जब भारत में अचल प्रॉपर्टी की बिक्री की बात आती है, तो प्रॉपर्टी ट्रांसफर अधिनियम, 1882, प्रोसेस को नियंत्रित करने वाला प्राथमिक कानून है. यह अधिनियम प्रॉपर्टी के ट्रांसफर के लिए एक फ्रेमवर्क प्रदान करता है, जिसमें बिक्री, मॉरगेज, लीज और प्रॉपर्टी का एक्सचेंज शामिल है. यह आर्टिकल प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट के तहत बिक्री की विशिष्टताओं के बारे में बताता है, जिसमें शामिल प्रमुख प्रावधानों, प्रक्रियाओं और कानूनी प्रभावों को स्पष्ट किया जाता है.
प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट के तहत बिक्री को समझना
प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट के तहत बिक्री को अधिनियम के सेक्शन 54 में परिभाषित किया गया है. इसमें कहा गया है कि "बिक्री" भुगतान की गई या वादा की गई या पार्ट-पेड और पार्ट-प्रॉमिज़ की गई कीमत के बदले स्वामित्व का ट्रांसफर है. यहां, "स्वामित्व" का अर्थ उन अधिकारों का बंडल है जो प्रॉपर्टी के मालिक के पास हैं, जिसमें प्रॉपर्टी रखने, उपयोग करने और ट्रांसफर करने का अधिकार शामिल है.
बिक्री की परिभाषा
प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट के सेक्शन 54 के तहत, बिक्री का अर्थ है एक पार्टी से दूसरी पार्टी को अचल प्रॉपर्टी के स्वामित्व का कानूनी ट्रांसफर. यह ट्रांसफर एक ऐसी कीमत के बदले में होता है जिसका भुगतान, वादा या आंशिक रूप से किया जा सकता है.
बिक्री का रजिस्ट्रेशन
एक्ट का सेक्शन 54 निर्दिष्ट करता है कि जब ₹100 या उससे अधिक की मूर्त अचल प्रॉपर्टी बेची जाती है, या जब रिवर्ज़नरी अधिकार या कोई अमूर्त ब्याज शामिल होता है, तो ट्रांसफर केवल रजिस्टर्ड इंस्ट्रूमेंट के माध्यम से पूरा किया जा सकता है. लेकिन, अगर अचल प्रॉपर्टी की वैल्यू ₹100 से कम है, तो ट्रांसफर या तो रजिस्टर्ड डीड के माध्यम से या बस प्रॉपर्टी का कब्जा प्रदान करके हो सकता है. कब्जे की डिलीवरी का मतलब है कि विक्रेता शारीरिक रूप से प्रॉपर्टी के नियंत्रण में खरीदार या खरीदार द्वारा चुने गए व्यक्ति को स्थान पर रखता है.
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बिक्री के लिए कॉन्ट्रैक्ट
अचल प्रॉपर्टी की बिक्री के लिए कॉन्ट्रैक्ट, दोनों पक्षों के बीच एक एग्रीमेंट होता है, जिसमें कहा जाता है कि प्रॉपर्टी को आपसी रूप से निर्धारित शर्तों के तहत बेचा जाएगा. लेकिन, स्वयं ऐसा एग्रीमेंट स्वामित्व नहीं देता है, न ही यह प्रॉपर्टी में कोई शुल्क या ब्याज बनाता है. यह सिर्फ संभावित भविष्य के ट्रांसफर के लिए आधार तैयार करता है.
