रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) अधिनियम, 2016, मई 2017 से लागू हुआ . अधिनियम के प्रमुख उद्देश्यों में देश के हर कोने और कोने में रियल एस्टेट उद्योग को नियंत्रित करना है. भारत के प्रत्येक राज्य के पास अपना RERA प्राधिकरण है जो राज्य के रियल एस्टेट सेक्टर की देखरेख और विनियमन करता है. महाराष्ट्र का RERA, जिसे महारेरा भी कहा जाता है, लॉन्च होने के बाद से बहुत सक्रिय रहा है.
महारेरा क्या है?
महाराष्ट्र का अर्थ है महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी. इसकी स्थापना महाराष्ट्र रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) नियम, 2017 के तहत की गई थी, और कई उद्देश्यों को पूरा करती है:
- प्रॉपर्टी प्रोजेक्ट और रियल एस्टेट एजेंट का रजिस्ट्रेशन सुनिश्चित करता है.
- घर, प्लॉट और कमर्शियल इमारतों को खरीदने और बेचने में ईमानदार व्यवहार को प्रोत्साहित करता है.
- प्रॉपर्टी खरीदने वालों, प्रमोटर्स और एजेंटों के हितों की देखरेख करना.
- पार्टी के बीच विवादों का समाधान करने में मदद करने के लिए एक सिस्टम प्रदान करता है.
- ऐसा ट्रिब्यूनल होता है, जहां खरीदार निर्णयों से संतुष्ट नहीं होते हैं, तो वे अपील दर्ज कर सकते हैं.
- रियल एस्टेट सेक्टर और इसके विकास के बारे में सरकारी संस्थाओं को सुझाव देता है.
महाराष्ट्र में सभी आवासीय और कमर्शियल प्रॉपर्टी प्रोजेक्ट को महारेरा के साथ रजिस्टर करना होगा. डेवलपर्स पहले रजिस्टर्ड हुए बिना किसी प्रॉपर्टी का विज्ञापन या बिक्री नहीं कर सकते हैं.
महाराष्ट्र में RERA एक्ट क्या है?
रियल एस्टेट (रेगुलेशन एंड डेवलपमेंट) अधिनियम, 2016 के तहत, प्रत्येक भारतीय राज्य का अपना रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी होना चाहिए. RERA रियल एस्टेट इंडस्ट्री में प्रोटोकॉल को ओवरसीज़ करता है और तेज़ी से विवाद निवारण शुरू करता है. महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी या महारेरा के माध्यम से RERA को पूरी तरह से लागू करने वाला पहला राज्य है. महाराष्ट्र में RERA अधिनियम निम्नलिखित उद्देश्यों पर कार्य करता है:
1. प्लॉट, अपार्टमेंट और इमारतों की बिक्री में अधिकतम पारदर्शिता लाएं.
2. रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में ग्राहक के हितों की सुरक्षा.
3. सेटल करने की विधि के साथ तेज़ विवाद सेटलमेंट शुरू करें.
4. खरीदारों से शिकायतें प्राप्त करने के लिए अपीलीय अधिकरण का गठन.
महाराष्ट्र में, हर रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रोजेक्ट को महारेरा के तहत अनिवार्य रूप से रजिस्टर्ड होना चाहिए. किसी भी प्रमोटर या डेवलपर को अपने रियल एस्टेट प्रोजेक्ट को विज्ञापन, बेचने या बुक करने की अनुमति नहीं है.
अब तक, राज्य ने केवल 18,000 से अधिक एप्लीकेशन प्रोसेस किए हैं, जो भारत में RERA एप्लीकेशन के 60% से अधिक हैं. इसके अलावा, महारेरा ने पिछले वर्ष में लगभग 2,387 शिकायतों का सामना किया.
MahaRERA विज़न और फंक्शन
विज़न
- महाराष्ट्र में फ्लैट, बिल्डिंग और प्लॉट की मार्केटिंग और बिक्री कैसे की जाती है, इसके लिए खुलेपन को प्रोत्साहित करें.
