रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) अधिनियम, 2016, मई 2017 से लागू हुआ . अधिनियम के प्रमुख उद्देश्यों में देश के हर कोने और कोने में रियल एस्टेट उद्योग को नियंत्रित करना है. भारत के प्रत्येक राज्य के पास अपना RERA प्राधिकरण है जो राज्य के रियल एस्टेट सेक्टर की देखरेख और विनियमन करता है. महाराष्ट्र का RERA, जिसे महारेरा भी कहा जाता है, लॉन्च होने के बाद से बहुत सक्रिय रहा है.
महाराष्ट्र में RERA एक्ट क्या है?
रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) अधिनियम, 2016 के तहत, प्रत्येक भारतीय राज्य का अपना रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी होना चाहिए. RERA रियल एस्टेट इंडस्ट्री में प्रोटोकॉल को ओवरसीज़ करता है और तेज़ी से विवाद निवारण शुरू करता है. महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी या महारेरा के माध्यम से रेरा को पूरी तरह से लागू करने वाला पहला राज्य है. महाराष्ट्र में RERA अधिनियम निम्नलिखित उद्देश्यों पर कार्य करता है:
1. प्लॉट, अपार्टमेंट और इमारतों की बिक्री में अधिकतम पारदर्शिता लाएं.
2. रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में ग्राहक के हितों की सुरक्षा.
3. सेटल करने की विधि के साथ तेज़ विवाद सेटलमेंट शुरू करें.
4. खरीदारों से शिकायतें प्राप्त करने के लिए अपीलीय अधिकरण का गठन.
महाराष्ट्र में, हर रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रोजेक्ट को महारेरा के तहत अनिवार्य रूप से रजिस्टर्ड होना चाहिए. किसी भी प्रमोटर या डेवलपर को अपने रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को विज्ञापन, बेचने या बुक करने की अनुमति नहीं है.
अब तक, राज्य ने केवल 18,000 से अधिक एप्लीकेशन प्रोसेस किए हैं, जो भारत में RERA एप्लीकेशन के 60% से अधिक हैं. इसके अलावा, महारेरा ने पिछले वर्ष में लगभग 2,387 शिकायतों का सामना किया.
महारेरा के तहत कैसे रजिस्टर करें?
महारेरा की वेबसाइट पर रजिस्टर करने के लिए चरण-दर-चरण गाइड यहां दी गई है:
- https://maharerait.mahaonline.gov.in/ पर आधिकारिक महारेरा वेबसाइट पर जाएं
- लॉग-इन बटन के पास स्थित 'नया रजिस्ट्रेशन' लिंक पर क्लिक करें
- नए विंडो में जो खुलता है, निम्नलिखित विकल्पों में से अपना यूज़र प्रकार चुनें:
- प्रमोटर
- रियल एस्टेट एजेंट
- शिकायतकर्ता
- मांगी गई सभी आवश्यक जानकारी भरें
- अपने अकाउंट का एक्सेस सुनिश्चित करने के लिए अपनी ईमेल ID वेरिफाई करें
- अपने चुने गए यूज़र के प्रकार के आधार पर आवश्यक डॉक्यूमेंट सबमिट करें
महारेरा रजिस्ट्रेशन के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंट
महारेरा रजिस्ट्रेशन के लिए आवश्यक डॉक्यूमेंट में शामिल हैं:
- प्रमोटर डॉक्यूमेंट: पैन कार्ड, कानूनी टाइटल रिपोर्ट की कॉपी, एनकम्ब्रेंस का विवरण, बिल्डिंग अप्रूवल और लेआउट अप्रूवल की कॉपी और प्रमोटर की फोटो
- एजेंट डॉक्यूमेंट: पैन कार्ड, रजिस्ट्रेशन का विवरण, मेमोरेंडम ऑफ एसोसिएशन, आर्टिकल ऑफ एसोसिएशन, सभी लेटरहेड्स की स्व-प्रमाणित कॉपी, लेटरहेड रबर स्टाम्प की स्व-प्रमाणित कॉपी, पावती रसीद, पिछले 3 वर्षों का इनकम टैक्स रिटर्न, और कोई भी लंबित आपराधिक या सिविल केस
- अन्य डॉक्यूमेंट: कमीशन सर्टिफिकेट, अलॉटमेंट लेटर, आर्किटेक्ट सर्टिफिकेट, बिक्री के लिए एग्रीमेंट, टाइटल डीड और एड्रेस प्रूफ
क्या RERA अप्रूवल अनिवार्य है?
