भारत में बैंकों और फाइनेंशियल संस्थानों से लोन प्राप्त करने के लिए स्थावर प्रॉपर्टी का इक्विटी गिरवी रखना एक आम तरीका है. लेकिन, यह धोखाधड़ी के लिए संवेदनशील है क्योंकि यह सिर्फ लोनदाता के साथ टाइटल डीड जमा करके बनाया जाता है. इस प्रोसेस के लिए लिखित एग्रीमेंट की आवश्यकता नहीं है, न ही यह रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 के तहत रजिस्ट्रेशन अनिवार्य करता है. रजिस्ट्रेशन न होने से ऐसे मॉरगेज बनाने में आसान हो जाता है, लेकिन यह ईमानदार उधारकर्ताओं को सिस्टम का उपयोग करने के अवसर भी प्रदान करता है.
इक्विटेबल मॉरगेज क्या है?
एक इक्विटेबल मॉरगेज, जिसे टाइटल डीड जमा करके मॉरगेज भी कहा जाता है, सिक्योरिटी का एक रूप है जहां उधारकर्ता लोनदाता के पास ओरिजिनल टाइटल डॉक्यूमेंट जमा करके लोन प्राप्त करने के लिए एक अचल प्रॉपर्टी गिरवी रखता है. रजिस्टर्ड मॉरगेज के विपरीत, इसके लिए रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 के तहत औपचारिक रूप से निष्पादित या रजिस्टर्ड एग्रीमेंट की आवश्यकता नहीं होती है. मॉरगेज को टाइटल डीड जमा करने के कार्य के माध्यम से बनाया जाता है, जो सिक्योरिटी के रूप में प्रॉपर्टी प्रदान करने के बॉरोअर के इरादे को दर्शाता है.
इस प्रकार के मॉरगेज का उपयोग भारत में व्यापक रूप से किया जाता है क्योंकि यह आसान और अधिक किफायती है, जिससे उधारकर्ताओं को उच्च स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन शुल्क से बचने में मदद मिलती है. बैंक और फाइनेंशियल संस्थान आमतौर पर इक्विटेबल मॉरगेज स्वीकार करते हैं, क्योंकि वे उधारकर्ता को प्रॉपर्टी का स्वामित्व और कब्जा बनाए रखने की अनुमति देते समय पर्याप्त सिक्योरिटी प्रदान करते हैं. लेकिन, चूंकि ये मॉरगेज औपचारिक रूप से रजिस्टर्ड नहीं हैं और मुख्य रूप से डॉक्यूमेंट की कस्टडी पर निर्भर हैं, इसलिए अगर उचित जांच-पड़ताल का पालन नहीं किया जाता है, तो इनमें विवाद या दुरुपयोग का जोखिम अधिक हो सकता है.
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इक्विटेबल मॉरगेज कैसे बनाएं?
इक्विटेबल मॉरगेज बनाने में लोनदाता को पूरा स्वामित्व ट्रांसफर किए बिना लोन के लिए प्रॉपर्टी टाइटल को को कोलैटरल के रूप में उपयोग करना शामिल है. इस प्रकार के मॉरगेज के लिए प्रॉपर्टी डीड के ट्रांसफर की आवश्यकता नहीं होती है, बल्कि उधारकर्ता और लोनदाता के बीच म्यूचुअल एग्रीमेंट पर निर्भर करता है, आमतौर पर लोनदाता के साथ टाइटल डीड के डिपॉज़िट के माध्यम से. यहां जानें कि इक्विटेबल मॉरगेज कैसे स्थापित करें:
- लोनदाता के साथ शर्तों पर चर्चा करें: अपने लोनदाता या फाइनेंशियल संस्थान के साथ चर्चा शुरू करें. दोनों पक्षों को लोन राशि, ब्याज दर और पुनर्भुगतान अवधि सहित शर्तों पर सहमत होना चाहिए.
- आवश्यक डॉक्यूमेंट तैयार करें: उधारकर्ता को स्वामित्व का प्रमाण प्रस्तुत करना होगा, आमतौर पर प्रॉपर्टी टाइटल डीड के रूप में. ये डॉक्यूमेंट प्रॉपर्टी पर लेंडर की सिक्योरिटी के आधार के रूप में काम करते हैं.