बिक्री और बिक्री के लिए कॉन्ट्रैक्ट के बीच अंतर
सेल |
बिक्री के लिए कॉन्ट्रैक्ट |
इसके परिणामस्वरूप स्वामित्व ट्रांसफर हो जाता है. |
यह केवल ट्रांसफर करने का एग्रीमेंट है. |
यह तुरंत खरीदार को एक पूर्ण अधिकार देता है. |
यह स्वामित्व के अधिकार नहीं बनाता है. |
यह दुनिया के खिलाफ लागू करने योग्य अधिकार स्थापित करता है (REM में अधिकार). |
यह केवल किसी व्यक्ति के खिलाफ अधिकार बनाता है (व्यक्तिगत रूप से अधिकार). |
रजिस्ट्रेशन अनिवार्य है. |
रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता नहीं है. |
प्रॉपर्टी के ट्रांसफर एक्ट के तहत बिक्री के प्रमुख पहलू
प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट, 1882, भारत में अचल प्रॉपर्टी की बिक्री को नियंत्रित करने वाला एक विस्तृत कानूनी ढांचा प्रदान करता है. प्रमुख पहलू नीचे दिए गए हैं:
बिक्री की परिभाषा
सेक्शन 54 कीमत के बदले अचल प्रॉपर्टी के स्वामित्व को ट्रांसफर करने के रूप में बेचने का विवरण देता है. कीमत का पूरा भुगतान किया जा सकता है, आंशिक रूप से भुगतान किया जा सकता है और आंशिक रूप से वादा किया जा सकता है, या पूरी तरह से वादा किया जा सकता है.
आवश्यक तत्व
बिक्री तभी मान्य होती है जब स्वामित्व के अधिकार ट्रांसफर किए जाते हैं, प्रॉपर्टी की कानूनी कीमत जुड़ी होती है और विक्रेता के पास प्रॉपर्टी ट्रांसफर करने का कानूनी अधिकार होता है.
पार्टी के अधिकार और कर्तव्य
खरीदार और विक्रेता दोनों के पास अधिनियम के तहत अधिकार और दायित्व निर्धारित होते हैं. यह सुनिश्चित करता है कि ट्रांज़ैक्शन उचित, पारदर्शी और अच्छे विश्वास के साथ किए जाएं.
कानूनी निश्चितता
एक्ट सटीक कानूनी संरचना प्रदान करके अस्पष्टता को कम करता है. यह निश्चितता विवादों को कम करने में मदद करती है और खरीदारों और विक्रेताओं को प्रॉपर्टी के लेन-देन में विश्वास प्रदान करती है.
ट्रांज़ैक्शन की सुविधा
एक स्पष्ट प्रक्रिया देकर, अधिनियम प्रॉपर्टी ट्रांसफर को सुव्यवस्थित करता है, जिससे निवेश को प्रोत्साहित किया जाता है और आर्थिक विकास में योगदान दिया जाता है.
पार्टी की सुरक्षा
खरीदारों और विक्रेताओं को धोखाधड़ी, दबाव या अन्यायी तरीकों से सुरक्षित किया जाता है. कानून यह सुनिश्चित करता है कि किसी भी पार्टी को नुकसान नहीं पहुंचे.
सेल डीड का महत्व
सेल डीड, रजिस्टर्ड होने के बाद, एक निश्चित कानूनी डॉक्यूमेंट होता है जो स्वामित्व के ट्रांसफर की पुष्टि करता है. रजिस्ट्रेशन के बिना, स्वामित्व के अधिकार कानूनी रूप से मान्य नहीं होते हैं.
होम लोन में प्रासंगिकता
बजाज फिनसर्व जैसे होम लोन के लिए अप्लाई करने वाले खरीदारों को रजिस्टर्ड सेल डीड सबमिट करना होगा. यह सुनिश्चित करता है कि लोनदाता को खरीदार के स्वामित्व का कानूनी आश्वासन मिलता है.
चाहे आप अपना पहला घर खरीद रहे हों या प्रॉपर्टी में निवेश कर रहे हों, आसान ट्रांज़ैक्शन के लिए सही फाइनेंसिंग प्राप्त करना महत्वपूर्ण है. बजाज हाउसिंग फाइनेंस होम लोन 48 घंटों* के भीतर आसान अप्रूवल और 32 साल तक की सुविधाजनक अवधि के विकल्प प्रदान करता है. बजाज फिनसर्व के साथ अपने लोन ऑफर चेक करें. आप शायद पहले से ही योग्य हो, अपना मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके पता लगाएं.
ओनरशिप ट्रांसफर
लीज़ या मॉरगेज के विपरीत, जहां आंशिक अधिकार ट्रांसफर किए जाते हैं, बिक्री के परिणामस्वरूप पूरी स्वामित्व अधिकार विक्रेता से खरीदार को जाता है. यह एब्सोल्यूट ट्रांसफर खरीदार को प्रॉपर्टी का पूरा कानूनी मालिक बनाता है.