- हर चरण में प्रॉपर्टी खरीदारों के अधिकारों और फाइनेंशियल हितों की सुरक्षा.
- डेवलपर्स, एजेंट और ग्राहकों के बीच उचित व्यवहार को बढ़ावा देना, साथ ही समय पर प्रोजेक्ट पूरा करना.
- बेहतर नियमन के लिए सरकार को रियल एस्टेट पॉलिसी में सुधार का सुझाव दें.
फंक्शन
- राज्य में कार्यरत रियल एस्टेट प्रोजेक्ट के साथ-साथ प्रॉपर्टी एजेंटों को रजिस्टर और देखरेख करना.
- ट्रैक करें कि क्या डेवलपर नियमित प्रोग्रेस अपडेट सबमिट करने सहित नियमों का पालन कर रहे हैं.
- सार्वजनिक दृश्य के लिए सभी रजिस्टर्ड परियोजनाओं का सुलभ ऑनलाइन रिकॉर्ड बनाए रखें.
- शिकायतों को संभालने और विवादों को कुशलतापूर्वक हल करने के लिए एक संरचित सिस्टम प्रदान करें.
- सभी हितधारकों के लिए एक स्पष्ट, संगठित और विश्वसनीय प्रॉपर्टी मार्केट के विकास में सहायता करना.
महारेरा रजिस्ट्रेशन प्रोसेस
महारेरा की वेबसाइट पर रजिस्टर करने के लिए चरण-दर-चरण गाइड यहां दी गई है:
- https://maharerait.mahaonline.gov.in/ पर आधिकारिक महारेरा वेबसाइट पर जाएं
- लॉग-इन बटन के पास स्थित 'नया रजिस्ट्रेशन' लिंक पर क्लिक करें
- नए विंडो में जो खुलता है, निम्नलिखित विकल्पों में से अपना यूज़र प्रकार चुनें:
- प्रमोटर
- रियल एस्टेट एजेंट
- शिकायतकर्ता
- मांगी गई सभी आवश्यक जानकारी भरें
- अपने अकाउंट का एक्सेस सुनिश्चित करने के लिए अपनी ईमेल ID वेरिफाई करें
- अपने चुने गए यूज़र के प्रकार के आधार पर आवश्यक डॉक्यूमेंट सबमिट करें
महारेरा लॉग-इन - चरण-दर-चरण गाइड
अपने महाराष्ट्र अकाउंट में लॉग-इन करने के लिए, आधिकारिक लॉग-इन पेज पर जाकर शुरू करें. एक बार:
- अपने यूज़र का प्रकार चुनें - प्रमोटर, रियल एस्टेट एजेंट या नागरिक.
- दिए गए क्षेत्रों में अपनी रजिस्टर्ड यूज़र ID और पासवर्ड दर्ज करें.
- सुरक्षा जांच के लिए स्क्रीन पर दिखाई देने वाले कैप्चा वर्ण टाइप करें.
- प्रोसेस पूरा करने के लिए 'लॉग-इन' बटन पर क्लिक करें.
अब आप महाराष्ट्र पोर्टल पर अपने पर्सनलाइज़्ड डैशबोर्ड को एक्सेस कर सकते हैं.
महारेरा की विशेषताएं और लाभ
महारेरा की विशेषताएं
- राज्य-विशेष प्राधिकरण: महारेरा महाराष्ट्र में रियल एस्टेट गतिविधियों की देखरेख करने के लिए ज़िम्मेदार है, जिसमें दादरा और नगर हवेली के केंद्र शासित प्रदेश और दमन और दीव शामिल हैं.
- शिकायतों को संभालना: 23 सितंबर 2019 तक, प्राधिकरण को 8,968 शिकायतें मिली हैं. इनमें से, 8,351 रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट से और 617 अनरजिस्टर्ड प्रोजेक्ट से जुड़े हुए थे. अब तक, रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के लिए 5,355 और अनरजिस्टर्ड प्रोजेक्ट के लिए 351 ऑर्डर पास किए गए हैं.