- डिपॉज़िट टाइटल डीड: इक्विटेबल मॉरगेज बनाने के लिए, उधारकर्ता को लोनदाता के पास प्रॉपर्टी के टाइटल डीड जमा करना होगा. लोन का पूरा पुनर्भुगतान होने तक लोनदाता इन डॉक्यूमेंट को कोलैटरल के रूप में रखता है.
- टाइटल डीड के डिपॉज़िट का मेमोरेंडम बनाएं: हालांकि इक्विटेबल मॉरगेज के लिए औपचारिक डीड की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन पार्टी नियम और शर्तों की रूपरेखा देने वाले डिपॉज़िट के मेमोरेंडम का ड्राफ्ट कर सकते हैं. यह डॉक्यूमेंट प्रॉपर्टी में लेंडर के हित की पुष्टि करता है.
- कानूनी औपचारिकताएं और रजिस्ट्रेशन: कुछ अधिकार क्षेत्रों में, लोनदाता के हित की सुरक्षा करने और प्रवर्तनीयता सुनिश्चित करने के लिए इक्विटेबल मॉरगेज को रजिस्टर करना पड़ सकता है या नोटरी करना पड़ सकता है. यह चरण महत्वपूर्ण है क्योंकि यह डिफॉल्ट की स्थिति में प्रॉपर्टी पर लोनदाता के क्लेम को स्थापित करता है.
रियल एस्टेट में इक्विटेबल मॉरगेज का महत्व
इक्विटेबल मॉरगेज कई रियल एस्टेट ट्रांज़ैक्शन में रजिस्टर्ड मॉरगेज के लिए एक व्यावहारिक विकल्प है. वे औपचारिक रजिस्ट्रेशन या व्यापक कानूनी प्रक्रियाओं की आवश्यकता के बिना, लोन के लिए सिक्योरिटी के रूप में लोनदाता के पास प्रॉपर्टी के टाइटल डीड जमा करके बनाए जाते हैं. यह उन्हें रजिस्टर्ड मॉरगेज की तुलना में अधिक किफायती और डॉक्यूमेंटेशन-लाइट बनाता है. लोन का पूरी तरह से पुनर्भुगतान होने के बाद उधारकर्ताओं को टाइटल डीड की सीधी रिटर्न का भी लाभ मिलता है. किसी भी प्रॉपर्टी से संबंधित फाइनेंशियल व्यवस्था में प्रवेश करने से पहले इक्विटेबल मॉरगेज कैसे काम करते हैं और उनके कानूनी प्रभावों की स्पष्ट समझ होना आवश्यक है.
इक्विटेबल मॉरगेज कैसे काम करता है
इक्विटेबल मॉरगेज एक कानूनी व्यवस्था है जिसमें उधारकर्ता स्वामित्व ट्रांसफर किए बिना लोन प्राप्त करने के लिए अपनी प्रॉपर्टी का कोलैटरल के रूप में उपयोग करता है. यह कैसे काम करता है, इस बारे में संक्षिप्त जानकारी यहां दी गई है:
- एग्रीमेंट: उधारकर्ता और लोनदाता लोन की शर्तों पर सहमत हैं.
- टाइटल डीड का डिपॉज़िट: उधारकर्ता लोनदाता को प्रॉपर्टी के टाइटल डीड देता है.
- स्वामित्व बनाए रखना: उधारकर्ता प्रॉपर्टी का कब्जा बनाए रखता है.
- कानूनी डॉक्यूमेंटेशन: फॉर्मल डॉक्यूमेंटेशन लोन की शर्तों की रूपरेखा देता है.
- लोन वितरण: लोनदाता लोन राशि रिलीज़ करता है.
- पुनर्भुगतान की शर्तें: उधारकर्ता सहमत पुनर्भुगतान शर्तों का पालन करता है.
- सिक्योरिटी: प्रॉपर्टी का टाइटल डीड लोन के लिए सिक्योरिटी के रूप में कार्य करती है.