प्रॉपर्टी के ट्रांसफर एक्ट के तहत बिक्री के लिए ज़रूरी सामान
सक्षम पार्टी
विक्रेता: कम से कम 18 वर्ष पुराना, मानसिक रूप से साउंड और बेचने के लिए कानूनी रूप से अधिकृत होना चाहिए. विक्रेता के पास एक मान्य टाइटल भी होना चाहिए.
खरीदार: भारतीय कॉन्ट्रैक्ट एक्ट के अनुसार कॉन्ट्रैक्ट करने में सक्षम होना चाहिए.
कानूनी प्रतिफल (कीमत)
बिक्री में मौद्रिक कीमत होनी चाहिए. इसका पूरा भुगतान, आंशिक भुगतान और वादा किया जा सकता है, या पूरा वादा किया जा सकता है. विचार कानूनी और मान्य होना चाहिए.
ओनरशिप ट्रांसफर
बिक्री का सार यह है कि विक्रेता खरीदार के पक्ष में पूरा स्वामित्व देता है. ट्रांज़ैक्शन पूरा होने के बाद खरीदार को पूरा स्वामित्व अधिकार मिलता है.
शामिल प्रॉपर्टी
बिक्री का विषय अचल संपत्ति है. विवादों से बचने के लिए इसकी स्पष्ट पहचान और वर्णन किया जाना चाहिए.
पंजीकरण
अगर प्रॉपर्टी की कीमत ₹100 या उससे अधिक है, तो रजिस्टर्ड इंस्ट्रूमेंट (सेल डीड) अनिवार्य है. ₹100 से कम कीमत वाली प्रॉपर्टी को फिज़िकल डिलीवरी द्वारा ट्रांसफर किया जा सकता है, लेकिन रजिस्ट्रेशन की सलाह दी जाती है.
कब्जे की डिलीवरी
विक्रेता को एग्रीमेंट के अनुसार प्रॉपर्टी का कब्जा खरीदार को सौंपना होगा. कब्जे से प्रॉपर्टी पर खरीदार के अधिकारों को मजबूत बनाया जाता है.
ट्रांज़ैक्शन के प्रमुख पहलू
ट्रांसफर को रोकने की कोई शर्तें नहीं: बिक्री में भविष्य में स्वामित्व के ट्रांसफर को रोकने के क्लॉज शामिल नहीं हो सकते हैं.
दोषों का खुलासा: विक्रेता को प्रॉपर्टी या टाइटल में किसी भी छिपे हुए दोष के बारे में खरीदार को सूचित करना होगा.
सार्वजनिक शुल्क और किराए: बिक्री के बाद, खरीदार प्रॉपर्टी से जुड़े सभी शुल्क, टैक्स और किराए के लिए ज़िम्मेदार है.
ये ज़रूरी चीज़ें यह सुनिश्चित करती हैं कि बिक्री अधिनियम के तहत मान्य, उचित और कानूनी रूप से लागू हो.
अचल प्रॉपर्टी की बिक्री में शामिल चरण
प्रॉपर्टी के ट्रांसफर अधिनियम में बिक्री की प्रक्रिया में कई चरण शामिल हैं:
बेचने के लिए एग्रीमेंट: पहला चरण बेचने के लिए एग्रीमेंट का निष्पादन है, जो बिक्री के नियम और शर्तों की रूपरेखा देता है. यह समझौते महत्वपूर्ण है क्योंकि यह सुनिश्चित करता है कि दोनों पक्ष अपने दायित्वों और अधिकारों के बारे में जागरूक हों.
देय परिश्रम: अंतिम बिक्री से पहले, यह सुनिश्चित करने के लिए उचित जांच की जाती है कि प्रॉपर्टी किसी भी कानूनी बोझ से मुक्त हो. इसमें टाइटल को सत्यापित करना, किसी भी भुगतान न की गई देय राशि की जांच करना और यह सुनिश्चित करना शामिल है कि प्रॉपर्टी स्थानीय कानूनों और विनियमों का पालन करे.