- जानकारी देने वाली वेबसाइट: महारेरा की एक यूज़र-फ्रेंडली वेबसाइट है जहां खरीदार और निवेशक रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट की पूरी जानकारी देख सकते हैं. वेबसाइट प्रोजेक्ट की समयसीमा, ब्रोकर क्रेडेंशियल और अन्य प्रमुख विवरण शेयर करती है, जिससे खरीदारों को बेहतर प्लान करने में मदद मिलती है, जिसमें होम लोन के लिए कब अप्लाई करना शामिल है.
- खरीदारों की सुरक्षा के लिए डिज़ाइन किया गया: केवल रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट को महारेरा के तहत प्रमोट किया जा सकता है. अगर बिल्डर्स प्रोजेक्ट सौंपने में देरी करते हैं और खरीदार वापस नहीं लेने का विकल्प चुनते हैं, तो वे हर महीने देरी के लिए ब्याज के साथ अपने पैसे वापस प्राप्त करने के हकदार होते हैं.
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महारेरा के लाभ
- बेहतर पारदर्शिता: महारेरा से पहले, उचित जानकारी की कमी के कारण कई खरीदारों को चुनौतियों का सामना करना पड़ा. अब, डेवलपर्स को सभी प्रोजेक्ट का विवरण शेयर करना होगा, प्रतिबद्धताओं का पालन करना होगा, देरी की रिपोर्ट करनी होगी और उनका पालन न करने पर पेनल्टी का सामना करना होगा. खरीदारों को विकास प्रक्रिया के हर चरण पर सवाल उठाने की क्षमता भी होती है.
- सख्त नियमों का पालन करता है: महारेरा यह सुनिश्चित करता है कि बिल्डर्स खरीदारों से एकत्र किए गए पैसों का दुरुपयोग नहीं कर सकते. बिल्डर्स को एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर करने से पहले केवल 10% एडवांस भुगतान स्वीकार करना होगा. नियमों का पालन न करने पर जुर्माना लग सकता है और 3 वर्ष तक की जेल भी हो सकती है.
- डेवलपर की जवाबदेही: बिल्डर्स को प्रोजेक्ट फंड का 70% अलग बैंक अकाउंट में रखना होगा. इन फंड का उपयोग केवल निर्माण के काम या भूमि की लागत के लिए किया जा सकता है. डेवलपर्स को नियमित रूप से अधिकारियों को इस बारे में अपडेट करना होगा कि काम कैसे आगे बढ़ रहा है.
- उच्च खरीदार का विश्वास: महाराष्ट्र का सबसे बड़ा लाभ यह है कि यह प्रॉपर्टी मार्केट में विश्वास को बहाल करने में मदद करता है. अब ज़्यादा से ज़्यादा खरीदार रियल एस्टेट में निवेश करते समय सुरक्षित और भरोसेमंद महसूस करते हैं.
MahaRERA के नियम और विनियम
प्रॉपर्टी मार्केट में निष्पक्षता बनाए रखने और खरीदारों की सुरक्षा के लिए, MahaRERA ने महाराष्ट्र में डेवलपर्स और एजेंटों के लिए विस्तृत दिशानिर्देश पेश किए हैं. इन नियमों का उद्देश्य अनुचित प्रथाओं को कम करना, पारदर्शिता में सुधार करना और यह सुनिश्चित करना है कि प्रोजेक्ट निर्धारित समय-सीमा के भीतर पूरे किए जाएं.
प्रमुख नियम
- अनिवार्य रजिस्ट्रेशन: 500 वर्ग मीटर से अधिक या 8 से अधिक यूनिट वाले किसी भी रेजिडेंशियल या कमर्शियल प्रोजेक्ट को विज्ञापन, बिक्री या बुक करने से पहले महारेरा के साथ रजिस्टर्ड किया जाना चाहिए.