- फोरक्लोज़र की संभावना: अगर उधारकर्ता डिफॉल्ट करता है, तो लोनदाता प्रॉपर्टी पर फोरक्लोज़ कर सकता है.
- मॉरगेज रिलीज़: पूर्ण पुनर्भुगतान के बाद, लोनदाता टाइटल डीड वापस करता है, जो मॉरगेज रिलीज़ करता है.
- सुविधा: लोन राशि और ब्याज दरों में सुविधा प्रदान करता है.
- तेज़ प्रोसेसिंग: अपेक्षाकृत तेज़ प्रोसेसिंग के लिए जाना जाता है.
- गोपनीयता: रजिस्टर्ड मॉरगेज के विपरीत, यह डेट को प्रकाशित नहीं करता है.
इक्विटेबल मॉरगेज फ्लेक्सिबिलिटी, तेज़ प्रोसेसिंग और अधिक गोपनीयता प्रदान करते हैं, जिससे वे तुरंत फाइनेंसिंग आवश्यकताओं के लिए आदर्श बन जाते हैं. लेकिन, दोनों पक्षों को भविष्य के विवादों या फाइनेंशियल रिस्क से बचने के लिए कानूनी प्रभावों, पुनर्भुगतान जिम्मेदारियों और फोरक्लोज़र प्रोसेस इक्विटेबल मॉरगेज को स्पष्ट रूप से समझना चाहिए.
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इक्विटेबल मॉरगेज और रजिस्टर्ड मॉरगेज के बीच मुख्य अंतर
लेकिन दोनों का उपयोग प्रॉपर्टी पर लोन प्राप्त करने के लिए किया जाता है, लेकिन इक्विटेबल और रजिस्टर्ड मॉरगेज उनकी कानूनी प्रोसेस, डॉक्यूमेंटेशन आवश्यकताओं और स्वामित्व के इलाज में अलग-अलग होते हैं, जो सीधे लागत, गति और प्रवर्तनीयता को प्रभावित करते हैं.
पहलू |
इक्विटेबल मॉरगेज |
रजिस्टर्ड मॉरगेज |
ओनरशिप ट्रांसफर |
लोनदाता को स्वामित्व का कोई ट्रांसफर नहीं. |
कानूनी रजिस्ट्रेशन के माध्यम से लोनदाता को स्वामित्व ट्रांसफर करना शामिल है. |
निर्माण प्रक्रिया |
लोनदाता के साथ टाइटल डीड जमा करके बनाया गया. |
संबंधित प्राधिकरणों के साथ औपचारिक रजिस्ट्रेशन शामिल है. |
कानूनी औपचारिकताएं |
रजिस्टर्ड मॉरगेज की तुलना में कम कानूनी औपचारिकताएं शामिल होती हैं. |
औपचारिक रजिस्ट्रेशन सहित व्यापक कानूनी प्रक्रियाओं की आवश्यकता होती है. |
उधार का प्रचार |
इसमें क़र्ज़ को प्रकाशित करना शामिल नहीं है. |
मॉरगेज का विवरण रजिस्ट्रेशन प्रोसेस के माध्यम से सार्वजनिक किया जाता है. |
लोन की शर्तों में लचीलापन |
लोन राशि और ब्याज दरों पर बातचीत करने में सुविधा प्रदान करता है. |
लोन की शर्तें स्टैंडर्ड प्रोसेस और कम सुविधा के अधीन हो सकती हैं. |
दस्तावेजीकरण जटिलता |
डॉक्यूमेंटेशन प्रोसेस तुलनात्मक रूप से आसान है. |
व्यापक डॉक्यूमेंटेशन और नियामक आवश्यकताओं का पालन शामिल करता है. |
प्रोसेसिंग की गति |
तेज़ बनाने की प्रक्रिया के लिए जाना जाता है. |
रजिस्ट्रेशन प्रोसेस में अधिक समय लग सकता है. |
कई मॉरगेज में प्राथमिकता |
एक ही प्रॉपर्टी पर कई मॉरगेज के मामले में कोई विशिष्ट प्राथमिकता स्थापित नहीं की गई है. |