विचार करने का भुगतान: खरीदार विक्रेता को सहमत कीमत का भुगतान करता है. यह भुगतान कॉन्ट्रैक्ट में तय किए अनुसार पूरा या आंशिक रूप से किया जा सकता है.
प्रॉपर्टी खरीदने के फाइनेंशियल पहलुओं को मैनेज करने के लिए सावधानीपूर्वक प्लानिंग और पर्याप्त फंडिंग की आवश्यकता होती है. बजाज फिनसर्व व्यक्तिगत उधारकर्ताओं के लिए बिना किसी फोरक्लोज़र शुल्क के मात्र ₹ 684/लाख* से शुरू होने वाली EMI प्रदान करता है. आज ही किफायती होम फाइनेंसिंग के लिए अपनी योग्यता चेक करें. आप शायद पहले से ही योग्य हो, अपना मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके पता लगाएं.सेल डीड का निष्पादन: सेल डीड वह डॉक्यूमेंट है जो विक्रेता से खरीदार को प्रॉपर्टी के स्वामित्व को कानूनी रूप से ट्रांसफर करता है. इसे उपयुक्त मूल्य के गैर-न्यायिक स्टाम्प पेपर पर निष्पादित किया जाना चाहिए और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए.
रजिस्ट्रेशन: रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 के सेक्शन 17 के अनुसार, सेल डीड को सब-रजिस्ट्रार के ऑफिस में रजिस्टर्ड होना चाहिए. बिक्री को कानूनी वैधता देने और ट्रांज़ैक्शन की सार्वजनिक सूचना प्रदान करने के लिए रजिस्ट्रेशन आवश्यक है.
कब्ज़ा: एक बार सेल डीड रजिस्टर हो जाने के बाद, प्रॉपर्टी का कब्ज़ा खरीदार को दिया जाता है.
बिक्री और बिक्री के लिए कॉन्ट्रैक्ट के बीच अंतर
बिक्री तुरंत प्रॉपर्टी का स्वामित्व ट्रांसफर करती है, जबकि बिक्री के लिए कॉन्ट्रैक्ट, शर्तों को पूरा करने पर भविष्य की तारीख पर स्वामित्व ट्रांसफर करने का एग्रीमेंट होता है.
पहलू |
सेल |
बिक्री के लिए कॉन्ट्रैक्ट |
ओनरशिप ट्रांसफर |
तत्काल |
भविष्य में, एग्रीमेंट पूरा होने पर |
लीगल स्टेटस |
निर्णायक और बाध्यकारी |
एग्जीक्यूटर, तुरंत स्वामित्व ट्रांसफर नहीं कर रहे हैं |
खरीदार के अधिकार |
पूरा स्वामित्व और कब्जा |
भविष्य में स्वामित्व का क्लेम करने का अधिकार |
पंजीकरण |
अचल प्रॉपर्टी के लिए अनिवार्य |
तुरंत रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता नहीं पड़ सकती है |
जोखिम हस्तांतरण |
खरीदार तुरंत जोखिम लेता है |
जोखिम निष्पादन तक विक्रेता के पास रहता है |
प्रॉपर्टी के ट्रांसफर एक्ट के तहत बिक्री पर कानूनी प्रभाव
प्रॉपर्टी ट्रांसफर अधिनियम के तहत बिक्री के कई कानूनी प्रभाव होते हैं:
जोखिम ट्रांसफर: बिक्री पूरी होने के बाद, प्रॉपर्टी खरीदने वाले को ट्रांसफर करने से संबंधित जोखिम. इसका मतलब है कि बिक्री के बाद प्रॉपर्टी को हुआ कोई भी नुकसान या क्षति खरीदार की जिम्मेदारी है.
संविदाएं और वारंटी: विक्रेता आमतौर पर कुछ अनुबंध और वारंटी से बाध्य होता है, जैसे टाइटल के सहमति, जो खरीदार को आश्वासन देता है कि विक्रेता के पास प्रॉपर्टी का अच्छा और विपणन योग्य टाइटल है.
