प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन टैक्स

कैपिटल गेन, भूमि, इमारतों, ज्वेलरी या यहां तक कि क्रिप्टोकरेंसी जैसे वर्चुअल डिजिटल एसेट को बेचने से अर्जित लाभ होता है. बजट 2024 के बाद, लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर इंडेक्सेशन के लाभ के बिना फ्लैट 12.5% टैक्स लगाया जाता है. अगर बेचे गए कैपिटल एसेट लिस्टेड इक्विटी शेयर हैं, तो उस बिक्री से उत्पन्न लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन ₹1.25 लाख की छूट के लिए योग्य है.

प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स क्या है?

CGT, प्रॉपर्टी बेचने से अर्जित लाभ पर लगाया जाने वाला एक टैक्स है, जिसकी खरीद के बाद से मूल्य में वृद्धि हुई है. यह टैक्स विभिन्न प्रकार की प्रॉपर्टी पर लागू होता है, जिसमें आवासीय घर, कमर्शियल बिल्डिंग, भूमि और यहां तक कि वंशानुगत प्रॉपर्टी शामिल हैं.

प्रॉपर्टी पर कैपिटल गेन के प्रकार

प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन में, कैपिटल गेन को शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी) और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG ) में वर्गीकृत किया जाता है, प्रत्येक को अपने विशिष्ट टैक्स प्रभावों के साथ वर्गीकृत किया जाता है.

• शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी): अधिग्रहण के तीन वर्षों के भीतर प्रॉपर्टी की बिक्री से उत्पन्न होती है, नियमित इनकम टैक्स स्लैब दरों पर टैक्स लगाया जाता है.
• लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG ): जब प्रॉपर्टी बिक्री से पहले तीन वर्षों से अधिक समय तक रखी जाती है, तो इंडेक्सेशन लाभों के साथ 20% की सीधी दर पर टैक्स लगाया जाता है.

प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स की गणना

CGT की गणना में एक विशिष्ट फॉर्मूला शामिल है, जिससे टैक्सपेयर अपनी टैक्स देयता को सटीक रूप से निर्धारित कर सकते हैं.

कैपिटल गेन = सेलिंग प्राइस - (खरीद कीमत + सुधार लागत + ट्रांसफर लागत)

शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन की गणना कैसे करें?

भारत में प्रॉपर्टी की बिक्री पर शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (एसटीसीजी) की गणना करने के लिए, इन चरणों का पालन करें:

1. बिक्री की कीमत निर्धारित करें: प्रॉपर्टी की बिक्री से प्राप्त विचार की पूरी वैल्यू की पहचान करें.
2. सबट्रैक्ट एक्विज़िशन की लागत: प्रॉपर्टी के एक्विज़िशन की मूल लागत को काट लें.
3. कटौती में सुधार की लागत: प्रॉपर्टी में सुधार के लिए किए गए किसी भी खर्च को घटाएं.
4. सबट्रैक्ट ट्रांसफर की लागत: कानूनी फीस और ब्रोकरेज जैसे ट्रांसफर से संबंधित खर्चों को काट लें.

फॉर्मूला है:

STCG = बिक्री मूल्य - (अधिग्रहण लागत + सुधार लागत + ट्रांसफर लागत)

प्रॉपर्टी की बिक्री के लिए टैक्स दर

विवरण	प्रॉपर्टी पर STCG	प्रॉपर्टी पर LTCG
टैक्स दरें	स्लैब दर	(i) इंडेक्सेशन के साथ 20% (अगर 23 जुलाई, 2025 से पहले बेचा जाता है) (ii) 12.5% इंडेक्सेशन के बिना (अगर 23 जुलाई, 2025 को या उसके बाद बेचा जाता है) 23 जुलाई, 2025 के बाद भूमि और बिल्डिंग की बिक्री के लिए, टैक्सपेयर के पास इनमें से किसी भी विकल्प का विकल्प है (लेकिन, यह विकल्प 22 जुलाई, 2025 को या उससे पहले की गई खरीदारी के लिए प्रतिबंधित है)

प्रॉपर्टी कैपिटल गेन को लॉन्ग-टर्म कब माना जाता है?

इनकम टैक्स एक्ट, 1961 के तहत, अगर प्रॉपर्टी 24 महीनों से अधिक समय के लिए रखी जाती है, तो इसे लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट के रूप में माना जाता है. इसलिए इसकी बिक्री से मिलने वाले किसी भी लाभ पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स लगाया जाता है.

