परिपक्वताओं के खिलाफ नियम प्रॉपर्टी कानून के बुनियादी सिद्धांतों में से एक है, जो एक मालिक से दूसरे मालिक को प्रॉपर्टी में ब्याज के ट्रांसफर को नियंत्रित करता है. यह एक जटिल और कभी-कभी गलत समझा जाने वाला कानूनी सिद्धांत है जो किसी प्रॉपर्टी के मालिक की मृत्यु के बाद प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर प्रतिबंध लगा सकता है.
इसके अलावा, प्रॉपर्टी पर लोन ट्रांज़ैक्शन में लोनदाता के लिए मेच्योरिटी पर नियम (आरएपी) महत्वपूर्ण है. यह कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करता है और प्रॉपर्टी के स्वामित्व से संबंधित भविष्य की अनिश्चितताओं को रोककर जोखिमों को कम करता है. आरएपी के अनुपालन में प्रॉपर्टी के टाइटल का पूरी तरह से जांच, स्पष्ट स्वामित्व अधिकार स्थापित करना और संभावित मुकदमे से बचना शामिल है.
इस लेख में, हम निरन्तरताओं, इसके प्रमुख तत्वों, अपवादों, केस अध्ययन, व्यावहारिक अनुप्रयोगों, सामान्य गलत धारणाओं और हाल के विकास के विरुद्ध शासन की ऐतिहासिक पृष्ठभूमि की खोज करेंगे.
निरंतरता के विरुद्ध नियम क्या है?
निरंतरता के खिलाफ नियम एक कानूनी सिद्धांत है जो उस अवधि को सीमित करता है जिसके लिए बिना किसी स्पष्ट स्वामित्व ट्रांसफर के प्रॉपर्टी रखी जा सकती है. भारत में, यह प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट, 1882 के सेक्शन 14 द्वारा नियंत्रित किया जाता है. नियम के अनुसार प्रॉपर्टी को ऐसे तरीके से ट्रांसफर नहीं किया जा सकता है कि यह ट्रांसफर के समय किसी जीवित व्यक्ति के जीवनकाल से परे प्रभावी हो, साथ ही 18 वर्षों की अवधि (संभावित उत्तराधिकारी के अल्पसंख्यक को दर्शाता है). इस नियम का उद्देश्य प्रॉपर्टी को अनिश्चित समय तक बांधने से रोकना और उसका अंतिम ट्रांसफर सही मालिक को सुनिश्चित करना है.
सेक्शन 13 TPA की प्रमुख विशेषताएं
प्रॉपर्टी ट्रांसफर एक्ट, 1882 के सेक्शन 13 की प्रमुख विशेषताएं यहां दी गई हैं:
- अजन्मे लाभार्थियों पर लागू: सेक्शन 13 ट्रांसफर के समय अभी तक जन्म नहीं हुए व्यक्ति के लाभ के लिए प्रॉपर्टी के ट्रांसफर को नियंत्रित करता है.
- जीवन ब्याज पहले बनाया जाना चाहिए: शुरुआत में प्रॉपर्टी को ऐसे जीवित व्यक्ति को ट्रांसफर किया जाना चाहिए जो इसे अपने जीवन के लिए बनाए रखेंगे.
- ट्रांसफर जीवन ब्याज समाप्त होने के बाद प्रभावी होता है: अनबॉर्न व्यक्ति केवल पहले के जीवन ब्याज की समाप्ति के बाद ही प्रॉपर्टी प्राप्त कर सकता है.
- पूरा ब्याज ट्रांसफर किया जाना चाहिए: अनबॉर्न व्यक्ति को केवल सीमित या आंशिक ब्याज नहीं बल्कि प्रॉपर्टी का पूरा स्वामित्व प्राप्त करना होगा.
- लाभार्थी का जन्म जीवन ब्याज समाप्त होने से पहले किया जाना चाहिए: अगर जन्म न हुआ व्यक्ति जीवन ब्याज समाप्त होने पर मौजूद नहीं है, तो ट्रांसफर अमान्य हो जाता है.
- निरंतरता से बचाता है: यह सुनिश्चित करता है कि स्वामित्व अनिश्चित समय तक निलंबित नहीं किया जाए और अंततः यह किसी जीवित व्यक्ति में निहित हो.