भारत सरकार द्वारा शुरू किया गया, RERA रियल एस्टेट इंडस्ट्री के नियमों की निगरानी करता है और विवादों का तुरंत निपटान करता है. अधिनियम के अनुसार, भारत में प्रत्येक राज्य और केंद्र शासित प्रदेश को उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा करने और इस क्षेत्र में पारदर्शिता बढ़ाने के लिए अपना खुद का RERA स्थापित करना चाहिए.
प्रत्येक प्रमोटर और बिल्डर को अपने संबंधित राज्य के RERA के तहत अपने प्रोजेक्ट रजिस्टर करने होंगे. उपभोक्ताओं को महत्वपूर्ण कारणों से केवल RERA रजिस्टर्ड प्रॉपर्टी खरीदना भी सुनिश्चित करना चाहिए.
- नॉन-रजिस्टर्ड रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को गैरकानूनी माना जाता है, और खरीदारों को भविष्य में कठिनाइयों का सामना करना पड़.
- निवारण के लिए नियामक निकाय से संपर्क करने पर, ऐसे खरीदारों से अनरजिस्टर्ड प्रॉपर्टी खरीदने के बारे में पूछताछ की जा सकती है.
- प्रमोटर्स अत्याधिक मामलों में कारावास के साथ नॉन-रजिस्ट्रेशन के लिए दंड का भुगतान करेंगे.
डेवलपर को अपने सभी प्रमोशन में अपने प्रोजेक्ट के रजिस्ट्रेशन नंबर का उल्लेख करना चाहिए, जो नियामक निकाय के साथ उनके अनुपालन की पुष्टि करता है. ये मैंडेट RERA के उद्देश्यों को पूरा करने के लिए आवश्यक हैं - सेक्टर में पारदर्शिता, हितों की सुरक्षा, फास्ट-ट्रैकिंग विवाद सेटलमेंट, प्रोजेक्ट हैंड-ओवर में देरी को कम करना आदि.
RERA को पूर्ण रूप से लागू करने वाला पहला राज्य होने के अलावा, यहां बताया गया है कि महारेरा अनोखा है
1) प्रोसेस किए गए एप्लीकेशन की संख्या
अन्य राज्य प्राधिकरणों ने अपनी नियामक निकाय बनाने से पहले, मई 2017 से महारेरा अधिनियम कार्यान्वित किया है. यह दादरा और नगर हवेली और दमन और दीव में RERA के रजिस्ट्रेशन को संभालता है, और इसने 18,000 से अधिक एप्लीकेशन प्रोसेस किए हैं. यह देश में संचालित कुल RERA एप्लीकेशन में से 60% से अधिक का काम करता है.
2) शिकायतों की संख्या
नियामक प्राधिकरण ने पिछले वर्ष में लगभग 2,387 शिकायतों को संभाला. 2,000 से अधिक अपेलंट ने अपील प्रक्रिया पूरी की, और इनमें से लगभग 1,200 का समाधान किया गया. यह बड़ा है और घर खरीदने वालों के लिए बॉडी की पहुंच और सुविधाजनक कम्युनिकेशन चैनलों की बात करता है.
साथ ही, महाराष्ट्र RERA, नारेडको, क्रेडाई और एमसीएच लैंड जैसे डेवलपर्स के निकायों के साथ, मुंबई ग्रहक पंचायत के प्रतिनिधियों और महाराष्ट्र चैंबर ऑफ हाउसिंग इंडस्ट्री ने आपके जैसे घर खरीदने वालों से शिकायतों को दूर करने के लिए एक वैकल्पिक फोरम के रूप में महारेरा का गठन किया है और विवाद समाधान मंच बनाया है. महारेरा के अधिकारियों के अनुसार दूसरा फोरम होने का उद्देश्य खरीदारों और बिल्डरों दोनों के लिए एक स्तर का क्षेत्र बनाना है.