लेकिन, अधिग्रहण की सटीक तारीख निर्धारित करना लंबे समय से एक चुनौती है, क्योंकि अधिनियम स्पष्ट रूप से परिभाषित नहीं करता है कि हर स्थिति के लिए इस तारीख की पहचान कैसे करें. यह विशेष रूप से निर्माणाधीन प्रॉपर्टी के मामले में जटिल हो जाता है, जहां आवंटन की तारीख, एग्रीमेंट की तारीख और कब्जे की तारीख अलग-अलग हो सकती हैं.

वर्षों से कई न्यायालयों के निर्णयों के बावजूद, आज भी कई टैक्स मूल्यांकनों में सही अधिग्रहण की तारीख के प्रश्न पर चर्चा जारी है.

2025-26 के लिए LTCG और STCG दरों की तुलना

हाल ही के बदलावों से पहले और बाद में शॉर्ट-टर्म और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स नियमों की तुलना यहां दी गई है.

प्रोडक्ट	पहले: होल्डिंग अवधि	पहले: शॉर्ट टर्म टैक्स दर	पहले: लॉन्ग टर्म टैक्स दर	इसके बाद: होल्डिंग अवधि	इसके बाद: शॉर्ट टर्म टैक्स दर	इसके बाद: लॉन्ग टर्म टैक्स दर
इक्विटी ओरिएंटेड म्यूचुअल फंड (MF) यूनिट	12 महीनों से अधिक	15%	10%	12 महीनों से अधिक	20%	12.50%
निर्दिष्ट म्यूचुअल फंड (डेट में 65% से अधिक)	36 महीनों से अधिक	स्लैब दर	स्लैब दर	24 महीनों से अधिक	स्लैब दर	स्लैब दर
इक्विटी फंड ऑफ फंड (FOF)	36 महीनों से अधिक	स्लैब दर	स्लैब दर	24 महीनों से अधिक	स्लैब दर	12.50%
ओवरसीज़ फंड ऑफ फंड (FOF)	36 महीनों से अधिक	स्लैब दर	स्लैब दर	24 महीनों से अधिक	स्लैब दर	12.50%
गोल्ड म्यूचुअल फंड	36 महीनों से अधिक	स्लैब दर	स्लैब दर	24 महीनों से अधिक	स्लैब दर	12.50%

2024-25 के लिए LTCG और STCG दरों की तुलना

यहां बताया गया है कि 2024-25 फाइनेंशियल वर्ष के लिए लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स कैसे लागू होता है.

टैक्स का प्रकार	स्थिति	लागू टैक्स
लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन टैक्स (LTCG )	बिक्री: - लिस्टेड इक्विटी शेयर (खरीद और बिक्री पर भुगतान किए गए STT के साथ) - इक्विटी-ओरिएंटेड म्यूचुअल फंड की यूनिट (बिक्री पर भुगतान किए गए STT के साथ)	₹1 लाख से अधिक के लाभ पर 10%
	अन्य लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट की बिक्री	20%
शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन्स टैक्स (एसटीसीजी)	जब सिक्योरिटीज़ ट्रांज़ैक्शन टैक्स (STT) लागू नहीं होता है	लागू इनकम टैक्स स्लैब के अनुसार
	जब STT लागू होता है	15%

प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स की गणना कैसे की जाती है?

प्रॉपर्टी की बिक्री पर कैपिटल गेन टैक्स की गणना स्वामित्व की अवधि और बिक्री से अर्जित लाभ के आधार पर की जाती है. अगर प्रॉपर्टी 24 महीनों से अधिक समय के लिए रखी जाती है, तो यह लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट, और लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन (LTCG) टैक्स इंडेक्सेशन लाभों के साथ 20% पर लागू होता है. इंडेक्सेशन महंगाई के लिए खरीद कीमत को एडजस्ट करता है, जिससे टैक्स योग्य राशि कम हो जाती है.

24 महीने या उससे कम समय के लिए रखी गई प्रॉपर्टी के लिए, शॉर्ट-टर्म कैपिटल गेन (STCG)टैक्स लागू होता है. ये लाभ विक्रेता की कुल आय में जोड़े जाते हैं और लागू इनकम टैक्स स्लैब दरों के अनुसार टैक्स लगाया जाता है.

कैपिटल गेन की गणना इस फॉर्मूला का उपयोग करके की जाती है:
कैपिटल गेन = सेल प्राइस - (एक्विजिशन की इंडेक्स लागत + इम्प्रूवमेंट की लागत + ट्रांसफर खर्च)

अगर कैपिटल गेन को निर्दिष्ट एसेट में दोबारा निवेश किया जाता है, तो 54, 54EC, या 54F जैसे सेक्शन के तहत कुछ छूट लागू हो सकती हैं, जिससे कुल टैक्स देयता को कम करने में मदद मिलती है.