स्थायी परिस्थितियों के खिलाफ शासन की ऐतिहासिक पृष्ठभूमि
17वीं सदी में इंग्लैंड में उत्पन्न होने वाली स्थायीताओं के खिलाफ शासन, जब धनी भूमि मालिकों ने अपनी मृत्यु के बाद पीढ़ियों के लिए अपनी प्रॉपर्टी के ट्रांसफर को नियंत्रित करने के लिए जटिल कानूनी उपकरणों का उपयोग करना शुरू किया. इन उपकरणों को, जिन्हें निरन्तरता के रूप में जाना जाता है, ने भू-मालिकों को भविष्य के उपयोग या उनकी प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर प्रतिबंध लगाने की अनुमति दी है, जो शताब्दियों या अनिश्चित समय तक रह सकती है. परिस्थितियों को नियंत्रण के साधन के रूप में देखा गया था जिसने भूमि मालिक को उनकी मृत्यु के बाद भी अपने वंशजों पर प्रभाव डालने की अनुमति दी.
इस प्रवृत्ति के उत्तर में अंग्रेजी न्यायालयों द्वारा स्थायी शक्तियों के खिलाफ नियम विकसित किया गया था. न्यायालयों ने प्रॉपर्टी के निःशुल्क हस्तांतरण की क्षमता के लिए तथा इसलिए पूंजीवादी अर्थव्यवस्था की स्थापना के लिए स्थायीता को खतरा माना. स्थायीताओं के खिलाफ नियम का उद्देश्य धनवान भू-मालिकों की अपनी संपत्ति के भविष्य को नियंत्रित करने की शक्ति को सीमित करना था और यह सुनिश्चित करना था कि प्रॉपर्टी को सक्रिय स्वामित्व और विनिमय की स्थिति में रखा गया था.
परिस्थितियों के खिलाफ नियम के प्रमुख तत्व
परिस्थितियों के खिलाफ नियम एक जटिल कानूनी सिद्धांत है जो कई प्रमुख सिद्धांतों पर आधारित है. पहला और सबसे महत्वपूर्ण सिद्धांत, निरंतरता की अवधि है, जो आमतौर पर अंतिम पहचान किए गए जीवन की मृत्यु के बाद 21 वर्षों तक निर्धारित किया जाता है, साथ ही गर्भावस्था के नौ महीने. इसका मतलब है कि प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर कोई भी प्रतिबंध अंतिम व्यक्ति की मृत्यु के 21 वर्षों के भीतर समाप्त हो जाना चाहिए जो प्रतिबंध बनाया गया था.
दूसरा मुख्य सिद्धांत वेस्टेड ब्याज नियम है, जिसके लिए आवश्यक है कि प्रॉपर्टी में कोई भी ब्याज निरंतरता अवधि के भीतर निहित होना चाहिए. इसका मतलब यह है कि ब्याज या तो अस्तित्व में आना चाहिए या 21-वर्ष की अवधि के भीतर अस्तित्व में आने के लिए निश्चित होना चाहिए. अगर कोई ब्याज स्थायी अवधि के भीतर निहित नहीं होता है, तो यह अमान्य है.
तीसरा प्रमुख सिद्धांत वैधता का अनुमान है, जिसका अर्थ यह है कि सभी कानूनी साधनों को तब तक मान्य माना जाता है जब तक कि वे निरन्तरता के विरुद्ध नियम का उल्लंघन नहीं करते हैं. इसका मतलब यह है कि अगर किसी कानूनी इंस्ट्रूमेंट में ऐसी प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर प्रतिबंध होता है जो स्थायीताओं के खिलाफ नियम के तहत शून्य है, तो प्रतिबंध को समाप्त कर दिया जाएगा और प्रॉपर्टी को इस प्रकार ट्रांसफर किया जाएगा मानो प्रतिबंध कभी अस्तित्व में नहीं है.