3) महारेरा की वेबसाइट कैसे अलग-अलग होती है
महाराष्ट्र RERA की वेबसाइट अन्य RERA वेबसाइटों में सबसे अधिक कंज्यूमर-फ्रेंडली है. आप इस स्कीम के तहत किए गए प्रोजेक्ट के बारे में मिनटों में जानकारी प्राप्त कर सकते हैं. इस प्रकार, यह आपको अपने रियल एस्टेट निवेश के बारे में अधिक सूचित निर्णय लेने की अनुमति देता है. इसके अलावा, महाराष्ट्र RERA वेबसाइट में महारेरा एक्ट ऑनलाइन के तहत कवर किए गए वर्तमान और नए प्रोजेक्ट के बारे में अप-टू-डेट जानकारी दी गई है. उदाहरण के लिए, आप आसानी से बिल्डिंग प्लान और किसी विशेष प्रोजेक्ट के लिए आवंटित पार्किंग स्पेस की संख्या के बारे में जानकारी प्राप्त कर सकते हैं और केवल महारेरा वेबसाइट पर क्लिक करें.
यह वेबसाइट आपको यह भी बताती है कि आप अपने घर, फ्लैट या अपार्टमेंट के कब्जे की उम्मीद कब कर सकते हैं, क्योंकि इसमें पूरा होने की तारीख के साथ-साथ संशोधित कम्प्लीशन की समयसीमा भी होती है, अगर कोई हो. आप यहां विभिन्न प्रोजेक्ट के ब्रोकर की विश्वसनीयता भी चेक कर सकते हैं. आपका प्रोजेक्ट कब पूरा होगा, यह जानने से आपको यह तय करने में भी मदद मिलती है कि आप होम लोन ले सकते हैं या नहीं. बजाज फिनसर्व जैसी लेंडर वेबसाइटों पर होम लोन योग्यता कैलकुलेटर का उपयोग करके अपनी योग्य लोन राशि चेक करें और ₹ 15 करोड़ तक के आसान हाउसिंग फाइनेंस का मार्ग प्रशस्त करें.
4) खरीददार-अनुकूल पॉलिसी
महारेरा अधिनियम द्वारा शुरू की गई उल्लेखनीय नीतियों में से एक यह था कि किसी भी डेवलपर की परियोजनाओं के विज्ञापनों पर प्रतिबंध, जब तक कि इसे रजिस्टर नहीं किया गया था. दूसरा, जब बिल्डर्स पूरी होने की 3-महीने की समयसीमा पार कर लेते हैं, तो उन्हें आगे के एक्सटेंशन का अनुरोध करने से मना किया जाता है और इसके बजाय ₹ 10 लाख तक के जुर्माना का भुगतान करना पड़ता है. कुछ पॉलिसी डेवलपर्स के लिए भी लाभदायक हैं, जैसे कि महारेरा, डेवलपर्स को अपनी प्रॉपर्टी का हस्ताक्षरित रेरा सर्टिफिकेट प्राप्त करने के बाद भी सुधार करने की अनुमति देता है.
महारेरा की विशेषताएं और लाभ
- रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में पारदर्शिता: महारेरा प्रोजेक्ट की समयसीमा, अप्रूवल और प्रॉपर्टी के विवरण के बारे में स्पष्ट जानकारी प्रदान करने के लिए डेवलपर्स को अनिवार्य करता है, जिससे घर खरीदने वालों के लिए पारदर्शिता सुनिश्चित होती है.
- घर खरीदने वालों के लिए सुरक्षा: यह डेवलपर्स के खिलाफ शिकायतों को संबोधित करके घर खरीदने वालों के हितों की सुरक्षा करता है और यह सुनिश्चित करता है कि एकत्र किए गए फंड का उपयोग केवल प्रोजेक्ट पूरा करने के लिए किया जाता है.