नुकसान का क्लेम करने का अधिकार: अगर कोई भी पार्टी बिक्री एग्रीमेंट की शर्तों का पालन नहीं कर पाता है, तो पीड़ित पार्टी को नुकसान का क्लेम करने या कानूनी कार्यवाही के माध्यम से विशिष्ट परफॉर्मेंस प्राप्त करने का अधिकार होता है.
बिक्री पूरी होने से पहले विक्रेता और खरीदार की देयताएं और अधिकार
विक्रेता की देयताएं
दोषों का खुलासा (सेक्शन 55(1)(a): विक्रेता को प्रॉपर्टी में किसी भी छिपे (सुरक्षित) दोष या उनके स्वामित्व अधिकारों में प्रकट करना होगा जो खरीदार के निर्णय को प्रभावित कर सकता है. ये समस्याएं उचित जांच के साथ भी दिखाई नहीं देती हैं.
निरीक्षण के लिए टाइटल डीड (सेक्शन 55(1)(b): अनुरोध पर, विक्रेता को खरीदार के रिव्यू के लिए स्वामित्व साबित करने वाले सभी डॉक्यूमेंट दिखाने होंगे.
खरीदार के प्रश्नों का उत्तर दें (सेक्शन 55(1)(c): विक्रेता को स्वामित्व और प्रॉपर्टी की स्थिति के संबंध में संबंधित प्रश्नों का सत्यपूर्वक जवाब देना होगा.
वाहन का निष्पादन (सेक्शन 55(1)(d): एक बार खरीदार सहमत राशि का भुगतान करने के बाद, विक्रेता सेल डीड पर सही तरीके से हस्ताक्षर करने और निष्पादित करने के लिए बाध्य है.
प्रॉपर्टी की देखभाल (सेक्शन 55(1)(e)): विक्रेता को तब तक प्रॉपर्टी और डॉक्यूमेंट को समझदारी से बनाए रखना चाहिए जब तक इसे सौंप दिया जाए.
शुल्क का भुगतान (सेक्शन 55(1)(g)): विक्रेता को बिक्री पूरी होने तक बकाया किराया और सार्वजनिक बकाया राशि का भुगतान करना होगा, जब तक कि अन्यथा सहमत न हो.
विक्रेता के अधिकार
किराए और लाभ (सेक्शन 55(4)(a): प्रॉपर्टी का स्वामित्व आधिकारिक रूप से पास होने तक, विक्रेता इससे किराए या लाभ का आनंद ले सकता है.
खरीदार की देयताएं
सामग्री तथ्यों का खुलासा (सेक्शन 55(5)(a): अगर खरीदार को ऐसे तथ्यों की जानकारी होती है जो प्रॉपर्टी की वैल्यू को बढ़ाते हैं लेकिन विक्रेता को नहीं जानते हैं, तो इन्हें शेयर किया जाना चाहिए. प्रकट न करने पर धोखाधड़ी माना जा सकता है.
कीमत का भुगतान (सेक्शन 55(5)(b): खरीदार को समय और निर्दिष्ट स्थान पर सहमत कीमत का भुगतान करना होगा, जब तक कि एनकम्ब्रेंस के लिए कटौती की अनुमति नहीं दी जाती है.
खरीदार का अधिकार
एडवांस भुगतान का रिफंड (सेक्शन 55(6)(b): अगर विक्रेता कानूनी रूप से डिलीवरी से इनकार करता है, तो खरीदार ब्याज के साथ एडवांस या अर्जित राशि का रिफंड क्लेम कर सकता है.
बिक्री पूरी होने के बाद विक्रेता और खरीदार की देयताएं और अधिकार
विक्रेता की देयताएं
कब्ज़ा देने के लिए (सेक्शन 55(1)(f)): प्रॉपर्टी की प्रकृति के कारण विक्रेता को कब्जे सौंपना होगा. मूर्त प्रॉपर्टी के लिए, इसका मतलब है फिज़िकल डिलीवरी; अमूर्त प्रॉपर्टी के लिए, प्रतीकात्मक ट्रांसफर.