पर्पेच्युटी या जनरेशन से लेकर जनरेशन के प्रभाव
उचित स्वामित्व ट्रांसफर के बिना प्रॉपर्टी का पर्पेच्युटी या जनरेशन-टू-जनरेशन ट्रांसफर कानूनी और फाइनेंशियल जटिलताएं पैदा कर सकता है. यह प्रॉपर्टी के फ्री उपयोग, बिक्री या विकास को प्रतिबंधित करता है, अक्सर इसे पुराने एग्रीमेंट में लॉक करता है. ऐसे व्यवस्था से उत्तराधिकारियों के बीच विवाद, स्पष्ट टाइटल और लोन प्राप्त करने या एसेट बेचने में कठिनाई हो सकती है. प्रॉपर्टी पर स्थायी नियंत्रण आर्थिक उपयोगिता और निवेश क्षमता में बाधा डाल सकता है. भारतीय कानून, निरंतरता के विरुद्ध नियम के माध्यम से, यह सुनिश्चित करके कि प्रॉपर्टी आखिर में जीवित व्यक्ति में निहित है, अनिश्चित रूप से ट्रांसफर करने से मनाया जाता है. यह स्वामित्व में स्पष्टता बनाए रखने में मदद करता है, भूमि के ऐक्टिव उपयोग को सपोर्ट करता है, और लॉन्ग-टर्म विरासत संघर्ष को कम करता है.
परिस्थितियों के खिलाफ शासन के अपवाद
परिस्थितियों के खिलाफ नियम की कठोरता के बावजूद, कई अपवाद हैं जो प्रॉपर्टी मालिकों को अपनी प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर कानूनी रूप से लागू करने योग्य प्रतिबंध बनाने की अनुमति देते हैं. सबसे महत्वपूर्ण अपवादों में से एक है संचय के खिलाफ नियम, जो प्रॉपर्टी मालिकों को एक निश्चित अवधि के लिए अपनी प्रॉपर्टी से आय जमा करने की अनुमति देता है, भले ही संचित अवधि स्थायी अवधि से अधिक हो. एक और महत्वपूर्ण अपवाद, दूरस्थता के खिलाफ नियम है, जो प्रॉपर्टी मालिकों को अपनी प्रॉपर्टी में भविष्य के हितों को बनाने की अनुमति देता है, जो अंतिम पहचान की गई जीवन की मृत्यु के 21 वर्षों से अधिक तक निहित नहीं हो सकता है, बशर्ते कि ब्याज उनके निर्माण के 90 वर्षों के भीतर निहित होने या निहित होने में विफल रहने के लिए निश्चित हों.
परिस्थितियों के खिलाफ नियम का व्यावहारिक अनुप्रयोग
परिस्थितियों के खिलाफ नियम प्रॉपर्टी के मालिकों, वारिस, एग्जीक्यूटर और ट्रस्टी के लिए महत्वपूर्ण व्यावहारिक प्रभाव रखता है. प्रॉपर्टी का ट्रांसफर करने के लिए इच्छा, विश्वास या अन्य कानूनी साधन तैयार करते समय, स्थायीताओं के विरुद्ध नियमों पर विचार करना और यह सुनिश्चित करना महत्वपूर्ण है कि प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर कोई भी प्रतिबंध स्थायी अवधि के भीतर समाप्त हो जाए. नियम का पालन करने में विफलता के परिणामस्वरूप कानूनी उपकरण का अमान्यीकरण और संपत्ति का हस्तांतरण इस प्रकार हो सकता है मानो प्रतिबंध कभी अस्तित्व में नहीं है.
परिस्थितियों के खिलाफ नियम के बारे में सामान्य गलत धारणाएं
स्थायी परिस्थितियों के विरुद्ध नियम के बारे में कई सामान्य गलतफहमियां हैं, जिससे भ्रम और गलतफहमियां हो सकती हैं. सबसे सामान्य गलत धारणाओं में से एक यह है कि नियम केवल रियल एस्टेट पर लागू होता है. वास्तव में, यह नियम सभी प्रकार की प्रॉपर्टी पर लागू होता है, जिसमें पर्सनल प्रॉपर्टी, इंटेलेक्चुअल प्रॉपर्टी और फाइनेंशियल इन्वेस्टमेंट शामिल हैं.
एक और सामान्य गलत धारणा यह है कि नियम अब आधुनिक समय में प्रासंगिक नहीं है. वास्तव में, यह नियम प्रॉपर्टी कानून में एक महत्वपूर्ण सिद्धांत है, और इसका एप्लीकेशन ट्रस्ट, डीड और कॉन्ट्रैक्ट सहित विभिन्न प्रकार के कानूनी साधनों तक बढ़ा दिया गया है.
अपराधों के खिलाफ नियम में हाल ही के विकास और रुझान
हाल के वर्षों में, निरन्तरताओं के खिलाफ शासन में कई विकास और प्रवृत्तिएं हुई हैं. सबसे महत्वपूर्ण विकास में से एक नियम की कड़ी को आराम देने की प्रवृत्ति है. कई राज्यों ने नियम के संशोधित संस्करण अपनाए हैं जो प्रॉपर्टी के ट्रांसफर पर लंबी स्थाई अवधि या अधिक सुविधाजनक प्रतिबंधों की अनुमति देते हैं.