- प्रोजेक्ट विवरण का आसान एक्सेस: खरीदार महारेरा पोर्टल पर प्रोजेक्ट स्टेटस, कानूनी क्लियरेंस और फाइनेंशियल डिस्क्लोज़र को एक्सेस कर सकते हैं.
- समय पर प्रोजेक्ट की डिलीवरी: डेवलपर्स को निर्धारित समय-सीमा का पालन करना चाहिए, जिससे प्रोजेक्ट पूरा होने में देरी कम हो जाती है.
- विवाद समाधान तंत्र: महारेरा प्राधिकरण डेवलपर्स और खरीदारों के बीच विवादों के तेज़ समाधान के लिए एक प्लेटफॉर्म प्रदान करता है.
- एग्रीमेंट का मानकीकरण: बिल्डर और खरीदारों के बीच एग्रीमेंट के लिए एक मानक फॉर्मेट सुनिश्चित करता है, जिससे छिपे हुए क्लॉज़ की संभावनाएं कम हो जाती हैं.
- नॉन-अम्प्लायंस के लिए दंड: डेवलपर्स को नियमों का पालन न करने पर दंड का सामना करना पड़ता है, जिससे बेहतर अनुपालन को बढ़ावा मिलता है.
- महत्वपूर्ण विश्वसनीयता: महारेरा के साथ रजिस्ट्रेशन रियल एस्टेट प्रोजेक्ट की विश्वसनीयता को बढ़ाता है, जिससे खरीदारों के लिए भरोसा और निवेश करना आसान हो जाता है.
RERA अप्रूव्ड प्रोजेक्ट लिस्ट
महाराष्ट्र ने अपनी स्थापना के बाद से रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) एक्ट (RERA) को प्रभावी रूप से लागू करने में अग्रणी भूमिका निभाई है. वर्तमान में यहां देश भर में सबसे अधिक संख्या में महारेरा-अनुमोदित प्रोजेक्ट हैं.
RERA के कार्यान्वयन में सबसे सक्रिय राज्य के रूप में, महाराष्ट्र के नियामक प्राधिकरण ने हाल ही में चल रहे रजिस्टर्ड परियोजनाओं और एजेंटों की व्यापक सूची के साथ अपनी वेबसाइट को अपडेट किया है. देश भर में अधिनियम के तहत रजिस्टर्ड 68,000 परियोजनाओं में से, महारेरा ने कुल 31,221 रेरा अप्रूव्ड परियोजनाओं को अप्रूवल दिया है. इसके अलावा, राज्य में 42,865 रजिस्टर्ड एजेंट हैं.
RERA अप्रूव्ड प्रोजेक्ट की लिस्ट खोजने के लिए आप नीचे दिए गए चरणों का पालन कर सकते हैं:
- उस क्षेत्र के लिए आधिकारिक RERA वेबसाइट पर जाएं
- 'अनुमोदित परियोजनाएं' या 'प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन' सेक्शन देखें
- प्रोजेक्ट के नाम, डेवलपर या लोकेशन से अपनी खोज को परिष्कृत करने के लिए फिल्टर या खोज विकल्पों का उपयोग करें
- अप्रूव्ड प्रोजेक्ट की लिस्ट ब्राउज़ करें, अधिक जानकारी के लिए प्रोजेक्ट पर क्लिक करें
- प्रोजेक्ट की जानकारी वेरिफाई करें और अगर आवश्यक हो तो RERA अथॉरिटी से संपर्क करें
महारेरा के लिए आगे की चुनौतियां
महारेरा महाराष्ट्र, दादरा और नगर हवेली और दमन और दीव में रियल एस्टेट उद्योग को सुव्यवस्थित करने और नियंत्रित करने में बहुत दूर जा पड़ा है. लेकिन, अभी भी कवर करने के लिए बहुत कुछ है. उदाहरण के लिए, इसमें अपार्टमेंट या एस्क्रो अकाउंट की कीमतों के बारे में जानकारी नहीं है.
ऐसा महत्वपूर्ण बदलाव करने वाला पहला व्यक्ति होने के नाते, महाराष्ट्र में रिअल एस्टेट पर RERA का प्रभाव निवेशक और घर खरीदने वाले के आत्मविश्वास में वृद्धि कर रहा है.
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