छूट और कटौतियां

CGT देयता को कम करने के लिए, टैक्सपेयर छूट और कटौतियों का लाभ उठा सकते हैं:

• इंडेक्सेशन लाभ: लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन को कॉस्ट इन्फ्लेशन इंडेक्स (CII) का उपयोग करके महंगाई के लिए एडजस्ट किया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप कम टैक्स योग्य राशि होती है.
• सेक्शन 54: के तहत छूट अगर किसी निर्धारित अवधि के भीतर किसी अन्य रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी को खरीदने या बनाने में आय को दोबारा इन्वेस्ट किया जाता है, तो व्यक्ति लॉन्ग-टर्म CGT से छूट का क्लेम कर सकते हैं.
• सेक्शन 54F के तहत छूट: यह छूट रेजिडेंशियल हाउस के अलावा किसी अन्य एसेट की बिक्री से लॉन्ग-टर्म कैपिटल गेन पर लागू होती है. इनकम को निर्धारित समय सीमा के भीतर रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी खरीदने में दोबारा इन्वेस्ट किया जाना चाहिए.
• कृषि भूमि के लिए छूट: ग्रामीण क्षेत्रों में कृषि भूमि की बिक्री से होने वाले पूंजीगत लाभ को पूरी तरह से टैक्स से छूट दी जाती है.

प्रॉपर्टी पर लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन पर टैक्स छूट

प्रॉपर्टी पर LTCG पर 20% टैक्स लगाया जाता है, लेकिन अगर आप अपने कैपिटल गेन को दोबारा निवेश करते हैं, तो इनकम टैक्स एक्ट कई छूट प्रदान करता है. ये विकल्प आपकी टैक्स देयता को कम करने या पूरी तरह से समाप्त करने में मदद करते हैं.

1. सेक्शन 54: आवासीय प्रॉपर्टी में दोबारा निवेश करें
आप आवासीय प्रॉपर्टी से LTCG को दो नए घरों तक में दोबारा निवेश करके छूट का क्लेम कर सकते हैं (जीवन में एक बार और केवल तभी संभव है जब लाभ ₹2 करोड़ से कम हो).
प्रमुख शर्तें:

• बिक्री से 1 वर्ष पहले या 2 वर्ष बाद नई प्रॉपर्टी खरीदें

• या इसे 3 वर्षों के भीतर बनाएं

• छूट केवल कैपिटल गेन राशि पर लागू होती है

• 3 वर्षों के भीतर नया घर बेचने से रिवर्स छूट

2. सेक्शन 54EC: निर्दिष्ट बॉन्ड में निवेश करें
प्रॉपर्टी खरीदने के बजाय, आप ₹ तक का निवेश कर सकते हैं. NHAI या REC जैसे नोटिफाइड बॉन्ड में कैपिटल गेन का 50 लाख.
प्रमुख शर्तें:

• बिक्री के 6 महीनों के भीतर निवेश करें

• बॉन्ड में 5-वर्ष का लॉक-इन होता है

• आपको अपना टैक्स रिटर्न फाइल करने से पहले निवेश करना होगा

3. सेक्शन 54B: कृषि भूमि के लिए
अगर आप पिछले 2 वर्षों में खेती के लिए इस्तेमाल की जाने वाली कृषि भूमि बेचते हैं, तो आप 2 वर्षों के भीतर नई कृषि भूमि खरीदकर छूट का क्लेम कर सकते हैं.
प्रमुख नियम:

• नई भूमि को 3 वर्षों के लिए नहीं बेचा जाना चाहिए

• अगर आप तुरंत भूमि नहीं खरीद सकते हैं, तो रिटर्न फाइल करने से पहले कैपिटल गेन अकाउंट स्कीम (CGAS) के तहत लाभ डिपॉज़िट करें

ये छूट LTCG टैक्स को काफी कम करने में मदद करती हैं, इसलिए अपनी अंतिम टैक्स देयता की गणना करने से पहले हमेशा यह मूल्यांकन करें कि कौन सा सेक्शन लागू होता है.

भूमि बनाम अन्य प्रॉपर्टी की बिक्री पर टैक्स प्रभाव

अन्य प्रॉपर्टी के प्रकार की तुलना में भूमि की बिक्री पर विशिष्ट टैक्स प्रभाव लागू होते हैं:

• भूमि की बिक्री: आमतौर पर तीन वर्षों से अधिक समय तक होल्ड किए जाने पर लॉन्ग-टर्म कैपिटल एसेट माना जाता है, इंडेक्सेशन लाभों के साथ 20% पर टैक्स लगाया जाता है.

• अन्य प्रॉपर्टी: रेजिडेंशियल और कमर्शियल प्रॉपर्टीज़ भूमि के समान टैक्स प्रभाव शेयर करती हैं, जिसमें प्रकार और उपयोग के आधार पर इंडेक्सेशन लाभ में बदलाव होते हैं.

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