- नियमित प्रोजेक्ट अपडेट: बिल्डर को आधिकारिक पोर्टल के माध्यम से निर्माण की प्रगति और फाइनेंशियल स्थिति के बारे में समय-समय पर अपडेट प्रदान करना चाहिए.
- डॉक्यूमेंट का पब्लिक एक्सेस:महत्वपूर्ण डॉक्यूमेंट अपलोड किए जाने चाहिए और खरीदारों को उपलब्ध कराए जाने चाहिए, जिनमें शामिल हैं:
- भूमि स्वामित्व और टाइटल का प्रमाण
- अप्रूव्ड लेआउट और शुरू करने की अनुमति
- स्वीकृत बिल्डिंग प्लान
- ड्राफ्ट सेल एग्रीमेंट
महारेरा सर्विसेज़
महाराष्ट्र में, किसी भी बिक्री गतिविधि शुरू होने से पहले MahaRERA के तहत प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है. डेवलपर अप्रूवल के बिना प्रोजेक्ट को प्रमोट या बेच नहीं सकते हैं. नियमों के साथ, महारेरा कई उपयोगी सेवाएं भी प्रदान करता है:
- प्रोजेक्ट का रजिस्ट्रेशन और सर्टिफिकेशन
- सिंगल-विंडो सिस्टम के माध्यम से सुव्यवस्थित अप्रूवल प्रोसेस
- खरीदारों के लिए प्रोजेक्ट विवरण चेक करने के लिए ऑनलाइन प्लेटफॉर्म
- खरीदारों और डेवलपर्स दोनों के लिए शिकायत समाधान प्रणाली
उदाहरण के लिए, अगर आप किसी प्रतिष्ठित डेवलपर द्वारा किसी प्रोजेक्ट पर विचार कर रहे हैं, तो आप आधिकारिक वेबसाइट से अपना RERA सर्टिफिकेट आसानी से डाउनलोड कर सकते हैं और निवेश करने से पहले इसके विवरण को सत्यापित कर सकते हैं.
महारेरा प्रोजेक्ट ऑनलाइन ढूंढें
अगर आप महाराष्ट्र रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (MahaRERA) के तहत लिस्टेड प्रोजेक्ट ढूंढना चाहते हैं, तो इन चरणों का पालन करें:
- ऑफिशियल वेबसाइट पर जाएं: https://maharera.mahaonline.gov.in पर जाएं/.
- खोज सेक्शन को एक्सेस करें: होमपेज पर, "रजिस्ट्रेशन" टैब चुनें और ड्रॉपडाउन से "रजिस्टर्ड प्रोजेक्ट" चुनें.
- प्रोजेक्ट का विवरण प्रदान करें:आप अपनी खोज के लिए अलग-अलग फिल्टर का उपयोग कर सकते हैं:
- प्रोजेक्ट का नाम - प्रोजेक्ट का पूरा नाम दर्ज करें.
- प्रमोटर/डेवलपर का नाम - बिल्डर या डेवलपर का नाम टाइप करें.
- महारेरा प्रोजेक्ट रजिस्ट्रेशन नंबर - अगर आपको पता है तो यूनीक ID दर्ज करें.
- ढूंढना शुरू करें: विवरण दर्ज करने के बाद, "ढूंढें" पर क्लिक करें
- परिणाम चेक करें: परिणाम महत्वपूर्ण जानकारी जैसे प्रोजेक्ट की विशेषताएं, अप्रूवल, कानूनी डॉक्यूमेंट, वर्तमान स्थिति, अनुमानित पूरा होने की तारीख और फाइनेंशियल प्रकटीकरण दिखाएंगे. यह सुनिश्चित करता है कि प्रोजेक्ट रजिस्टर्ड है या नहीं और महारेरा के मानदंडों का पालन करता है, इसके बारे में आपको पूरी पारदर्शिता मिलती है.
अस्वीकरण:
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