वर्तमान मॉरगेज की प्राथमिकता स्थापित करने के लिए सबऑर्डिनेशन क्लॉज़ शामिल हो सकता है. |
फोरक्लोज़र प्रोसेस |
फोरक्लोज़र में सुरक्षा को लागू करने के लिए कानूनी कार्यवाही शामिल हो सकती है. |
फोरक्लोज़र औपचारिक कानूनी प्रक्रियाओं और रजिस्ट्रेशन आवश्यकताओं का पालन करता है. |
कब्जे का हस्तांतरण |
उधारकर्ता प्रॉपर्टी का कब्जा रखता है. |
डिफॉल्ट के मामले में प्रॉपर्टी का कब्जा लोनदाता को ट्रांसफर कर सकता है. |
कोलैटरल के रूप में प्रॉपर्टी का उपयोग |
प्रॉपर्टी को कोलैटरल के रूप में इस्तेमाल किया जाता है, लेकिन लोनदाता को कब्जा नहीं होता है. |
प्रॉपर्टी को कोलैटरल के रूप में इस्तेमाल किया जाता है, और डिफॉल्ट के मामले में लोनदाता को कब्जा ट्रांसफर कर सकता है. |
लागू होना |
आमतौर पर तत्काल फाइनेंसिंग आवश्यकताओं और उन स्थितियों में इस्तेमाल किया जाता है जहां तेज़ प्रोसेसिंग महत्वपूर्ण है. |
अक्सर पारंपरिक और नियमित मॉरगेज ट्रांज़ैक्शन के लिए पसंद किया जाता है. |
इक्विटेबल मॉरगेज और रजिस्टर्ड मॉरगेज के बीच समानताएं
प्रक्रिया और रजिस्ट्रेशन में अंतर के बावजूद, दोनों प्रकार के मॉरगेज प्रॉपर्टी समर्थित सिक्योरिटी व्यवस्था के रूप में कार्य करते हैं, जिससे उधारकर्ता डिफॉल्ट के मामले में कानूनी क्लेम का आश्वासन देते हुए कब्जा बनाए रख सकते हैं.
पहलू |
इक्विटेबल मॉरगेज |
रजिस्टर्ड मॉरगेज |
लोन के लिए सिक्योरिटी |
कोलैटरल के रूप में प्रॉपर्टी के साथ दोनों सेक्योर लोन. |
प्रॉपर्टी सिक्योरिटी के रूप में काम करती है, डिफॉल्ट के मामले में लोनदाता को क्लेम का आश्वासन देती है. |
उधारकर्ता द्वारा कब्जा |
उधारकर्ता लोन अवधि के दौरान प्रॉपर्टी का कब्जा और उपयोग बनाए रखते हैं. |
स्वामित्व और कब्जा तुरंत लोनदाता को ट्रांसफर नहीं किया जाता है. |
न्यायिक प्रवर्तन |
अगर उधारकर्ता लोन पर डिफॉल्ट करता है, तो दोनों में लागू करने के लिए कानूनी प्रक्रियाएं शामिल होती हैं. |
बकाया क़र्ज़ को रिकवर करने के लिए न्यायालय फोरक्लोज़र या प्रॉपर्टी की बिक्री में शामिल हो सकते हैं. |
कानूनी डॉक्यूमेंटेशन |
दोनों प्रकार के मॉरगेज़ बनाने के लिए कानूनी डॉक्यूमेंटेशन की आवश्यकता होती है. |
इक्विटेबल और रजिस्टर्ड मॉरगेज के लिए कानूनी प्रक्रियाओं और डॉक्यूमेंटेशन का पालन करना आवश्यक है. |
उधारकर्ता-लोनदाता संबंध |
उधारकर्ता और लोनदाता के बीच कानूनी संबंध स्थापित करें. |
नियम, ब्याज दरें और पुनर्भुगतान की शर्तें कानूनी डॉक्यूमेंट में निर्दिष्ट हैं. |
कोलैटरल के रूप में प्रॉपर्टी का उपयोग |
