॉइंट:
- टैक्स व्यवस्थाओं का विकल्प: अब टैक्सपेयर 23 जुलाई, 2024 से पहले प्रॉपर्टी की बिक्री से प्राप्त लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन के लिए इंडेक्सेशन के साथ इंडेक्सेशन के बिना 12.5% टैक्स दर या 20% दर के बीच चुन सकते हैं.
- ग्रैंडफादरिंग प्रावधान: नए नियम 23 जुलाई, 2024 से पहले प्राप्त प्रॉपर्टी के लिए ग्रैंडफादरिंग प्रावधान के रूप में कार्य करते हैं, जो टैक्स प्लानिंग में सुविधा प्रदान करते हैं.
- टैक्स देयता की गणना: सरकार गणना किए गए आंकड़ों के आधार पर लागू टैक्स व्यवस्था निर्धारित करेगी, जिससे निष्पक्षता और पारदर्शिता सुनिश्चित होगी.
- कोई नुकसान नहीं: अगर पुरानी टैक्स व्यवस्था के परिणामस्वरूप नकारात्मक फाइनेंशियल परिणाम मिलता है, तो टैक्सपेयर नई टैक्स व्यवस्था के तहत इस नुकसान को ऑफसेट नहीं कर सकते हैं.
- टैक्स रेवेन्यू और टैक्सपेयर संबंधी समस्याओं को संतुलित करना: सरकार का उद्देश्य पर्याप्त टैक्स रेवेन्यू जनरेट करने और इंडेक्सेशन लाभों को हटाने के बारे में टैक्सपेयर्स की समस्याओं का समाधान करने के बीच संतुलन बनाना है.
- रियल एस्टेट मार्केट पर प्रभाव: नई टैक्स व्यवस्था से विक्रेताओं पर टैक्स के बोझ को कम करके हाउसिंग मार्केट में निवेश और बिक्री को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है.
- घर के मालिकों के लिए सुविधा: टैक्स दरों के बीच चयन करने से घर के मालिकों को अपनी व्यक्तिगत फाइनेंशियल परिस्थितियों और प्रॉपर्टी के मूल्य में वृद्धि के अनुसार सबसे अच्छा विकल्प चुनने की सुविधा मिलती है.
- संभावित लाभ: ऐसे मामलों में जहां प्रॉपर्टी का मूल्य अधिक होता है, इंडेक्सेशन के बिना 12.5% टैक्स दर अधिक लाभदायक हो सकती है. हालांकि, अगर प्रॉपर्टी का मूल्य मुद्रास्फीति दर के करीब है, तो इंडेक्सेशन लाभदायक हो सकता है.
- किफायती हाउसिंग को बढ़ावा: संशोधित टैक्स व्यवस्था से प्रोजेक्ट की लागत को बढ़ाने की चिंताओं को दूर करके किफायती हाउसिंग सेक्टर के विकास को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है.
- रोलओवर लाभ बरकरार रहते हैं: टैक्सपेयर टैक्स से बचने के लिए आवासीय रियल एस्टेट में कैपिटल गेन को निवेश करने के लिए सेक्शन 54, 54F और 54EC के तहत रोलओवर लाभ का लाभ उठा सकते हैं.
- घर के मालिकों और खरीदारों पर सकारात्मक प्रभाव: नई टैक्स व्यवस्था के कारण घर के मालिकों और घर खरीदने वालों दोनों पर सकारात्मक प्रभाव पड़ता है.
निष्कर्ष
यह प्रॉपर्टी की बिक्री पर LTCG के मूलभूत सिद्धांतों को जोड़ता है और लाभ पर टैक्स कैसे लगाया जाता है. ध्यान रखें कि किसी भी कैपिटल एसेट की बिक्री या रिडेम्पशन के परिणामस्वरूप LTCG हो सकता है. इसमें म्यूचुअल फंड भी शामिल हैं.
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