एक और महत्वपूर्ण रुझान यह है कि विश्वासों का बढ़ता उपयोग बढ़ता जा रहा है, जो निरंतरता के खिलाफ शासन से बचता है. ट्रस्ट्स को ऐसे तरीके से संरचित किया जा सकता है जो परिपक्वताओं के खिलाफ नियम का उल्लंघन किए बिना प्रॉपर्टी के स्थायी नियंत्रण की अनुमति देता है. इससे प्रॉपर्टी कानून में ट्रस्ट की भूमिका और परिस्थितियों के खिलाफ शासन के सुधार की आवश्यकता के बारे में बहस बढ़ रही है.
प्रॉपर्टी पर लोन ट्रांज़ैक्शन में परिपक्वताओं पर नियम की भूमिका
परिपक्वताओं के खिलाफ नियम (आरएपी) प्रॉपर्टी पर लोन ट्रांज़ैक्शन में सबसे महत्वपूर्ण है, क्योंकि यह संभावित कानूनी जटिलताओं से सुरक्षा प्रदान करता है और उनके हितों की सुरक्षा करता है.
- कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करना: आरएपी का पालन करने से यह गारंटी मिलती है कि लोन एग्रीमेंट प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन को नियंत्रित करने वाले कानूनी फ्रेमवर्क का पालन करता है, जो लोन की वैधता को बनाए रखने के लिए महत्वपूर्ण है और इसकी लागू करने की क्षमता को बढ़ाने वाली चुनौतियों को बनाए रखने के लिए महत्वपूर्ण है.
- जोखिमों को कम करना: आरएपी भविष्य की अनिश्चितताओं के जोखिम को कम करता है और यह सुनिश्चित करता है कि प्रॉपर्टी का स्वामित्व आकस्मिक हितों या भविष्य के क्लेम से वंचित है, जिससे लेंडर के निवेश की सुरक्षा होती है और डिफॉल्ट के जोखिम को कम किया जाता है.
- स्पष्ट टाइटल प्राप्त करना: आरएपी के अनुपालन के लिए प्रॉपर्टी के टाइटल डीड और ओनरशिप हिस्ट्री की व्यापक जांच और जांच की आवश्यकता होती है, एक स्पष्ट टाइटल स्थापित करना और प्रॉपर्टी के स्वामित्व अधिकारों और मार्केटेबिलिटी के संबंध में लोनदाता को आश्वासन प्रदान करना होता है.
- मुकदमे की रोकथाम: आरएपी का अनुपालन न करने से भविष्य में कानूनी विवाद और महंगे मुकदमे हो सकते हैं. लोन एग्रीमेंट में आरएपी सिद्धांतों को शामिल करने से लोनदाता प्रॉपर्टी ट्रांसफर से संबंधित संभावित कानूनी समस्याओं को सक्रिय रूप से संबोधित कर सकते हैं, जिससे आसान ट्रांज़ैक्शन सुनिश्चित होता है.
- लॉन्ग-टर्म सिक्योरिटी सुनिश्चित करना: आरएपी के अनुपालन से लोनदाता और उधारकर्ताओं दोनों को लॉन्ग-टर्म सिक्योरिटी मिलती है, प्रॉपर्टी पर लोन ट्रांज़ैक्शन के लिए एक स्थिर कानूनी नींव स्थापित होती है और शामिल पक्षों के बीच विश्वास और विश्वास को बढ़ावा मिलता है.
कानूनी अनुपालन सुनिश्चित करके, जोखिमों को कम करके, प्रॉपर्टी के स्पष्ट टाइटल प्राप्त करके, मुकदमेबाजी को रोककर, मार्केटिंग क्षमता को बढ़ाकर और लोनदाताओं के लिए लॉन्ग-टर्म सुरक्षा सुनिश्चित करके प्रॉपर्टी पर लोन ट्रांज़ैक्शन में निरंतरता से जुड़े नियम महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं. ऐसे ट्रांज़ैक्शन की अखंडता और वैधता को बनाए रखने के लिए RAP सिद्धांतों का अनुपालन अनिवार्य है, जिससे एक स्थिर और कुशल प्रॉपर्टी लेंडिंग मार्केट में योगदान मिलता है.