शीर्षक की निहित वारंटी (सेक्शन 55(2): विक्रेता का अर्थ है कि खरीदार को स्पष्ट और मार्केट योग्य टाइटल का आश्वासन देता है, जो किसी बोझ से मुक्त होता है.
टाइटल डीड की डिलीवरी (सेक्शन 55(3): पूरी कीमत प्राप्त होने पर, विक्रेता को स्वामित्व के डॉक्यूमेंट सौंपने होंगे. अगर एक से अधिक खरीदार मौजूद हैं, तो सबसे बड़ा हिस्सा उन्हें बनाए रख सकता है, लेकिन आवश्यकता पड़ने पर उन्हें प्रमाणित कॉपी प्रदान करनी होगी.
विक्रेता का अधिकार
भुगतान न की गई कीमत का शुल्क (सेक्शन 55(4)(b): अगर स्वामित्व ट्रांसफर हो जाता है, लेकिन पूरा भुगतान लंबित है, तो विक्रेता बैलेंस क्लियर होने तक प्रॉपर्टी पर शुल्क रखता है.
खरीदार की देयताएं
नुकसान का जोखिम (सेक्शन 55(5)(c)): स्वामित्व ट्रांसफर के बाद, प्रॉपर्टी को होने वाले किसी भी नुकसान या हानि की जिम्मेदारी खरीदार की होती है.
आउटगोइंग का भुगतान (सेक्शन 55(5)(d)): खरीदार को बिक्री की तारीख से टैक्स, किराए और सार्वजनिक शुल्क का भुगतान करना होगा, जब तक कि एग्रीमेंट में अन्यथा बताया गया हो.
खरीदार के अधिकार
बढ़ोतरी का लाभ (सेक्शन 55(6)(a): स्वामित्व के ट्रांसफर के बाद वैल्यू, लाभ या सुधार में कोई भी वृद्धि खरीदार के लिए है.
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निष्कर्ष
प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट, 1882 अचल प्रॉपर्टी की बिक्री के लिए एक विस्तृत और संरचित कानूनी फ्रेमवर्क प्रदान करता है. यह न केवल बिक्री का मतलब है बल्कि इसमें शामिल दोनों पक्षों के निष्पादन, रजिस्ट्रेशन आवश्यकताओं और अधिकारों और कर्तव्यों का भी तरीका बताया जाता है. महत्वपूर्ण रूप से, अधिनियम निश्चितता और पारदर्शिता बनाता है, जिससे खरीदारों और विक्रेताओं दोनों के हितों की रक्षा होती है.
लेकिन, अनरजिस्टर्ड सेल डीड के प्रभाव पर सेक्शन 54 की नियमावली कुछ अस्पष्टता पैदा करती है. लेकिन यह बताया जाता है कि ऐसे कार्य टाइटल प्रदान नहीं करते हैं, लेकिन भारतीय न्यायालयों ने कभी-कभी इक्विटी और केस-विशिष्ट तथ्यों के आधार पर परिणामों की अलग-अलग व्याख्या की है. अनिश्चितता से बचने के लिए, कानून इस मुद्दे पर स्पष्ट मार्गदर्शन से लाभ उठा सकता है.
कुल मिलाकर, अधिनियम भारत में प्रॉपर्टी कानून का एक आधारशिला बना हुआ है, जो ट्रांज़ैक्शन में निष्पक्षता और विश्वसनीयता सुनिश्चित करता है और पार्टी के बीच आपसी एग्रीमेंट के माध्यम से सुविधा को भी सपोर्ट करता है.
प्रॉपर्टी ट्रांसफर कानूनों की स्पष्ट समझ के साथ, अगला चरण आपकी प्रॉपर्टी खरीदने के लिए उपयुक्त फाइनेंसिंग प्राप्त करना है. बजाज फिनसर्व प्रतिस्पर्धी ब्याज दरों और डोरस्टेप डॉक्यूमेंट कलेक्शन सेवाओं के साथ ₹ 15 करोड़ तक का लोन प्रदान करता है. आज ही बजाज फिनसर्व से अपने लोन ऑफर चेक करें. आप शायद पहले से ही योग्य हो, अपना मोबाइल नंबर और OTP दर्ज करके पता लगाएं.