दोनों प्रकार लोन को सुरक्षित करने के लिए प्रॉपर्टी का कोलैटरल के रूप में उपयोग करते हैं. |
गैर-पुनर्भुगतान के मामले में लोनदाता को आश्वासन और सहायता प्रदान करता है. |
संभावित फोरक्लोज़र |
अगर उधारकर्ता पुनर्भुगतान दायित्वों को पूरा नहीं कर पाता है, तो दोनों में फोरक्लोज़र का जोखिम होता है. |
कानूनी प्रक्रियाएं लोनदाता को बकाया क़र्ज़ को रिकवर करने के लिए प्रॉपर्टी का कब्जा लेने की अनुमति देती हैं. |
कानूनी अधिकारों का सृजन |
दोनों पक्षों के लिए कानूनी अधिकार और दायित्व पैदा करते हैं. |
लीगल फ्रेमवर्क उधारकर्ता और लोनदाता के अधिकारों की लागू करने और सुरक्षा सुनिश्चित करता है. |
जबकि इक्विटेबल और रजिस्टर्ड मॉरगेज में कई समानताएं होती हैं, वे प्रक्रियात्मक औपचारिकता, रजिस्ट्रेशन आवश्यकताएं और प्रॉपर्टी लियन मॉरगेज के माध्यम से लोनदाता को प्रदान की जाने वाली कानूनी सुरक्षा की डिग्री में अलग-अलग होती हैं. प्रॉपर्टी-समर्थित लोन व्यवस्थाओं को समझने के लिए इन अंतरों को समझना आवश्यक है.
इक्विटेबल मॉरगेज के मुख्य घटक
कई आवश्यक तत्व अन्य प्रकारों से इक्विटेबल मॉरगेज को अलग-अलग करते हैं. इन विशेषताओं में शामिल हैं:
टाइटल डीड का डिपॉज़िट: इक्विटेबल मॉरगेज का प्राथमिक घटक लोनदाता के पास प्रॉपर्टी के टाइटल डीड का डिपॉज़िट है. यह कार्रवाई प्रॉपर्टी को कोलैटरल के रूप में उपयोग करने के लिए उधारकर्ता की प्रतिबद्धता को दर्शाती है.
मालिकाना ट्रांसफर नहीं: कानूनी मॉरगेज के विपरीत, प्रॉपर्टी का स्वामित्व उधारकर्ता के पास रहता है. अगर उधारकर्ता लोन का पुनर्भुगतान नहीं कर पाता है, तो लोनदाता को केवल प्रॉपर्टी पर अधिकार होता है.
कम लागत और सरल प्रोसेस: इक्विटेबल मॉरगेज अक्सर कम कानूनी फीस और आसान प्रोसेस के साथ आते हैं, क्योंकि कुछ मामलों में उन्हें औपचारिक डॉक्यूमेंटेशन या रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता नहीं होती है.
प्रवर्तनीयता: यद्यपि इक्विटेबल मॉरगेज कम औपचारिक है, लेकिन यह अभी भी कानूनी रूप से बाध्यकारी और लागू करने योग्य है. डिफॉल्ट के मामले में, लोनदाता क़र्ज़ को रिकवर करने के लिए कोर्ट के आदेश के माध्यम से प्रॉपर्टी का क्लेम कर सकता है.
लेखे समझौते के लिए कोई आवश्यकता नहीं: हालांकि फॉर्मल एग्रीमेंट लाभदायक है, लेकिन एक समान मॉरगेज के लिए कानूनी रूप से अनिवार्य नहीं है, बशर्ते कि लोनदाता के पास टाइटल डीड का अधिकार हो.
इक्विटेबल मॉरगेज के फायदे और नुकसान
फायदे:
- तेज़ प्रोसेसिंग: इक्विटेबल मॉरगेज को उनकी तेज़ क्रिएशन प्रोसेस के लिए जाना जाता है.
- निर्धारित स्वामित्व: उधारकर्ता प्रॉपर्टी का स्वामित्व और कब्जा बनाए रखते हैं.
- सुविधा: लोन राशि और बातचीत योग्य ब्याज दरों में सुविधा प्रदान करता है.
नुकसान:
- सीमित कानूनी सुरक्षा: रजिस्टर्ड मॉरगेज की तुलना में, इक्विटेबल मॉरगेज सीमित कानूनी सुरक्षा प्रदान कर सकते हैं.
- फोरक्लोज़र की जोखिम: डिफॉल्ट के मामले में, लोनदाता अभी भी प्रॉपर्टी पर फोरक्लोज़ कर सकता है.
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भारत में इक्विटेबल मॉरगेज को नियंत्रित करने वाला कानूनी ढांचा
भारत में इक्विटेबल मॉरगेज मुख्य रूप से ट्रांसफर ऑफ प्रॉपर्टी एक्ट, 1882 के सेक्शन 58(f) द्वारा नियंत्रित किए जाते हैं, जो टाइटल डीड के डिपॉजिट द्वारा बनाए गए मॉरगेज को मान्यता देते हैं. रजिस्ट्रेशन अधिनियम, 1908 के तहत रजिस्ट्रेशन की आवश्यकता नहीं है, बशर्ते कि अधिसूचित शहरों में मॉरगेज बनाया गया हो. लागू शर्तों के अधीन, लोनदाता के प्रवर्तन और रिकवरी अधिकारों को SARFAESI एक्ट, 2002 के तहत आगे सपोर्ट किया जाता है.
जंगम और स्थावर संपत्ति से जुड़े न्यायिक अधिकार
चल और अचल प्रॉपर्टी से जुड़े न्यायिक अधिकार स्वामित्व, सुरक्षा और कानूनी प्रक्रियाओं को परिभाषित करने के लिए आवश्यक हैं, जिसमें समान मॉरगेज वैधता जैसे पहलू शामिल हैं. चल प्रॉपर्टी के मालिकों को कब्जे और उपयोग के अधिकार, उल्लंघन से कानूनी सुरक्षा और अपेक्षाकृत आसान स्वामित्व ट्रांसफर का लाभ मिलता है. अचल प्रॉपर्टी के मालिकों के पास अधिक औपचारिक ट्रांसफर प्रक्रियाओं और प्रॉपर्टी को कोलैटरल के रूप में उपयोग करने की क्षमता के साथ तुलनात्मक अधिकार होते हैं, जैसे कि प्रॉपर्टी पर लोन प्राप्त करना. दोनों के लिए आम अधिकार कानूनी निवारण प्राप्त करने, कॉन्ट्रैक्ट को लागू करने और विरासत संबंधी मामलों को संबोधित करने के अधिकार हैं. उचित ट्रांज़ैक्शन और प्रॉपर्टी मार्केट के सुचारू कार्य को सुनिश्चित करने के लिए इन अधिकारों को समझना महत्वपूर्ण है.
बजाज फिनसर्व प्रॉपर्टी पर लोन का एक महत्वपूर्ण लाभ यह है कि आप अपने लिए उपयुक्त फंड का उपयोग कर सकते हैं. चाहे घर का रेनोवेशन हो, शिक्षा हो या बिज़नेस के उद्देश्यों के लिए, कोई अंतिम उपयोग प्रतिबंध नहीं है. आसान इक्विटेबल मॉरगेज प्रोसेस के साथ, यह विभिन्न फाइनेंशियल ज़रूरतों के लिए एक सुविधाजनक समाधान है. ₹750/लाख* से शुरू होने वाली कम EMI और लंबी पुनर्भुगतान अवधि का लाभ उठाएं.
संबंधित मॉरगेज शर्तें
आमतौर पर उपयोग की जाने वाली मॉरगेज शर्तों को समझने से उधारकर्ताओं को लोन एग्रीमेंट को समझने, योग्यता का आकलन करने, इंटरेस्ट दरों की तुलना करने और प्रॉपर्टी-समर्थित फाइनेंसिंग और कानूनी डॉक्यूमेंटेशन के साथ डील करते समय सूचित निर्णय लेने में मदद मिलती है.
*नियम व शर्तें लागू.
